“8·28新政”之后，什么才是好房子？成都金茂“棠”系给出一种答案

2026年，房地产行业正进入新的发展阶段。

8月28日，围绕商品住房销售制度、房地产融资机制等一系列政策落地，行业规则进一步调整。从有力有序推进现房销售，到完善房地产开发融资机制，房地产正在从过去更强调规模与周转效率的发展逻辑，进一步回归产品本身、服务能力与交付兑现。

在这样的背景下，什么样的房子，才是真正能够穿越周期的“好房子”？

回看成都楼市过去一年多的市场表现，金茂“棠”系提供了一个值得观察的样本。从2025年东城金茂晓棠入市，到如今东城金茂锦棠进入收官阶段，三块地累计推出2700多套房源，目前已基本清盘。曾经的十四开十四罄，正在从一组销售数据，逐渐转化为一座大城的真实呈现。

东城金茂锦棠项目实拍图，以实际呈现为准

从“十四开十四罄”到持续热销

金茂“棠”系做过了什么？

把时间拨回2025年，东城金茂晓棠入市之初，东洪片区还处于城市更新加速启动阶段。彼时的市场并不缺少改善产品，但如何在主城置业门槛、空间尺度与生活品质之间找到平衡，仍是不少年轻家庭面临的现实问题。

东城金茂晓棠的产品逻辑，恰恰从这类需求出发。

从市场表现来看，金茂“棠”系的热度并非集中在某一次开盘，而是贯穿了三个地块持续入市的全过程。

2025年，东城金茂晓棠一期首开216套房源，吸引超1600组客户参与摇号，并于开盘当日售罄；此后一期808套房源实现“十开十罄”，一、二期全年实现“十四开十四罄”。东城金茂锦棠入市后，市场热度继续延续，实现“三开三罄”。更值得关注的是，这种热度也体现在更长周期的成交数据中。据悉，从东城金茂晓棠首开至2026年7月，东城金茂晓棠（一、二期）与东城金茂锦棠位列成都成交套数TOP1。（数据来源：新房备案口径）

热销背后，首先是对客群需求变化的精准判断。

随着成都改善需求不断进阶，年轻家庭对于住宅的要求早已不只是面积更大。在有限预算之下，他们既需要满足家庭成长的房间数量，也看重空间利用率、收纳、社交以及社区生活体验。简言之，年轻人的改善需求正在从单一的“面积改善”，转向更加具体的“生活方式改善”。

因此，在产品端，“棠”系没有简单通过增加建筑面积换取改善感，而是更多向空间效率要答案。入户光厅、大横厅、强收纳、可变空间、成长型四房等设计被大量运用，通过对空间的重新组织，让不同面积段尽可能覆盖家庭生命周期中的多种场景。

东城金茂锦棠样板间实拍图，以实际呈现为准（滑动观看）

这种思路在东城金茂锦棠进一步延续。以建面约110—119㎡产品为例，在控制面积的同时加入独立入户光厅、成长型四房等设计；随着面积提升，产品则逐步增加更大尺度公区、套房以及更多家庭交互空间。其设计核心并不是单纯追求得房率，而是尽可能把有限面积转化为真实可使用的生活空间。

与此同时，改善体验也从户内延伸到了社区。

在成都以往的改善项目中，会所、泳池、健身空间等配置往往更多出现在高总价项目。而在“棠”系的社区逻辑里，儿童成长、青年社交、运动健身、阅读休闲等场景被进一步细分，并通过会所、架空层及园林空间进行承载。同时，社区配套“壹里繁华”商业街区的打造，也进一步将日常消费、休闲社交等生活场景延伸至社区之外。

这背后对应的依然是客群变化：当购房者越来越年轻，社区不再只是从单元门到家的过渡空间，而开始承担更多生活功能。孩子在哪里玩、年轻人在哪里运动、朋友来了在哪里聚会，逐渐成为产品设计需要回答的问题。

从这个角度看，“棠”系真正建立起来的，不只是一个产品标签，而是一套更懂年轻家庭生活方式的产品逻辑——以“好房子”回应空间需求，以“好服务”延伸生活边界，再以持续兑现建立长期信任。

从规划到兑现

一座大城正在加速成形

过去一年多，伴随东城金茂晓棠、锦棠持续开发，项目所在的东城PARK5747片区也进入城市更新加速兑现阶段。

东城PARK5747控规图

根据规划，东城PARK5747是龙泉驿区推动的城中村改造项目，地处龙泉驿、锦江、成华三区交汇区域，规划意在高效盘活三区资源。随着城市更新持续推进，片区的公园、道路、商业等城市功能也在加快完善。

据悉，片区规划打造约4.4公里活力公园环，围绕时尚潮玩、新潮运动、亲子趣游、拓展探索四大主题，串联6条公园慢道与N个口袋公园，为片区构建更丰富的公共生活场景。

东城PARK5747项目区位图

与单纯等待城市配套自然成熟不同，金茂也在参与片区城市更新进程。

2025年3月，“2025成都东城锦带城市更新项目战略发布会”举行，东城锦带城市规划方案进一步亮相，并同步推进产业资源导入。与此同时，伴随片区开发，道路、商业、公园等城市功能也在持续补齐。

