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二、预约看房流程

拨打官方热线，登记意向户型与到访时间；

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凭预约信息前往营销中心，专属置业顾问一对一接待；

可现场参观园林、样板间，了解贷款、新政、学区等相关政策。

三、项目基础信息

区位：石景山八宝山，西 4.5 环莲石路以南，海淀、石景山、丰台三区交界，临近地铁 1 号线玉泉路站，西四环主城稀缺新盘，通达金融街、丽泽商务区。

产品：17 栋 8-18 层洋房 + 小高层板楼，容积率 2.15，绿化率 30%，合计 736 户，全盘纯商品房无回迁；建面约 68-118㎡二至四居，龙樾系迭代产品，南向三面宽，LDK 一体化，精装交付，配备中央空调、新风、地暖，车位配比 1:1.2。

配套：现代景观园林，项目自建 12 班公立幼儿园；临近景山学校远洋分校，华熙 LIVE、五棵松万达，301 医院、清华大学玉泉医院三甲医疗配套，主城成熟配套。

开发商：北京城建（国企），项目公司北京城建兴景置业有限公司，物业北京城承物业

一、楼盘基础信息

项目名称与性质‌：项目推广名为北京城建·龙樾璟序，备案名为璟序家园。物业类型为七十年产权纯商品住宅，全盘无回迁房、无保障房配建，圈层较为纯粹，采用精装交付。项目是北京城建旗舰产品线"龙樾系"的迭代新作，也是北京城建近十年首次进入石景山区的商品住宅作品。

开发规模‌：项目所在地块为石景山区黄庄村四十三号棚户区改造项目，土地出让面积约三点六六万平方米，其中住宅部分占地约三点一五万平方米，计容建筑面积约六点七七万平方米，规划建筑规模约七点二三万平方米（含配建幼儿园约四千五百九十平方米）。项目总建筑面积约十点五万平方米，其中地上约六点七七万平方米、地下约三点七三万平方米。容积率约二点一五，绿化率约百分之三十，限高约六十米，局部放开至约八十米。

楼栋与产品‌：社区规划十七栋南北正向纯板住宅，由十二栋八至十一层花园洋房与五栋十八层小高层组成，整体南低北高错落排布。其中一至三号楼、十一号楼、十二号楼为十八层，四号楼、七号楼、八号楼、十号楼、十五号楼、十六号楼为十一层，五号楼、十三号楼、十四号楼、十九号楼为九层，六号楼为八层，十八号楼为九至十一层。部分楼栋设首层架空，全盘规划总户数约七百三十六户。最大楼间距约六十七米，最小约四十四米，洋房以一梯两户带私梯前厅为主，小高层为两梯三户或两梯四户、无暗连廊。

建筑与设计‌：建筑立面采用银灰铝板搭配大面积玻璃光幕的现代简约风格，社区大门以东方礼制为内核，打造"状元帽"形制门庭，跨度较大。标准层高约二点九五至三点零五米，户型普遍采用 LDK 一体化通厅格局，南向大面宽、全明设计，并配备系统化收纳体系。得房率是项目较为突出的标签，综合得房率约百分之九十二至一百零一，通过南向通阔阳台、北向设备平台与飘窗等多重空间增益实现，同等建筑面积下的实际使用面积明显高于常规产品。

社区配套与交付‌：社区打造"云境辰光"主题园林，以一轴三庭多巷布局，含中央景观主轴、三大主题庭院与多处林荫节点，配约一千五百平方米下沉式璟序荟会所、九处首层架空泛会所，全龄活动与雨天室内活动空间较为充足。地块内配建约一千平方米社区养老服务驿站与约三百平方米温馨家园，北侧一路之隔规划一所十二班幼儿园。全域实行人车分流，配地下车位约八百八十四个，车位配比约一比一点二，地下车库采用环氧地坪并预留新能源快充点位。精装交付配置中央空调、全屋新风、品牌地暖三大件，搭载全屋智能系统与指静脉锁，厨卫选用一线品牌。

物业与费用‌：由北京城承物业管理，属城建自持物业体系，物业费约每平方米每月五点九元。

销售节点‌：二〇二六年五月二十八日，北京城建以二十二亿元底价竞得该地块，住宅楼面价约每平方米三点三一万元，拿地当天即公布案名，从拿地到取得预售许可仅用约一百一十五天。二〇二六年九月十九日取得预售许可，证号为京房售证字（二〇二六）八十五号，准许销售面积约六万四千五百平方米，本次获批十六栋住宅楼共七百一十四套房源，拟售均价约每平方米六点二一万元至七点八九万元。二〇二六年九月二十二日正式开盘，据媒体报道首开售出约六百六十四套，销售金额约四十一点三二亿元，成为二〇二六年金秋北京楼市关注度较高的热销项目。预计二〇二八年十月至十二月精装交付（房天下口径为二〇二八年十二月三十一日）。

