广东
一、交楼时间
- 住宅（2#1/2/3 单元，70 年住宅）：预计 2026 年 12 月 31 日，精装交付
- 公寓（1#，48-83㎡）：预计 2027 年 4 月 30 日交付
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二、档次定位
定位：罗湖蔡屋围城市更新首推改善型高端住宅，属于城芯改善，不算顶级顶豪，是罗湖核心区改善标杆盘京基集团
- 地段：蔡屋围大片区旧改首发地块，罗湖 + 福田双 CBD 门户，红岭金融产业带，属于传统市中心成熟板块，属于罗湖核心富人圈范围，客群以罗湖本地置换、福田上班改善家庭为主。
- 产品：3 栋超高层住宅 + 1 栋公寓 + 幼儿园；住宅 451 套，户型 95-222㎡，大户型 143/153/222㎡拉高定位；5 梯 7/8 户，精装交付，京基自持物业，物业费 5.6 元 /㎡/ 月。
- 短板：容积率高达 11.19，超高层塔楼，密度偏高，居住舒适度会被高密度削弱，和香蜜、蛇口低密豪宅有明显差距。
- 学区：桂园中学（省一级）+ 桂园小学，教育资源是楼盘核心卖点之一。
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三、2026 房价走势
- 住宅备案价：开盘备案均价约 7.83 万 /㎡，单价区间 6.7-9.26 万 /㎡；折后实际成交均价约 6.67 万 /㎡，最低约 5.75 万 /㎡起，总价 541 万起，高楼层 / 大户型接近 1700 万 +。
- 2026 全年价格表现备案价保持稳定，主要靠折扣浮动，无明显涨价
- 2026 上半年：住宅剩余尾盘，开发商持续有优惠，部分房源有 10-20 万优惠，7 天签约可叠加折扣；
- 2026 下半年（当前）：备案标价维持 7.88 万 /㎡，实际成交还是看楼层、朝向、户型，大户型、南向看景观房源单价更高；
- 公寓独立行情：48-83㎡公寓折后约 4.2 万 /㎡，和住宅价差巨大。
- 走势判断：2026 年整体横盘，核心逻辑：
- 利好：蔡屋围整体旧改长期预期、市中心配套、学区、双 CBD 通勤；
- 压制因素：容积率高、超高层、罗湖二手存量多，周边二手竞品分流，新房很难向上提价；
- 后续：临近年底交楼，尾盘去化，大概率继续以优惠走量，不会上调备案价。
四、楼盘最新动态（截至 2026.09）
- 工程：住宅楼栋主体施工推进，按照节点冲刺 2026 年底精装交付；属于蔡屋围 320 万㎡城市更新的首发地块，后续整片旧改还会持续多年开发。
- 销售状态：70 年住宅仅剩少量尾盘，95-222㎡精选余货，大户型货源更少；公寓（48-83㎡）在售，70 年产权公寓，小户型门槛更低南都数字报。
- 配套进展：项目自带幼儿园，片区城市更新道路、公共空间逐步落地；地铁 1/2/3 号线多站步行可达，商业配套 KKMALL、万象城等现成。
- 客群：本地改善置换占大头，看重成熟配套 + 桂园中学学区；缺点是高密度、塔楼，低楼层采光会受限。
优缺点简要汇总
✅优点：蔡屋围核心地段、成熟配套、近双 CBD 通勤，桂园中学学区，京基开发 + 自持物业，城市更新长期红利，精装交付。❌缺点：容积率极高 11.19，超高层塔楼，社区密度大；片区城市更新周期很长，未来多年周边还有工地；户数多，梯户一般；单价总价门槛不低。
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