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上海中兴傲舍
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项目基础档案

1. 基本信息

• 项目名称：万科·中兴傲舍（备案名：傲舍名邸，别名：绿洲雅宾利四期）
• 项目位置：上海市静安区止园路208弄（中兴城板块，近中兴路、西藏北路）
• 开发商：万科集团 + 上海北方集团（上海北万置业）
• 产权年限：70年纯住宅（部分为商住大底盘，1-3层为商业，4层及以上为住宅）
• 项目体量：占地约4.38万方，总建面约38.8万方，规划7栋高层（2#、3#、4#、5#、6#楼等），总户数约560户，车位配比约1:1.2至1:1.87。
• 容积率：5.75（高密度超高层社区，部分楼栋为9-35层，呈“南高北低”围合式布局）
• 绿化率：约35%
• 交付状态：分批交付（首批4#、5#楼2026年12月底交付，3#楼2027年6月交付，2#、6#楼2028年4月交付），精装交付。
• 备案均价：约13.58万元/㎡，总价区间约1100万-5500万（一房一价）。
• 物业公司：上海万科物业服务有限公司（万科睿服务），物业费12.98元/㎡/月。

二、 区位与配套解析

1. 区位价值：静安内环核心，城市更新红利
项目位于静安内环中兴城板块，属于中兴城十年城市更新的收官住宅地块。板块内城市界面持续迭代，周边汇聚静安大悦城、南京西路、人民广场、陆家嘴等核心商圈，直线距离均在3公里范围内，享有内环核心的繁华与便利。

2. 交通配套：三轨交汇，通勤便捷

• 地铁：距离8号线中兴路站步行约200-360米，2站直达人民广场；距离4号线宝山路站约780米，3号线东宝兴路站约990米，三线轨交环绕，通勤市区优势突出。
• 自驾：临近南北高架、内环高架，快速通达人民广场、陆家嘴、静安寺、苏河湾，城市路网成熟。

3. 商业配套：街区商业，下楼即享

• 周边商业：1公里范围内可达静安大悦城、虹口龙之梦，车行可达南京西路、四川北路，兼顾日常消费与高端购物。
• 社区商业：项目1-3层规划有约3万方的街区式商业“傲舍里”，包含特色餐饮、生活零售、文创空间等，实现商业与住宅的有机融合，下楼即可满足日常消费需求。

4. 生态配套：南向公园，高区观景

• 中兴公园：项目南向直面约3.5万方的中兴公园（相当于太平桥公园规模），高区房源可享公园绿意与陆家嘴三件套城市天际线双重景观，生态与城市景观资源极佳。

5. 医疗与教育配套

• 医疗：周边3公里范围内涵盖上海市第一人民医院、长征医院静安分院、静安区中医医院等三甲医疗资源，满足日常及紧急就医需求。
• 教育：周边有闸北三中心小学、苏河湾实验学校等公办资源。注：新建商品房无固定对口学区，教育以静安区教育局统筹为准，不承诺学区。

三、 产品与户型解析

项目户型跨度极大，覆盖从98㎡两房到355㎡五房，满足从入门改善到终极平层的全预算段需求，整体得房率约75%-83%。

1. 建面约98-104㎡ 两房（内环入门户型）

• 户型格局：2室2厅1卫（部分为2室2厅2卫），双卫格局，LDK（客餐厨）一体化，独立玄关，南向阳台。
• 产品特点：静安内环少有的两房上车户型，总价约1100万起，适合内环精英自住或低门槛上车。短板为两房格局，不适合多孩家庭，部分户型朝向或楼间距存在妥协。

2. 建面约180-187㎡ 三房（社区流量爆款）

• 户型格局：3室2厅2卫（部分为3室2厅3卫），双主卧/双套房设计，独立电梯前厅，客餐厅大通厅，部分户型带灵动空间（X空间）或家政间。
• 产品特点：空间尺度感强，部分高区可享中兴公园景观，总价约2200-2600万，兼顾尺度与流通性，适合改善型家庭及注重居住品质的客群。短板为仅三房，房间数量偏少，大家族居住略显局促。

