上海版现房销售定了！封顶才准卖，预售定金不超总房款3%

中经实习记者 徐倩 记者 石英婧 上海报道

在北京之后，上海版的现房销售细则也随之落地。

9月28日，《中国经营报》记者从上海市房屋管理局官网获悉，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自当日起施行，成为“8·28新政”后继北京之后第二个出台系统性实施细则的城市。

《实施意见》共明确六方面政策措施：全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。

中指研究院上海数据总经理张文静指出：“整体来看，上海在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京细则高度对齐，同时在现售定金比例、监管机构设置、土地缴款期限等方面保留了差异化安排。”

上海预售定金不超过购房总价款的3%，高于北京

《实施意见》规定，自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

从预售条件来看，上海明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

上海中原地产资深分析师卢文曦分析称：“封顶预售将预售节点后移，购房人付款时房屋主体已成型，交付不确定性显著下降；全额、全过程监管则确保预售款专款专用于本项目建设，防止资金被抽调挪用。两者叠加，既降低了期房销售模式下的交付风险，也倒逼房企更加注重工程管控与资金安排。”

对比京沪双版本落地细则，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出：“关于预售内容，总的口径已较为清晰，即均按照主体结构封顶执行。从北京、上海两地的标准来看，表述一致，说明预售方面整体较为严格。对于后续新出让土地的相关项目，需适当关注预售方面要求提高的影响。同时，对于过渡期项目，上海与北京做法一致，即已取得土地的项目设有过渡期，因此市场不必过度担心。”

同时，上海《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

对比京沪版本，张文静指出：“定金方面，上海推行现售定金制，定金一般不超过购房总价款的3%，高于北京1%的上限，与北京类似，定金能否支取使用、因购房者责任解除定金合同的情形等，本次政策均未明确，仍有待进一步细则落地。”

对购房者来说，卢文曦指出：“在期房销售方面，资金监管制度持续完善，有效保障购房人合法权益，降低交付风险。在现房销售方面，购房者可通过缴纳少量定金提前锁定心仪房源。购房者可根据自身经济状况和居住需求，在期房与现房之间作出更加灵活、理性的选择。

土地价款可分期，上海推“1+1”模式

和北京类似，《实施意见》明确落实主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

在个人按揭贷款方面，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

同时，在开发贷款方面，上海明确加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。

土地价款方面，上海明确，8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后还可再延长一年；分期付款不计利息。

张文静指出：“与北京‘余款两年内缴清’的直接安排相比，上海采用‘1+1’模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。”

对此，严跃进指出：“关于土地供应管理，从北京、上海梳理来看，都有一个非常强的方向，即土地价款允许分期缴纳，且不计算利息，以降低相应资金成本。这对降低企业顾虑、确保土地投资等都有积极作用，即有助于后续稳定土地市场。”

此外，上海还提出实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强市场监管，维护市场秩序等其他要求。

张文静点评称：“整体来看，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。”

值得关注的是，上海2026年第十批次涉宅用地出让收官，这也是上海“现房销售细则”落地后的首批出让。根据出让结果，4宗地块成交总金额约159.7 亿元，其中，虹口北外滩地块和宝山淞宝地块底价成交；同时，杨浦江湾历史文化风貌区地块溢价率21.46%、闵行古美地块溢价率24.44%，也体现出土地市场继续分化的特征。

张文静指出：“本批次作为上海现房销售细则落地后的首批出让，房企拿地决策延续审慎基调，但制约房企投资决策的政策不确定性明显减弱，市场情绪已现边际改善。”

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）