如果今年只能推荐一个盘，那我还是选最有争议的北京澐玺

在直播的时候，我的粉丝问我，如果只能选择一个楼盘，猫子会推荐买哪里？

朝阳有酒仙桥，但酒仙桥还有很多空地，新产品不断出现，后续供应不少，

海淀有西冉，西冉配套缺失，

上地0702学区无敌，但是城市界面有问题……

这些普遍都是大家很看好的豪宅区域，但多少会有遗憾……

其实这个问题我是很纠结的，但是想了很久还是把答案框在 北京澐玺。

在我看来这个盘是六边形战士，没有短板。

要说他唯一的短板，就是很多人纠结他在丰台。

别人对他误解的越多，我反而觉得他越香哈哈哈哈。

01 买房的底层逻辑已经变了 今年开始，客户选房层面发生了两个比较大的底层逻辑上的变化。

第一点：市场下行，区域祛魅

以前大家认为海淀朝阳东西城肯定是比丰台更稳。但其实市场下行，板块价格会轮流波动，只是早跌和晚跌的区别。

甚至海淀朝阳优质板块热门区域的震荡幅度比丰台还要大。比如去年海淀万柳、上地、朱房等区域不同程度的房价波动，而朝阳望京这两年波动幅度也比较大。

我想很重要的一个原因是，东西朝海热门的区域导致部分人投机性买房，通过炒作拉升板块价值，而当市场下行，投机的资产大量出清，忍痛割肉离场。这就造成了热门板块的波动性很大。

