房屋面积会缩水，公正不会！最高检抗诉，破解格式合同“无约定不赔偿”困局

来源：市场资讯

（来源：鹤岗市绥滨县人民检察院）

检护民生，从来就不是宏大抽象的空泛口号，而是具象在每一个当事人申请检察监督的案件里。

对与开发商纠缠了近八年的陈冬来说，“居有所安”，少不了自己在西藏林芝主城区购买的一套公寓托底，更少不了司法为她划出的那道公正边界：套内面积可以缩水，权利不能缩水；合同可以没写，责任不能没有。

从发现套内面积从约定的47.44平方米变为实测的37.76平方米，到林芝市巴宜区法院一审、林芝市中级法院二审、西藏自治区高级法院再审，再到最高人民检察院抗诉、最高人民法院再审改判——八年拉锯，终于落槌。

争议已经画上句号，但在检察机关深入开展“检护民生”工作的当下，案件折射的问题仍然值得追问——当格式合同双方权利义务配置出现不对等时，势单力薄者如何维护利益？当格式合同“未有约定”成为影响公正的掣肘，检察机关又该如何校准天平，让公正司法与老百姓心中的那杆“秤”同频共振？

回答这些问题，不单是对检察机关法律监督本领的考量，更是对检护民生初心的检验。

看似“捡到宝”

实则缩水20.4%

时间回到2018年，林芝楼市正热。

陈冬看中林芝市区的一套公寓：建筑面积54.5平方米，套内面积竟有47.44平方米。算下来，公摊只有7.06平方米，得房率高达87%。“这几乎是捡到了宝，位置也不错，位于林芝市主城区两条主干路交叉地块。”很快，陈冬一家签了购房合同。合同约定按建筑面积计价，单价每平方米6495.41元，总价35.4万元。

陈冬不知道的是，这套房子背后的测绘数据，早已被动过手脚。

2017年，开发商华信公司向林芝市住建局申请商品房预售许可，提交了测绘公司出具的《房屋面积分层预测绘报告》和开发商自己编制的《价格表》。这份预测绘报告详细记录案涉房屋的套内面积为37.76平方米，本层公摊面积9.68平方米。但在开发商自编的《价格表》上，却把9.68平方米的楼层走廊面积计入了套内面积，套内面积变成47.44平方米。

林芝市住建局在审核时未发现上述数据被开发商篡改，并核发了预售许可证。尽管林芝市住建局事后承认，有关工作人员在审核材料时存在履职不当问题，但该局也一直在强调“自始至终未同意预测绘报告中的把走廊面积计入套内建筑面积”。

2019年5月，项目竣工验收后，开发商申请办理不动产权证，林芝市住建局注意到首次测绘时出具的《实测绘报告》有问题。“报告将本层公摊面积即本层走廊面积，计入套内面积。”经与林芝市自然资源局实地勘探，林芝市住建局发现这份由测绘公司出具的实测绘报告不符合房产测量规范要求，遂要求测绘公司重新出具实测绘报告。

2019年7月18日，测绘公司重新出具《实测绘报告》。与2017年开发商在申请预售时提供的《预测绘报告》相比，新的报告中，每套房屋的套内面积、公摊面积均出现了较大变化。以陈冬那套房为例，套内面积从47.44平方米变成了37.76平方米，缩水9.68平方米，降幅20.4%；公摊面积从7.06平方米变成了17.09平方米，增加了10.03平方米。

为了保障买卖双方合法权益，确保项目顺利办理不动产权证，林芝市住建局和自然资源局要求开发商必须将房屋面积变动情况如实告知买受人，并就变动的面积签订补充协议，否则，不能申请办理房屋不动产权证。

开发商拟定了补充协议，其中明确表示，案涉房屋“后期办理的《不动产权证》及附件《房产分户图》中所列建筑面积54.85平方米，专有建筑面积为套内面积37.76平方米，分摊建筑面积17.09平方米为本层公摊建筑面积9.99平方米与分摊的共有建筑面积7.10平方米之和。”