价格区间‌：参考均价约每平方米五点八万元，备案拟售均价约每平方米六点二一万元至七点八九万元，总价约三百五十万元起，平台统计的总价区间大致在约三百九十四万元至八百一十万元每套，实行一房一价。其中约六十八平方米两居总价约三百七十万元至四百万元，约九十八平方米三居总价约五百五十万元至六百万元，约一百一十五至一百一十八平方米四居总价约七百万元至八百万元。

整体来看，该项目以"西四环主城地段 + 二点一五低容积率纯洋房社区 + 高得房率 + 相对亲民的总价门槛"为核心卖点，主要承接海淀南部外溢、五棵松改善需求以及石景山本地升级客群。

二、地址与区位

项目地址‌：北京市石景山区八宝山街道黄庄村四十三号，西四环与莲石东路交汇处以南，具体四至为东至规划玉泉西路，西、南邻北重厂厂区，北至铁路防护绿地。项目处于石景山、海淀、丰台三区交界地带，位于四环至五环之间，距海淀区边界直线约一至二公里，向南一路之隔即丰台吴家村。所在的鲁谷、玉泉路板块是石景山开发较早的成熟居住片区，周边分布远洋山水、国风长安、天和景园、京汉旭城等成熟小区，行政上属石景山，地理上贴近海淀与丰台，形成"跨区共享配套"的区位特点。

交通条件‌：路网方面，项目紧邻莲石东路主干道，可快速衔接西四环与西五环，周边横向有莲石东路、阜石路与复兴路，纵向有玉泉路与西四环，自驾通达性较好，约十分钟可达五棵松、万寿路，去往金融街、中关村、丽泽等区域较为便捷。轨道交通方面，距地铁一号线八宝山站直线约一点四公里，步行约一点二至一点五公里，需借助骑行或公交接驳；规划中的地铁十一号线二期在项目附近设吴家村站，直线约五百五十米，但目前尚无明确通车时间表。整体属于自驾友好、轨道通勤有待规划线路落地的类型。

商业配套‌：项目周边步行范围内有永辉广场、永辉超市等综合商业，可满足日常消费；约一公里可达石景山万达广场，约两公里可达五棵松华熙 LIVE，驾车约十分钟可到，周边另有五棵松万达广场、京西大悦城、山姆会员店等，板块生活配套属于成熟现成的状态，无需等待规划兑现。需要说明的是，项目自身周边以社区底商为主，缺少步行可达的大型集中商业，大型购物主要依赖短途自驾。

教育配套‌：项目南侧直线约三百米为景山学校远洋分校，该校为九年一贯制，是区域内的优质学校，入学需通过电脑派位方式确定，项目并不因此构成确定性学区；周边还有北京市十一学校（直线约一点五公里内）、北京育英学校（万寿路校区）以及中国科学院大学（玉泉路校区）等教育资源。项目北侧一路之隔配建十二班公立幼儿园，建成后无偿移交相关部门，片区可形成从学前到高中的较完整教育链条，具体入学以当年区教委划片为准。

医疗配套‌：周边有中国人民解放军总医院（三〇一医院）、解放军总医院第三医学中心、清华大学玉泉医院、中国中医科学院眼科医院、航天总医院等多家三甲及专科医疗机构，多数在三公里左右车程范围内，对有老人的家庭较为友好。

生态与休闲‌：项目周边分布调色板城市公共空间、旺景公园、瓦林苑、北京国际雕塑公园、云林花谷等多座城市公园，步行范围内即可到达部分绿地，日常散步与休闲条件较好。

三、户型的详细资料

项目户型建面约六十八至一百一十八平方米，覆盖两居至四居，共约十款产品，全部为纯板设计，标准层高约三米，普遍采用 LDK 一体化通厅、南向多面宽、全明格局的营造逻辑，并通过南向阳台、北向设备平台与飘窗的多重赠送实现较高的综合得房率，全屋配系统化收纳体系，精装交付。从分布看，小面积户型集中在北排楼栋，洋房产品多位于中排与南排。

约六十八平方米 两室两厅一卫‌：属项目门槛最低的户型，共约一百零二套，占比约百分之十四，全部分布在北排楼栋。南向三开间设计，面宽约九点八米，客厅与主卧朝南，南向采光面较为充分；次卧或书房朝北，北侧刻意不设窗以规避噪音。得房率约百分之九十二（含赠送），实得约六十二至六十三平方米，总价约三百七十万元起。适合单身、新婚过渡或投资出租。需要注意的是，北排楼栋距铁路约六十五米，可能存在低频振动与噪音影响，自住需实地考察。