但是丰台的下跌纯粹是市场原因，甚至很多位置的房子下跌也就20%左右。因为丰台的业主大部分房子买来自住，反倒跌的少了。

这就好比大家都在一艘船上，风浪来临时都要忍受颠簸，无非是船头船尾的顺序区别。

所以大家对于朝阳还是海淀还是丰台，区域区分不大。

第二点是：好产品最重要，买房为自住

大家以前总是怕买到的房子不够增值，优先看地段价值。即使产品上有很多不满意的地方，也认了。

现在呢，大家普遍无法忍受产品有瑕疵的楼盘，更加关注自身生活。一个特别明显的例子是，我今年很多海淀的客户，普遍买了朝阳或者等 北京澐玺 。

核心还是，以自住为主的表现。

海淀千难万难的批了设备平台+一步阳台的产品，跟3米多进深的观景大露台+超级大的尺度面宽+抬板的产品对比，已经落后了两个时代。

今年还有一个非常明显的例子，同样都是北五环，昌平歇甲、东小口的四代宅产品卖爆，反而朝阳奶西的产品无人问津。

这就说明，大家已经从优先选择地段，变成了优先选择产品。

尤其是等现房销售以后，对改善群体来说，产品的重要性会超越地段。

第三点是，环线的安全性大于产业的预期性

这点是什么意思呢。

先来看以下这两张图，这两张图片，分别是北京2020-2023年，2024-2026年的土拍地块分布。大家能不能看出什么区别。

2018-2021年土拍

2022年-2025年土拍

2018-2021年还是大量地块分布在五环外的，因为市场上行期，买房热点是丰台、大兴、石景山、朝阳，大部分五环外。

但是2022-2025年供地就发生了很大的变化。首先海淀朝阳丰台都开始大规模供应，而且土地的环线位置从五环外大部分聚焦到了四环、三环、二环。

市场上行，产业估值拉升，市场下行，环线资源反而更聚焦。

从追求热门产业板块，到拥抱靠谱的环线地段，

核心是，大家需要在不确定的市场下拥抱确定性。

基于以上逻辑，你会发现 北京澐玺 这个产品，和当下大家买房的诉求卡点是正好吻合的。

他虽然在丰台，但是本质是丽泽地段，西城海淀外溢，他的圈层大部分来自于西城和海淀，我关注万泉寺的客户有相当一部分来自万柳、世纪城、中信城的客户。

他的产品是北京首个抬板+3米多进深露台边厅+双景观水域的王炸，没人能背刺。

他的环线优势强大。如果没有环线优势，那么我建议谨慎的看好当下楼市所有的产业区。

写到这里，其实 北京澐玺 已经很好了。但是基本面只能决定他是一个买房的备选，并不具备唯一性。

而北京澐玺他具备了唯一性的选择逻辑，才是本文的重点。

02 北京澐玺三要素：安全性 不背刺 有预期

打掼蛋的时候如何能保证你稳赢？

我想你需要有大小王、有大炸，炸完还要有顺子。

北京澐玺 如何能稳赢？

其实他具备了安全性、不背刺、有预期这三点。

有了这三点，他真的就很难输。

1、什么叫安全性？

过去丰台很多楼盘破发，主要原因是有硬伤+画大饼。

猫子曾经调侃过丰台豪宅三件套，高压线铁路没配套。

但是万泉寺不会存在这个问题，现成的配套，交房前就可以落地的河景生态。

首先他没有硬伤，地块素质很好。旁边的配套，比如龙湖天街、丽泽soho等办公楼也是所见即所得。

另外他也不存在画大饼。他的工期很长，从4月底拿地到现在，经过了5个多月的时间，他不是PPT买房，一直在默默的低头干活。

比如 北京澐玺 代建的独一份双河景（东莲花河+南丰草河），华润自己代建17公顷滨水绿带，这些在今年四季度开盘前，就会有部分的实景呈现。

北京澐玺 南侧的部分水域开盘前大家就会看到。

未来1-2年的实景也会陆续给到大家呈现，交房以后大家就可以直接享受到家门口的丰富水岸河景。未来我们耐心等待官方给出的工程节点。

虽然丰台的进度大家都比较怀疑，但是华润的施工进度还是很有保障的。比如我有好几个粉丝是来自深圳的华润业主，他们跟我买了当年的北京悦府。

他们建议我去看看深圳湾人才公园，很不错。

其实华润在做生态资源，打造城市会客厅方面已经很成熟了。他不是只会盖房子，在整体生态治理方面是非常成熟有经验的，目前做过了30多个 "公园 +" 生态项目。

2、不背刺

对新房买家来说，大家最怕的是现在买了房子，未来会出现地段更好，得房率更高的产品。

但是谁能在丽泽背刺 北京澐玺 呢。这个几率很小。

即使丰台供应量很大，但是这些年丽泽居住区的住宅地块已经开发的差不多了，丽泽南区已经没供地了（ 北京澐玺 本来也不是住宅地块）。

另外丽泽在规划里，大面积是已经落地的生态景观和水系，以及商务区。

从产品看，即使未来还有地，但是莲花河丰草河双水景的绝佳位置也没了。

北京澐玺 的露台本来也就是为了能够看到非常开阔的水景。不能看到水景的露台也没有意义。

3、有预期

最后，买入北京澐玺是有预期的。

华润拿下万泉寺，很多人只看到一块地。真正值得看的，是华润在丽泽做的事——片区统筹开发。

这才是北京澐玺的真正价值所在。他真正的势能会从交付后不断提升。

片区统筹开发模式，华润最成功的样本其实在深圳后海。 所以深圳湾澐玺能卖200多亿，本质不是房子值钱，是片区还在不断发展，还有预期。

现在，同样的模式，搬到北京丽泽。

北京澐玺 不是孤立的楼盘，他只是华润在丽泽片区统筹开发的拼图之一。

与此同时——

生态：华润会把 北京澐玺 周边的生态治理好，丽泽湾水域会成为南二环最好的景观带，

商业：丽泽北区的航站楼和万象城会在业主入驻后使用，交通通达，购物方便，是高规格的商业配套，北京澐玺抬板之下也会有自营商业，

文体配套：滨河带会有文体配套，直接惠及 北京澐玺 ，并且做了亲水活动，能让业主下水参与。

商务办公：未来还有整个丽泽的商业写字楼，更多企业入驻……

等等等等，这些都是 北京澐玺 业主入住以后，更多的配套提升、板块能力的提升。

华润片区统筹之下， 北京澐玺 业主会持续享受整个丽泽板块发展带来的利好。

这种维度下的产品，在北京目前还是孤例。

放在其他区域，这种片区统筹的模式也是降维打击。

9月10日，华润置地在深圳开产品发布会，案名公布「 北京澐玺」。

它是北京首个全抬板滨水豪宅社区，园区抬升高度4-6米左右，作为北京全新的产品，北京澐玺凭借一己之力，给市场看到了豪宅的产品力和更多可能性。

比如，北京澐玺东侧做到了首层全架空，未来做为社区的第二客厅;

比如，打造了空中廊桥，项目东、南侧设两处抬板之上的空中廊桥，把社区和滨水公园做到无缝衔接;

比如，六胜造园的东方元素融入园林景观；户户皆楼王，户型上270°转角露台、无柱空间，采光和视野景观直接Max级别的体验;

整个产品给了太多惊喜，后面我会单独开一篇跟大家聊。

如果你想找我聊聊 北京澐玺 的户型、不同房源的视野景观模拟，我准备了3d立体模型。可以1v1 vx maoduidui05联系