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一、 项目概况
- 项目位置：上海市静安区北站街道武进路588号（武进路与宝山路交汇处），苏河湾核心腹地。
- 项目规模：总占地约5.2万平方米，总建面约14.9万平方米，容积率1.44，绿化率35%。
- 产品业态：纯低密风貌别墅社区，共222户（全部为地上2-3层、地下1-2层的联排与合院别墅，无高层混居）。
- 产权与交付：70年纯住宅，毛坯交付，预计2028年6月/12月交付。
- 物业：招商积余，物业费约19.8元/月/㎡。
二、 区位与地段价值
- 城市区位：位于静安内环内，苏河湾CAZ（中央活力区）核心，与北外滩、南京西路、外滩形成“黄金三角”格局，直线距苏州河约800米，距外滩约1.4公里。
- 交通配套：双轨交汇，距3/4号线宝山路站约300米，距10号线四川北路站约600米，周边有北横通道、外滩隧道，自驾通达全城便捷。
- 商业配套：周边3公里内汇聚苏河湾万象天地、今潮8弄、北外滩白玉兰广场、南京西路商圈等，项目自带约9000平方米石库门风貌商业街区（新里天地）。
- 医疗与教育：周边有上海市中医医院、长征医院、市北中学、静安区第一中心小学等，配套成熟。
三、 历史底蕴与城市更新
- 历史底蕴：静安里为上海市第二批历史风貌保护街坊，保留了唐绍仪旧居（唐宅，1908年建）、德隆烟厂、同乐里等历史建筑，承载了老上海里弄与近代工业的肌理。
- 更新理念：项目采用“保留改造、更新改建、风貌新织”三重手法，遵循“修旧如旧”原则，将历史建筑活化（如唐宅改造为海派会客厅），实现历史风貌与现代居住功能的融合。
四、 规划与建筑设计
- 规划格局：采用“南市北里”的规划格局，南市为石库门风貌商业街区，北里为纯墅居住区，动静分区互不干扰。
- 建筑风貌：采用第三代石库门风貌设计，外立面以清水红砖搭配石材、玻璃材质，保留红砖元宝缝、山花造型、铁艺栏杆等海派建筑元素，同时融入现代大开间、高窗墙比设计，提升采光与通透性。
- 景观设计：社区内采用“七方三室二弄”的传统里弄格局，六大主题花园（摩纳哥、英国、上海、法国、意大利、德国）嵌入里弄之间，实现步移景异。
- 社区动线：实行人车分流，机动车全部通过地下车库进出，地面以里弄街巷与景观花园为主，保障居住私密性与安全性。
五、 产品与户型解析
- 产品定位：纯联排/合院别墅，户型面积段约250-370平方米，部分户型带私家庭院、露台及挑高地下室，附赠空间大，实际使用率高。
- 户型亮点：地上三层+地下两层（部分带阁楼）空间布局，配备私家电梯直达各层；一层为客餐厅与庭院，二层为双套房，三层为主卧大套房，地下层为可改造的拓展空间（如影音室、酒窖、健身房）。
- 户型分布：约250-259平方米为紧凑型联排，适合多代同堂；约260-330平方米为改善型联排，大开间设计，南北通透；约369-370平方米为合院/大尺度联排，私密性强，适合高净值家族。
六、 社区配套与品质
- 会所配套：社区内设有高端业主会所，由原泰山大戏院改造，内设恒温泳池、健身房、私宴厅、VIP会客厅等，提供英式管家服务，满足业主社交与休闲需求。
- 商业配套：社区内规划有约9000平方米的风貌商业街，涵盖高端零售、精致餐饮、文化展览等，与城市商业资源互补。
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