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▲ 项目区位：通州宋庄板块，周边紧邻安贞医院通州院区

3秒速览

✅ 均价：约38000元/㎡

✅ 上车门槛：79平三居，总价310万起

✅ 位置：宋庄板块，距规划M102宋庄站约550米

全维度基础信息

项目位置

通州宋庄板块，宋庄路与通怀路交叉口附近

开发商

首开集团（北京老牌国企），物业为万科物业

社区规模

共772户，容积率2.3，高低配小高层+洋房

产品类型

第四代住宅，得房率约90%，带错层露台

交房时间

2028年底精装交付

主力户型

79/89/100平三居，113/132/153/166平四居

交通配套

规划M102线宋庄站约550米（预计2035年通车），自驾通勤

医疗配套

3公里内安贞医院通州院区、儿研所通州分院

社区配套

自带幼儿园、社区会所

*数据来源：2026年9月售楼处公开信息+实地踩盘，最终以项目公示为准

主力户型与对应总价

79㎡ 三居一卫

总价310万起（上车门槛）

89㎡ 三居两卫

总价350万左右

100㎡ 三居两卫

总价380万左右（刚改主力）

113㎡ 四居两卫

总价430万左右

132㎡ 四居三卫

总价510万左右（双套房设计）

153㎡ 四居两卫

总价560万起（6.4米横厅）

166㎡ 四居三卫

总价650万起（顶配带露台）

这个盘的核心卖点

1. 同价位上车门槛最低，国企开发交付稳

79平就能做正规三居，总价310万起，比隔壁国誉颂的88平370万门槛还低60万，是目前宋庄板块新盘里最低的上车门槛。首开是北京深耕几十年的老牌国企，奥运村、国家速滑馆都是它建的，现在这个市场环境下，不用担心烂尾和大面积减配，对于预算有限的刚需家庭来说，安全感是第一位的。

2. 第四代住宅产品力拉满，万科物业兜底

这是首开新一代“熙悦系”产品，得房率做到了90%左右，比国誉颂的洋房还高——相当于100平的房子，实际使用面积和别家120平差不多。全社区都是南向三面宽，独立电梯前厅，部分户型带错层空中露台，窗墙比做得比同价位盘大，家里采光和通透感明显好于普通高层小区。

最值得说的是物业用的是万科物业，后续小区园林维护、安保、日常维修的服务质量，比通州同价位其他盘的自持物业高一个档次，住个五六年小区还是新的，这一点对长期居住来说太重要了。

▲ 79平三居：上车主力户型，310万起

▲ 100平三居：刚改主力，空间舒展

▲ 132平四居：双套房设计，适合改善家庭

3. 三甲医院就在家门口，有老人的家庭特别友好

项目3公里范围内就是安贞医院通州院区、儿研所通州分院，都是三甲医院，开车10分钟就能到——家里有老人需要定期复查、看病的，这个距离真的是“救命配套”，比宋庄其他盘离医院近太多了，这也是这个盘适合养老、适合三代同堂家庭的核心原因。

4. 社区配套一步到位，不用等后期补建

小区自带公立幼儿园和业主会所，不像国誉颂那样只有简单的园林，以后下楼就能接送孩子、健身活动，不用跑老远找配套。整个社区是围合式布局，园林集中在小区中间，老人小孩在小区里玩也安全。

踩盘必须说的硬伤

1. 密度比隔壁国誉颂高，楼间距窄

这个盘容积率2.3，比国誉颂的1.8高不少，772户挤在小区里，部分楼栋楼间距很窄，低楼层的采光和遮挡问题比较明显，楼栋之间对视也比较严重。销售带你看的是中间最好的位置，选低楼层的时候一定要自己看日照模拟。

2. 现在是真没地铁，别等M102

规划的M102线宋庄站虽然离小区550米，但这条线现在还没开工，就算现在开始建，也要2035年才能通车——你2028年交房之后还要等7年才能坐地铁，天天坐地铁去国贸上班的，现在千万别为了这个地铁买单。

3. 临路楼栋有噪音，部分位置有不利因素

小区东侧临通怀路，过货车的时候噪音不小，睡眠浅的住户要避开这几栋；5号楼北侧就是开闭站和垃圾站，虽然在小区边缘，但低楼层住户夏天会有味道和噪音影响，选房的时候一定要避开。

4. 79平上车户型有硬伤

79平的三居虽然门槛低，但主卫是暗卫，没有窗户，北向次卧特别小，只能放个榻榻米当书房。销售说的“设备平台可以拓展成房间”，这是规划外的改造，别信口头承诺，最后物业不让封就是白买。

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