2019年10月22日，开发商向林芝市住建局出具《承诺书》和最新实测报告，承诺“由我公司投资开发建设的实测报告中所列数据，面积均为实际有效数据，同时已将相关数据内容告知客户”，并表示“对数据负责，并承担由此引起的相应法律责任及经济纠纷责任”。

随后，林芝市住建局和自然资源局启动了办证程序。然而，对于上述补充协议，陈冬并不买账，并明确表示不同意签订该协议。2020年9月30日，开发商开始陆续交付房屋，陈冬接收房屋并装修入住。但对套内面积缩水20.4%这件事，她一直没放下。

三次审理

从“退11万元”到“一分不退”

“套内面积缩水了，多付的房款得有个说法。”多次沟通协调未果，2020年12月，陈冬向林芝市巴宜区法院提起诉讼。

“不解除合同，只要求双倍返还因套内面积误差而多付的购房款。”在陈冬看来，这是合同公平的基本要求，“实测建筑面积比预测的多了0.35平方米，我们按约定补交了2273元房款，但套内面积少了9.68平方米，缩水20.4%，开发商没有任何回应，这太不合理了。”

在庭审中，开发商始终不承担赔偿责任，理由主要有三个方面：一是数据是测绘公司测的，政府也审核发了证，所以问题不能怪在公司头上；二是案涉房屋实测建筑面积是54.85平方米，大于预测的54.5平方米建筑面积，开发商无须退还房款；三是陈冬已接收了房屋，就视为接受了合同约定，没理由再主张权利。

经过庭审，巴宜区法院认为，案涉房屋套内面积相差9.68平方米，误差比为20.4%，远超合同规定的3%。按约定，误差比在3%以内部分房价款应予返还，超出3%部分应双倍返还。经核算，3%以内部分为9244.26元，超出3%部分双倍返还为10.7万余元，共计11.6万余元，加上逾期利息，总计返还12.6万元。

开发商不服一审判决，向林芝市中级法院提起上诉。二审法院认为，开发商是否应双倍返还购房款，是本案二审的焦点问题。

“9244.26元系误差比在3%以内的房款，对此，开发商应原数返还，而10.7万元，系超出3%部分、开发商应双倍返还的购房款，一审法院核定的11.6万余元返还款，是认定准确的。”在对上述数字确认的同时，二审法院也对判决进行了补充，“在双方未约定套内面积误差比超过3%时如何返还房款的前提下，应该按照合同中关于建筑面积误差的规定——‘3%以内返还、超出3%双倍返还’的约定执行。”

参照这一思路，林芝市中级法院作出二审判决，同样支持了陈冬的诉求。开发商依旧不服，向西藏自治区高级法院申请再审。

陈冬以为“再审不过走个程序”。然而，2022年5月，看到再审结果时，她懵了——西藏自治区高级法院再审认为，合同明确约定按建筑面积计价，而建筑面积实测比预测多了0.35平方米，误差为0.64%，未超出合同约定的3%的范围；对于套内面积缩水的问题，合同并未明确约定如何处理。一审法院、二审法院以“双方并未选择的处理方式作为依据进行判决”，于法无据。由此，作出撤销一审、二审判决，驳回陈冬全部诉讼请求的判决。

西藏自治区高级法院特别强调，即使合同确属约定不明，也应当按司法解释有关规定处理，而不应直接将示范文本中双方并未选择的处理方式作为依据进行判决。至于是否以及如何按照司法解释的规定处理，其未作说明。

从支持返还11万余元到一分钱不给，陈冬的心情跌入谷底。“房子装好了，我们不是要退房，是要公道。”陈冬的丈夫吴建说。

最高检抗诉

没约定，不等于没责任

陈冬转向检察机关寻求帮助。

“再审判决论证看似严密，实则回避了核心矛盾。合同确实没写套内面积缩水怎么办，但‘没写’不等于不用赔偿。”西藏自治区检察院提请抗诉之后，案件流转到最高人民检察院民事检察厅。