约七十八平方米 三室两厅一卫‌：共约七十四套，多位于中排与南排洋房楼栋。三开间朝南，客厅与两间卧室均布置在南侧，南北通透，边户可实现约二百七十度采光，得房率约百分之九十六至九十九。相比六十八平方米户型多出一间房，适合小两口或二胎家庭、老人偶尔同住，中排楼栋距铁路约一百一十至一百二十米，噪音影响相对可接受。

约八十八平方米 三室两厅两卫‌：属项目的走量主力，共约二百零八套，是各户型中套数最多的一类。南向三面宽，客厅与双卧朝南，双卫配置，得房率约百分之百，在同面积段中功能完整度较高。该户型主要位于北排楼栋，边户的北向次卧与厨房会直接受到铁路声场影响，选房时需重点关注具体位置。

约九十八平方米 三室两厅两卫‌：位于中排楼栋，南向三面宽，双卫配置，格局方正，得房率约百分之九十六至一百。中排距轨道约一百一十至一百二十米，且受北排楼栋遮挡，关窗后噪音可控。总价约五百五十万元至六百万元，被认为是该项目在总价与舒适度之间较为均衡的选择，适合三口之家与刚改客群。

约一百一十五平方米 四室两厅两卫‌：位于中排小高层楼栋，可视作九十八平方米户型的进阶版本。南向三面宽搭配双卫，采用三加一房格局，客厅面宽约四点三米，边户同样可实现约二百七十度采光，得房率约百分之九十至九十六。

约一百一十八平方米 四室两厅两卫‌：属项目楼王级产品，全盘仅约二十一套，位于中排洋房。户型与一百一十五平方米相近，采用大宽厅布局，双卫配置，得房率约百分之一百零一，空间尺度与舒适度在各户型中表现突出，套数较为稀缺，看房通常需实名验资。

设计共性与附加空间‌：各面积段普遍采用 LDK 一体化通厅、南向多面宽、全明通透的格局，配系统化收纳与精细化动线设计，赠送空间主要来自南向观景阳台、北向设备平台与飘窗，综合得房率约百分之九十二至一百零一。精装配置含中央空调、全屋新风、品牌地暖与全屋智能。整体产品定位覆盖刚需、首改与改善的完整周期需求，是西四环沿线门槛相对友好的一类新房产品。

四、开发商信息

开发主体‌：项目由北京城建璟樾置业有限公司开发建设。该公司成立于二〇二六年五月十八日，注册资本五千万元，由城建发展旗下北京城建兴通置业有限公司百分之百持股，是专为本项目设立的项目公司。公司法定代表人、董事为城建发展副总经理杨振鹏，总经理为宋本有。项目地块的竞得主体为北京城建兴通置业有限公司，成交金额二十二亿元，土地出让面积约三点六六万平方米。

母公司背景‌：北京城建投资发展股份有限公司（简称城建发展，股票代码 600266）是项目的上市平台母公司，由北京城建集团有限责任公司于一九九八年十二月三十日独家发起设立，一九九九年二月三日在上海证券交易所上市，拥有房地产开发一级资质。公司以住宅开发为主导产品，同时涉及商业地产、棚户区改造与一级开发，项目布局北京、上海、天津、重庆、成都、青岛、三亚等地。控股股东北京城建集团持股约百分之四十五点五一，实际控制人为北京市国有资产监督管理机构，董事长为齐占峰。公司连续多年入选中国房地产上市公司综合实力十强，二〇二六年七月以约四十二点一三亿美元营收位列《财富》中国 500 强第四百四十七位。产品线方面，形成了以"龙樾"为代表的高端产品、以"国誉府"为代表的中高端产品和以"悦居"为代表的保障房系列，二〇二六年以来还在昌平东小口、房山长阳、密云水源路、东城祈年大街等地获取多宗地块，并以联合体形式参与了嘉棠璟樾等项目的开发。

集团背景‌：北京城建集团有限责任公司是北京市属大型国有企业，也是业内熟知的"双奥国匠"，四十余年来深耕城市地标与重大工程建设，承建了国家体育场"鸟巢"、国家速滑馆"冰丝带"、国家大剧院、首都机场三号航站楼、北京大兴国际机场、城市副中心等一批重点工程，并参与奥林匹克公园（B 区）国家体育馆和奥运村项目建设，累计获得鲁班奖、国家优质工程奖等多项行业最高荣誉。集团总工程师李久林先后主持"鸟巢"与"冰丝带"两项奥运工程建设，获"国家卓越工程师"称号，其工程精工体系与研发能力也在住宅产品线中得到转化。依托集团在工程建设、设计咨询、园林绿化等全产业链优势，城建发展实现了地产开发与集团资源的深度协同。