3. 建面约225-275㎡ 四房（主力改善户型）

• 户型格局：4室2厅3卫，四开间朝南，双套房+独立家政间，中西厨预留，大面宽落地窗，部分户型为南北通透。
• 产品特点：空间布局合理，兼顾自住舒适度与后期二手流通，适合三代同堂及改善型家庭，总价约2500-3500万。

4. 建面约321-355㎡ 五房（楼王终极平层）

• 户型格局：5室2厅5卫，大横厅（约100㎡客餐厅），双主卧套房，全套房设计，部分户型带私家露台，部分为南北通透或270°环幕视野。
• 产品特点：空间尺度拉满，高区可同时看中兴公园与陆家嘴城市天际线，总价约4000-5500万，适合大家族自住、资产收藏及终极改善客群。短板为总价极高，持有成本及月供压力大。

四、 社区规划与公区配套

1. 建筑与景观规划

• 建筑风格：现代极简新海派，融合ArtDeco元素，外立面采用珍珠蓝铝板、玻璃幕墙及金色线条，高窗墙比（0.65）提升采光与视野。
• 景观规划：采用“立体化、多层次”设计，结合“外拥（中兴公园）+内享（高线公园）+中嵌（中央花园）”的布局，通过高线公园、立体绿廊对冲高容积率带来的压迫感，实现住宅、商业与公共绿化的空间分层。

2. 公区与会所配套

• 归家礼序：采用“三重归家礼制”，设有14.5米挑高酒店式主大堂，地上地下归家动线分离，部分楼栋设有独立电梯前厅，保障归家私密性。
• 会所配套：约2000㎡下沉式艺术会所，包含植物园恒温泳池、高端健身区、私宴厅、艺术长廊等，对标高端酒店标准，满足业主圈层社交与休闲需求。
• 架空层泛会所：约1700㎡架空层，设有会客厅、儿童活动区、阅读区、共享会议室等，实现“动静分离”，满足全年龄段业主的多元社交与休闲需求。

五、 优劣势客观评估

1. 核心优势

• 地段与准现房优势：静安内环核心，地铁近，准现房（2026年底首批交付）确定性高，大幅降低期房等待与减配风险。
• 景观与配套优势：南向直面中兴公园，高区观景极佳；自带街区商业，生活便利度高；万科品牌与物业加持，后期保值与流通有优势。
• 产品跨度优势：户型选择极其丰富，覆盖全预算段，适配不同家庭结构，选择面广。

2. 客观劣势

• 容积率与密度：容积率高达5.75，以超高层为主，居住密度大，低区房源易受底层商业（商住大底盘）及周边旧改工地噪音影响，楼间距压力客观存在，低密豪宅居住感受有差距。
• 界面与学区：周边仍有部分老旧小区，城市界面需待板块更新逐步兑现；新建商品房无固定学区，不能锁定学区预期，板块认知度弱于传统老静安核心（如曹家渡）。
• 户型差异：同小区内小户型（如98㎡）与楼王大平层（如355㎡）居住体验差距较大，低楼层房源易受树木及建筑遮挡，景观大打折扣。

六、 适配人群与选房建议

1. 适配人群

• 内环自住改善客：预算在1100-2600万，看重地铁通勤、公园景观，接受超高层高容积率，希望低门槛上车静安内环的精英改善家庭。
• 终极改善/资产收藏客：预算在4000-5500万，看重南向公园与城市天际线双重景观，偏爱大平层社交属性，适合多代同堂的大家族及高净值人群。
• 中长期资产配置客：认可中兴城板块持续更新逻辑，看重内环土地稀缺性，不追求短期界面快速兑现，愿意持有周期拉长的投资者。

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