券商喊涨、政策托底、一线回暖，中信证券的春节房价论你信几分

9月29日，中信证券扔了一份研报出来：到2027年春节前后，房价会在较为广阔的范围内止跌回升，市场景气复苏可能明显提速。

以前机构聊楼市都是“有望企稳”“逐步回暖”的万金油话术，这次直接把时间钉在了1年多后的春节，还从此前预判的2027年下半年提前了，态度明显更积极。

消息一出，评论区两极分化。有人说“券商的话能信，母猪都能上树”，也有人说“一线城市二手房确实在涨了，不信自己去中介门店看看”。

那问题就来了，中信证券凭什么这么说？它说的到底靠不靠谱？

中信证券敢把时间点钉到春节，不是拍脑袋。它赌的是几个周期变量在2027年春节前后集中交汇。

头一个，政策传导的时滞。复盘1998年以来六轮周期，从政策底到房价同比回升，平均需要12到18个月。2008年降息到2009年7月转正用了10个月，2014年“930新政”到2016年1月用了15个月。

本轮政策底从2025年底逐步确立，经“828新政”和9月国常会持续加厚，累积效应到2027年春节前后进入集中释放期。

第二个，低基数效应。2025年底到2026年初是本轮房价的绝对低点，2026年1月70城新房环比跌0.5%、二手房跌0.6%。到2027年同期，只要环比持平，同比就自然转正。

第三个，库存确实在降。截至8月，全国新建商品房待售面积连续6个月下降，重点城市去化周期从18个月降到了14.2个月，一线城市只有8.3个月。按当前速度，到2027年春节一线和强二线会降到9到10个月，接近供需平衡。

第四个，预期在修复。贝壳调研显示，认为“房价还会大跌”的购房者从6月的62%降到了9月的38%，入市意愿从38%升到了57%。

再看政策面。8月28日，央行和金融监管总局联合出手，把个人房贷期限从最长30年延长到了40年，月房贷支出与收入比控制在50%以下，所有债务与收入比上限从55%提到了60%。

以100万元贷款、年利率3%算，30年期月供4216元，40年期降到3581元，每月少还635块，一年省下7620元现金流，门槛确实在降。

数据层面也不是全无亮点。国家统计局9月15日发布的8月70城数据显示，一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，从今年3月起连续6个月保持环比上行。

把这些凑在一起，中信证券说的“春节前后止跌回升”，逻辑链条是完整的信息，不是瞎喊。

话说回来，逻辑完整不等于结论必然。有三个问题，中信证券的研报里轻描淡写，但普通人得拎清楚。

第一个坎：回暖是局部的，不是全面的。

“止跌回升”的前面有个定语，“在较为广阔的范围内”。这个定语很讲究。目前真正在涨的是谁？一线城市的好房子，核心地段的新房和次新房。二三线城市呢？新房二手房还在环比下行，只是同比降幅在收窄。

第二个坎：政策在托底，但“消费品”这个定位本身就是一道天花板。

8月新政确实是在降门槛，贷款拉长、月供比例放宽，让更多人“买得起”。但关于房子的定位也在悄悄变化。“房住不炒”之后，现在又提出了一个新说法：房子不是资产，是消费品。

如果房子是消费品，那它的价格逻辑就跟汽车、家电一样，买了就折旧，用了就贬值。消费品不存在“投资价值”这个说法。你买一台冰箱，不会指望它三年后涨价卖出去。你买一套房子自住，也不该指望它翻倍。

所以中信证券的“止跌回升”，跟以前那种“房价要涨”的预期，本质上不是一回事。以前大家听到“涨”字，脑子里想的是“赶紧买，不买就来不及了”。现在听到“止跌回升”，可能只是“不跌了，可以慢慢挑”。这是两种完全不同的心态。

第三个坎：最实在的质疑——真要涨，他们自己怎么不先买？

如果中信证券真觉得2027年春节房价要涨，那现在到2027年春节还有一年多，正是低位建仓的好时机。他们自己怎么不悄悄买几套，等涨了再卖？反而发研报昭告天下，让所有人都知道“要涨了”？

中信证券说的“止跌回稳”，在一线和强二线，大概率是真的。2027年春节前后，核心城市的房价同比数据转正，可能性不小。政策时滞、低基数、库存去化、预期修复，四个变量凑在一起，这个时间窗口是合理的。

但它说的“回升”，不是以前那种“暴涨”的回升。是“不跌了、稳住、好房子慢慢往上走”的回升。新房如果供不应求、品质又好，会涨；二手房里的老破小、远郊盘，大概率还是横着甚至阴跌。

投资价值高的核心资产可能略有上涨，但指望买房暴富的时代，确实过去了。

说到底，房价这件事，最怕的就是“别人一说涨，自己就慌了”。慌了就容易做错决定。2027年春节还有一年多，我们有足够的时间想清楚一件事：到底是需要一套房子住，还是需要一套房子赌？