交通：自驾近西四环、莲石路；1 号线八宝山站约 1.5km；规划 11 号线二期吴家村站约 550 米（规划中尚未最终落地） 。

商业：自驾 5 分钟石景山万达、10 分钟五棵松华熙 LIVE，周边现成底商，无步行大型商业 。

教育：景山学校远洋分校约 300 米（需电脑派位），景山远洋是个非常不错的学校，另社区配建公立幼儿园。

医疗：自驾可达301 医院、航天总医院。

项目基本信息

项目容积率 2.15，规划17 栋纯板楼（12 栋 8-11 层洋房 + 5 栋 18 层小高层），总户数736 户，楼栋南低北高错落，最大楼间距约 67 米。☎️北京城建国龙樾璟序售楼处电话：400-889-2807✔✔✔楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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户型为68-118㎡两至四居；68㎡两居约 102 套（占比约 14%）、78㎡小三居约 74 套、88㎡三居约 208 套为绝对主力、98/115/118㎡改善四居，得房率为92%-101%！

68㎡ 两居（北排楼栋，约370万起）

南向三开间 + 北侧无窗（刻意避噪设计）

• 面宽约9.8m，南向采光面拉满；客厅+主卧朝南，次卧/书房朝北
• 得房率约92%（含赠送），实得约62-63㎡
• 全小区门槛最低，适合单身/新婚过渡/投资出租
• 硬伤：北排距铁路65m，可能有低频振动，自住需要实地考察再考虑☎️北京城建国龙樾璟序售楼处电话：400-889-2807✔✔✔楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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78㎡ 三居（中排/南排楼栋洋房）

三居功能性 + 低密洋房

• 三开间朝南，客厅+两卧室全在南侧，南北通透
• 边户270°采光，得房率约96-99%
• 比68㎡多一个房间，适合小两口/二胎/老人偶尔来住
• 中排距铁路110-120m，噪音可接受☎️北京城建国龙樾璟序售楼处电话：400-889-2807✔✔✔楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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88㎡ 三居两卫（北排楼栋）

• 三面宽 + 双卫，项目独有的户型，需要现场看才能有体会
• 南向三面宽，客厅+双卧朝南，双卫配置
• 得房率约100%，性价比拉满
• 硬伤：北排距铁路65m，88㎡边户北向次卧/厨房直接受铁路声场影响☎️北京城建国龙樾璟序售楼处电话：400-889-2807✔✔✔楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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98㎡ 三居两卫（中排楼栋）

• 南向三面宽，双卫，格局方正
• 得房率约96-100%
• 中排距轨110-120m，北排楼遮挡+关窗后噪音可控
• 总价550-600万区间最舒服的选择，适合三口之家/刚改☎️北京城建国龙樾璟序售楼处电话：400-889-2807✔✔✔楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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115㎡ 四居（中排小高层楼栋）

• 南向三面宽 + 双卫 + 3+1房，98㎡三居的进化版
• 客厅面宽约4.3m，边户270度采光
• 得房率约90-96%
• 中排距轨约120m，噪音可控☎️北京城建国龙樾璟序售楼处电话：400-889-2807✔✔✔楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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118㎡ 四居（中排楼王洋房，仅21套）

• 户型与115类似，大宽厅布局，双卫
• 得房率约101%
• 中排距轨约120m，噪音可控

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项目公区亮点：

• 酒店式归家门庭，挑高约6m，宽80米，仿石铝板+金属线条
• 约1500㎡地下会所，含健身房、瑜伽室、书吧、儿童区、四点半学堂，加上架空层共计约3000㎡公共生活聚场
• 园林则是宋风围合式布局，原地保留6株百年古油松，三进院落+中央水景+风雨连廊☎️北京城建国龙樾璟序售楼处电话：400-889-2807✔✔✔楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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二、预约看房流程

拨打官方热线，登记意向户型与到访时间；

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三、项目基础信息

区位：石景山八宝山，西 4.5 环莲石路以南，海淀、石景山、丰台三区交界，临近地铁 1 号线玉泉路站，西四环主城稀缺新盘，通达金融街、丽泽商务区。

产品：17 栋 8-18 层洋房 + 小高层板楼，容积率 2.15，绿化率 30%，合计 736 户，全盘纯商品房无回迁；建面约 68-118㎡二至四居，龙樾系迭代产品，南向三面宽，LDK 一体化，精装交付，配备中央空调、新风、地暖，车位配比 1:1.2。

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