如今，社区内部和周边的生活界面也在逐渐形成。

交通方面，片区以地铁2号线、30号线交汇的惠王陵TOD为核心，形成双轨TOD交通格局。与此同时，内部路网也在加速成形。据此前公开信息，片区3条新建道路分别命名为晴川路、驿川路和瑞川路，串联东城金茂晓棠、东城金茂锦棠与周边商业、公园等生活场景。

商业配套也在同步补齐。除了项目内部打造的“壹里繁华”商业街区，周边已有大融城等商业资源，龙湖驿都天街（在建）将于11月13日开业，片区商业生活的丰富度进一步提升。

龙湖驿都天街将于11月13日正式开业

值得关注的是，城市更新并不只有新建住宅，也开始向存量社区延伸。9月14日，成都市公共资源交易服务中心发布公开招标公告，紧邻惠王陵站的陵川社区即将启动改造，涉及外立面整治、楼道翻新、路面黑化，以及社区活动场地、停车棚、居民活动中心和便民服务设施等内容。随着新建项目与老旧社区更新同步推进，东城PARK5747正在从单点开发走向更完整的片区焕新。

而近期教育资源的进一步导入，则成为片区兑现过程中的又一个重要节点。

锦江区教育局与龙泉驿区教育局合作办学项目迎来新进展。9月14日上午，四川师范大学附属中学指导洪河中学办学项目揭牌仪式在洪河中学举行。仪式上，“四川师范大学附属中学指导学校”牌匾正式揭牌，两校合作办学由此进入实质推进阶段。与此同时，根据两区合作安排，成都师范附属小学将对洪河小学进行领办。至此，东洪片区中小学优质教育资源导入进一步落地。

揭牌仪式现场 图源：龙泉驿发布

从城市更新到教育合作，从商业逐步呈现到公共空间持续完善，东城PARK5747正从片区规划逐步照进现实。

对于一座大城而言，“兑现”从来不是某一个配套的落地，而是城市功能不断完善、社区生活逐步成熟的过程。

2700多套进入收官

锦棠把改善再向前推一步

随着三块地累计2700多套房源逐步去化，东城金茂“棠”系也进入阶段性收官。目前，东城金茂锦棠已基本售罄。

作为这一阶段的产品，锦棠并没有简单复制晓棠已经得到市场验证的产品逻辑，而是进一步思考：在面积之外，改善还能如何继续向前一步？答案落在了对超维空间的挖掘上。从提高空间使用效率，到叠加更多功能与生活场景，锦棠试图让同样的建筑面积承载更多生活可能。

从整体规划来看，锦棠占地约70亩，容积率约2.5，规划19栋住宅、884户，产品建面约110—168㎡，从年轻家庭的首改需求一直覆盖至更高阶改善。

其中，建面约110—119㎡产品更强调空间效率。在相对克制的建筑面积下，通过独立入户光厅、横厅、四房以及可变空间等设计，提高家庭空间的使用弹性。对于处在家庭成长阶段的年轻购房者而言，多一个房间并不只是增加一项功能，它可以在不同阶段承担儿童房、书房、老人房甚至兴趣空间。

到了建面约128㎡、139㎡产品，改善重点进一步转向舒适空间。更大的方厅与公区尺度，让厨房、餐厅、客厅之间产生更多互动，同时通过强收纳以及更完整的主卧套房设计，兼顾家庭社交与成员之间的独立空间。

建面约139㎡和128㎡户型图，仅供参考

建面约168㎡产品则进一步打开空间尺度。三花园空中岛院、双全景舱端厅、酒店式主卧套等设计，将景观、社交、休憩等功能重新组合，为高阶改善家庭提供更多生活场景。

建面约168㎡户型图，仅供参考

户型之外，锦棠对于“改善”的理解也被延伸至公共空间。

项目将自然景观与日常使用结合，通过立体园林组织不同生活场景，并设置中央主题会所及多元泛会所空间。儿童活动中心、无界游泳池、跃动能量馆、岛屿图书馆、青年俱乐部、家庭欢聚场、浮岛酒廊等功能，覆盖儿童、青年、长者等不同年龄层，也对应运动、阅读、亲子、社交等不同生活状态。对于越来越强调生活体验的年轻改善客群而言，真正高频使用的公共空间，正在成为住宅产品力的一部分。

东城金茂锦棠架空层实拍图，以实际呈现为准（滑动观看）

从晓棠到锦棠，“棠”系并没有简单复制上一代产品，而是在同一套年轻改善逻辑下持续迭代。当改善从面积竞争转向空间效率、生活场景和社区体验的综合竞争，“好房子”的内涵也在被进一步拓宽。

结 语

“8·28新政”之后，房地产行业的规则正在重塑，但市场对“好房子”的需求并没有改变。产品是否真正回应居住需求，服务能否覆盖日常生活，规划能否持续兑现，正在成为购房者更加看重的价值尺度。

对金茂而言，锦棠的收官也并非终点。8月28日新政当天，金茂再次获取片区1—4地块，预计年底入市，“棠”系的下一阶段即将展开。

行业在变，但做好房子的逻辑始终不变。

预售证号：蓉预售字第510112202682375号