广东
区分：住宅和公寓是两批交付、两套价格体系，不要混淆。公寓为 70 年居住用地单身公寓，民水民电、不限购，但不能房产立户、不通燃气。
一、交楼时间（合同约定）
✅公寓（1 栋单身公寓）：2027 年 4 月 30 日精装交付，预售证深房许字（2025）罗湖 006 号，2025 年 12 月取证开盘北京房天下。✅ 同盘住宅楼栋：2026 年 12 月 31 日交付，和公寓交付时间差接近半年，工程进度分开。风险提示：属于大型旧改综合体，工程量大，存在小幅延期可能性。签约务必看合同里延期赔付条款，销售口头提前交楼承诺不作数。交付标准：精装交付；3.6 米夹层不属于交付范围，夹层要业主后期自行搭建。
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二、2026 房价走势（公寓）
户型 48–83㎡，开间到两房，精装。
- 常规折后均价约4.2 万 /㎡；阶段性特价一口价低至 3.4 万 /㎡起，小户型总价175–180 万起（48㎡），66㎡约 260 万、73㎡约 289 万、83㎡接近 330 万，一房一价，北向 / 低楼层价格更低。
- 2026 全年走势：整体平稳，以特价房源走量为主，没有明显涨价。开发商会阶段性推出限时折扣、低首付方案，属于以价去库存；
- 未来预判：短期公寓没有涨价动力，核心逻辑是公寓二手流通弱、税费高，增值长期跑输同片区普通住宅；优势只在租金，适合长线收租，不适合博房价上涨。
本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：134-8097-7164开发商向经理（微信同号）,现场销售专属接待讲解，尊享折上折大额额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。
三、档次定位
大盘定位：蔡屋围旧改综合体，属于罗湖核心城央综合大盘；公寓楼栋属于【城芯刚需 / 过渡型 70 年公寓】，不属于豪宅，也不是纯刚需住宅。
- 板块档次：蔡屋围红岭金融带，罗湖顶级地段，万象城、KKMall 配套，地段是罗湖第一梯队。
- 产品档次：公寓定位中端综合体公寓。优点：京基开发、京基物业，铝板幕墙 + Low-E 玻璃、酒店式大堂，日立电梯，民水民电、户户带阳台，3.6 米层高，硬件标准在深圳公寓里属于中上水平。短板：容积率高达 11.19，64 层超高层，公寓楼栋 7 梯 24 户；大盘混合回迁户、住宅、公寓、商业，圈层混杂，不能等同于纯商品住宅小区。
- 客群画像：
- 自住：无深圳住宅购房名额，罗湖 / 福田上班，单身、情侣短期 3–5 年过渡；
- 投资：资金闲置，追求稳定租金，不指望短期增值套现。一句话档次总结：地段是核心 CBD 级别，但公寓产品本身是过渡型产品，资产档次低于同片区普通住宅。
四、2026 楼盘最新动态
- 工程动态：主体结构施工正常推进，住宅楼栋施工进度更快，公寓楼栋仍在建，整体按既定交付节点推进；蔡屋围周边旧改还在持续施工，交付后几年依然会有工地噪音粉尘。
- 销售动态：公寓持续在售，48–83㎡全户型可选；经常释放一口价特价房、低首付方案，主打无名额上车、70 年民水民电带阳台的卖点。
- 政策相关：
- 产权不变：土地 70 年居住用地，房屋用途单身公寓无法在这套房产立家庭户，可参与罗湖 06 大学区积分入学，但积分低于普通住宅，多校分流，不保证桂园中学；
- 贷款：不限购，首付最低 3 成；银行对 70 年单身公寓贷款年限大多最长 20 年。
- 配套动态：大盘自带 15 班幼儿园，已经纳入规划；商业配套依托现成万象城、KKMall，不是等新建商业兑现。
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