广州细则落地，有更多新变化！

2026年9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起执行，成为8.28新政后继北京、上海之后第三个出台系统性实施细则的城市。

整体来看，广州在预售门槛、在途项目过渡与预售资金监管、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海高度对齐，同时在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面呈现明显的本地差异化安排。

表：广州《实施意见》与北京、上海细则对比

资料来源：中指研究院综合整理，CI Buddy

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不同点一：广州未细化“封顶”要求，针对在途项目的执行办法与北京基本一致

针对8.28后新发布出让公告的商品住房项目，广州明确实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，这一形象进度要求与上海一致，相较北京有一定宽松（北京要求建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》）。

针对在途项目，广州与北京划分方式和过渡期安排基本一致，与上海相比相对更加灵活：

一是8.28（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行；

二是8.28（含）前已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按我市原有预售条件申请预售。

在重点监管资金要求方面，相对北京略有宽松，明确重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件（北京为重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用）；

三是2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行，与北京一致。

不同点二：预售资金解除监管设三项前置条件，留存一定额度解除监管，首次登记后销户

针对预售资金监管方面，三地均要求预售资金全额、全过程监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户。广州在此基础上进一步对解除监管的门槛与销户节点进行明确：

一是明确解除监管条件，广州明确需要完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收。北京以“联合验收后”为条件、上海以“综合竣工验收后”为条件，广州把居住区配套公共服务设施竣工验收一并纳入，整体更为细化。

二是广州明确解除监管时由住房资金监管机构留存一定额度，北京、上海均尚未明确留存安排。

三是广州明确在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。

不同点三：定金收取上限提至5%，为当前三地中最高，且明确监管期内不得使用

广州与北京、上海三地现房销售定金合同签订时点一致，均要求开发企业在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等须在合同中约定。差异集中在收取上限，北京一般不超过总房价款1%、上海不超过购房总价3%、广州不得高于房屋总价5%，在三地中收取比例最高。

与北京、上海不同的是，广州对定金的资金管理有更为详细的规定，明确购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用；在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区配套公共服务设施竣工验收后，方可解除定金监管、注销监管账户。

不同点四：探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押

土地供应方面，广州明确探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。分户抵押有助于加快交易、融资节奏，这一规则明确对于购房者和房企都将形成利好。

不同点五：更多配套支持政策，明确支持分期分栋开发（支持分栋竣备），支持办理不动产预登记，优化审批流程，支持加快工程项目建设

在政策协同方面，广州明确多项支持性政策措施：

支持项目分期分栋开发，广州明确支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案，对相关条件也进行明确，指出相关楼栋应具备独立使用功能，明确各期配套设施的建设时序和交付时间，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件。对房企而言，这一政策支持有助于加快项目开发入市，无需等项目整体竣工即可按楼栋推进销售，有助于资金回笼。

支持项目办理不动产预登记，广州明确支持按照新预售条件开展预售以及现房销售的商品住房项目，在取得不动产登记机构出具的土地不动产预登记证明后，先行办理宗地的建设工程规划许可、建设工程施工许可、不动产测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分房屋。上海在细则中指出“凭出让合同办两证、价款缴清后核发第一批次预售许可”，广州明确可销售已交清土地出让加快对于部分房屋，有助于加快销售节奏。

优化项目审批服务，广州明确优化建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案、竣工验收备案和不动产登记等行政审批环节，实行告知承诺制与容缺受理。优化商品住房销售中涉及的合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书，落实“交房即交证”。

支持项目施工建设，支持加快商品住房项目工程建设，大力推动智能建造与工业化建筑，鼓励采用装配式建筑、装配式装修。

另外，广州明确广州市房屋交易监管中心作为住房资金监管机构，与之对照，北京为市住房资金管理中心、上海为市、区房地产交易中心，三地住房资金监管机构各不相同。

整体来看，广州落地细则方向与北京、上海基本一致，部分细则给出较为明确的规定，也体现出地方特点，包括一是定金收取上限为5%，为三地最高；二是定金监管严，明确定金全存监管账户且监管期间不得使用；三是预售资金解除监管要求更细；四是配套支持政策更细，如审批提速、分期分栋开发，优化审批流程，以及三地中唯一明确的分户土地使用权集合抵押。京沪穗三地细则已相继落地，可为更多城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将加速跟进。

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