“案件事实是比较清晰的，没有太大争议。”最高检承办人滕艳军依法调取了案涉房屋的历次测量报告，他发现问题发生在预测时。当时，9.68平方米的走廊面积被“塞”进了套内建筑面积，这样37.76平方米的套内面积就变成了47.44平方米，而根据《房产测量规范》规定，公共走廊属于公共区域，必须计入公摊，不能计入套内面积。

这恰是西藏自治区高级法院生效判决中所体现的观点——在合同明确约定的范围内进行裁判，对于有违合同目的、但并未约定的情况，无须作出回应。

“9.68平方米走廊被‘塞’进套内，本来就是违规。”滕艳军向记者介绍说，办理本案的难点在于法律适用——在陈冬和当事人签订的《商品房买卖合同》中，建筑面积或者套内面积的误差比绝对值中，如有一项超出3%，买受人都有权解除合同。但如果买受人不解除合同，合同仅约定了建筑面积误差比绝对值超出3%的违约责任，而对套内面积误差比绝对值超出3%的情形，合同未作约定。在没有约定的前提下，还能不能认定开发商的法律责任？

“很多判决怕突破合同文义，宁愿形式合法、实体失衡。”滕艳军说，“但套内面积直接决定房屋能用多大，缩水20.4%，已经严重背离合同目的。”

“不论是商品房交易的约定俗成，还是房地产测绘的规范要求，内走廊均不能纳入公摊范围。本案中，套内面积误差比高达20.4%，远远超过《商品房销售管理办法》规定的3%，严重降低了房屋实际使用率，开发商已构成实质性的违约。在这种严重违反合同目的，但又无明确约定的情形下，司法裁判就要在遵循合同目的前提下，对合同漏洞予以填补。”滕艳军表示。这一认识，源于对“三个善于”理念的把握——善于从纷繁复杂的法律事实中准确把握实质法律关系，善于从具体法律条文中深刻领悟法治精神，善于在法理情的有机统一中实现公平正义。

“其实，对格式合同的正确理解，也有助于形成公正的司法裁判。”滕艳军表示，陈冬与开发商签订的《商品房买卖合同》是格式合同。在这份合同中，双方对套内面积误差比超出3%时的违约责任未作明确约定，应作出不利于开发商一方的解释。此种情形下，就应参考《商品房销售管理办法》第20条规定：买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

据此，2024年4月15日，最高检依法向最高法提出抗诉。

“对套内面积误差处理‘应约定而未约定’，构成典型的合同漏洞。在当事人自行协商填补失败，也即本案中未能达成补充协议的前提下，就有赖于司法机关依据法律规定进行填补。”东南大学法学院党委委员、副院长，最高检民事检察研究基地（东南大学民事检察研究中心）主任单平基向记者表示，这不仅是司法技术的选择，也是“做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民”的集中体现。

陈冬盼望的公正，正在陆续到来。2025年11月28日，最高法采纳抗诉意见，认为开发商故意提供虚假的套内面积，应当对陈冬因套内面积减少而遭受的损失承担赔偿责任，遂再审判决撤销原判决，并依法判决开发商赔偿陈冬8万元。不久前，陈冬已依法向当地法院提交了强制执行的申请。

记者了解到，在最高检的指导下，西藏自治区检察院与西藏自治区住房和城乡建设厅就案件暴露出的问题进行了座谈。座谈中，西藏自治区住建厅表示，将进一步对房地产行业加强监管，落实属地责任，开展商品房买卖合同格式条款专项整治，全面加强商品房面积测绘全流程监管，对违反房产测量相关规定的行为加大处罚力度，规范房地产市场行为，切实维护商品房消费者的合法权益。

陈冬的八年，换来的不只是一笔赔偿，还有一条规则：商品房面积可以测错，公正不能“按错就认”；商品房买卖合同可以没写具体的违约责任，司法不能装看不见。

（文中案件当事人均为化名）