北京
昨天晚上，国务院常务会议研究宏观政策发力提效、促进有效投资有关工作。
这个会你可以理解为第四季度也就是年尾的冲刺性政策。
一般这样的冲刺性政策都是一揽子出，包含经济基本面、地方债、就业等等，我们只说和大家息息相关的。
➤会议原文：综合运用并适时调整货币政策工具
前一段央行货币政策委员会三季度例会，强调了一个信号是加强逆周期调节，明确说了会综合运用并适时调整货币政策工具。
这释放了货币政策有望在宏观政策中率先发力的信号。
也就是四季度可能会降准降息。
具体多少，机构预测的标准大概是，降准50BP、降息10BP。
➤会议原文：研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。
这里我们只说稳定房地产市场，后面的促就业增收没法说，大家只能自己理解。
稳地产的总纲大家要知道，今年以来一直并没有变，就是从供应端下重手，用官话说就是，因城施策控增量、去库存、优供给。
换句话说，就是全力控增量，强力逆转供需失衡，让市场供小于需，从而完成新房市场逆转。
这就是今年救市的核心策略，包括828新政，其实也是在这个总纲之下出台的。
明白这个之后，再看国常会这种会议能做的，其实就是在整个总纲之下不断推出一些需求端的刺激性政策。
比如说公积金制度改革、房票制度改革等等。
一周前，坊间盛传的是新房贴息到2.05%，昨天的会议后，现在这个传闻又起来了，都在猜不会真的来了吧。
后来财政部发出消息，这次是真的。
但怎么说呢，这个事情又比没有好，但也不可以归于认真。
首先， 和房价涨跌相比，这点贴息简直是九牛一毛，所以并不会有很大的吸引力；
其次，就算是贴息，也必然是阶段性的，比如贴三年五年，不可能一直给你贴，这不现实，所以最终效果并不会很大。
其实，需求端最重要的是置换链条。
就是以旧换新或者房票这类的。现在很多城市已经开始拆迁安置不再新建，而是直接收购存量房进行安置，这些都是好办法。
现在最大的问题是，地方政府收购存量这个政策执行得很差，其实刚出来时，是对这个政策抱有很大希望的，但是问题就在于，地方政府是必须要算账的。
也就是说，收购存量房的资金，是国家政策性贷款，但这个贷款是有使用成本的。我记得财新的数据是2%的利息。
对地方政府来说，这个成本其实压力并不低。因为拿了这2%的贷款之后，你将来是要还钱的。
要还钱就必须用经营的思维看这件事。你用这个钱收了房之后，你必须得有3.5%-4%的收益率，才有可能完成资金平衡。
不然就是亏钱。但是地方政府收了这些房能做什么呢？最核心的方式还是做人才房或者保障房进行出租。
但现在最大的问题就是，越是核心区库存越小，越是城市外围库存越大。所以现实就是库存错配。
地方政府真收了这些库存，是不可能有超过3%的收益率的，注定只能亏本。
所以，虽然这个政策从2024年就开始执行了，但是一直都动静很小，地方配合度并不高。
大家最喜欢收的，是那些主城区的商办公寓，一般都是前期土地出让时配套的商办楼。
喜欢这些房子，是因为地段好，能租出去；又因为这些公寓基本是住宅的衍生产品，在住宅下行时，它们更没有市场，所以价格优惠力度更大，像很多小区的未售车位打包一样，三四折就能拿下，最后租金收益率能达到4%以上。
➤会议原文，要加紧加力推动各项政策落地落实，存量政策要进一步增强实施效能，加快各类债券发行使用进度，推动十五五规划、六张网实施方案等明确的重大工程项目尽早开工建设，推进老旧水库、老旧粮库改造提升，加力实施扩投资、促消费贴息政策。
这些就是接下来要快速落地和执行的方案。
说几个数据，今年以来——
地方新增专项债额度是4.4万亿元，到现在发行了3.55万亿元，还剩8500亿。
地方财政赤字规模是8000亿元，截至目前，发行了6600亿元，还剩1400亿元。
超长期特别国债1.3万亿元，到现在发行了1.18万亿，还剩1200亿元。
上述三项政策年内还有超1.1万亿元额度，接下来几个月需要集中释放。
还有上次说过的对六张网专用的8000亿元新型政策性金融工具，从9月开始集中释放，能带动三年超过10万亿投资。
而整个十五五期间六张网相关项目的投资规模在30万亿元左右。这将是未来几年最核心的投资。
这一次国常会，又加了老旧水库和老旧粮库，你会发现现在的政策基本是，能改的都改，能修的都修，总之就是千方百计把钱花出去，用尽办法扩大投资。
只有钱花出去，才能托住经济。
其实，从上到下，在这个时刻，都挺不容易的。（米宅）
本文源自：行业资讯
作者：米宅
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