咨询实录012｜德胜跌到"能买得起了"，该出手吗？

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

（章哥线下1对1真实咨询实录）

买学区房

买的不是学校

是孩子要走的那条道

01 住在两区交界，孩子却在朝阳上学

这位粉丝家住在安华桥。往东走几步是和平里，往西隔条街就是德胜，往南是什刹海。用她的话说——"其实我都可以选"。

孩子眼下在朝阳上学，开学上五年级，对应初中很一般。

她自己是东城二中出来的，对东城有感情，也认东城那套培养路子。

"我不太想让孩子去那种特别卷的学校。听说有的中午吃饭就给二十分钟，剩下时间全在写作业。"

她之前动过转学的念头，后来自己否了：转学进西城，好学校根本进不去，只能去很普通的，那何必呢。现在的学校虽然也普，但碰上的老师还行。

所以她想的是，小升初的时候再动一次。

02 先破一个念想：别为校额到校去择校

她选区择校的第一个出发点是“校额到校”。她听说孩子成绩一般的话，去名额多的初中更划算，还琢磨过德胜一些初中的名额是不是不够多。

我说这目的和方向，一开始就偏了。

西城的校额到校叫"真均衡"——五金刚（西城那五所头部初中）给每所初中的名额很均衡，弱一点的初中比例略高一点。

听着，是不是在差一点儿的初中更容易拿到？逻辑上是这样。

但实际上得这么算：

一所普通初中，可能前10-15名不靠校额，纯中考也能进五金刚；真正占便宜的，或许是卡在20到25名之间这些人。

所以我的认为是：校额到校并不能作为主动去选的因素，而应该是一份补偿。

孩子没派进好初中，去了一般的，这是给他的弥补。但不能反过来，为了这份弥补，主动去挑一所一般的初中。

何况电脑派位情况下，各初中五金刚的校额也并不是成绩一般的孩子能争得上的。

03 德胜还是和平里？关键是你想不想冲

西城这边，德胜是没得挑的——池子深，离家还近。东城最好的一直是和平里，171中学到现在也还是好学校。

但这里有两个问题，得先想清楚。

第一，冲不冲高。

东城的上限（二中那类）确实比西城高。可上限这东西，跟大多数孩子没关系。除非孩子是百里挑一那块料，否则东西城的中位数，真没多大区别。

所以别为了"上限"两个字去定片区。

第二，志愿怎么填，比选哪个片区更要命。

小升初派位不看成绩，纯摇。您填一所10 分的学校，学校就给 50 个名额，可片区里 100 个人都在填——那就是 100 个人抢 50 个位置。

一志愿冲得越高，去后面志愿弱校的概率越大；保得越稳，又觉得可惜。

现在更麻烦的是二志愿。以前不少人觉得二志愿填个中档校能兜住，今年看，未必稳。

所以关键不是"德胜好还是和平里好"，而是——您一志愿想冲几分，二志愿能不能接住。

两相比较方案偏好和大概率结果，这个想明白了，片区也就定了。

04 什么时候买？两边答案不一样

先说德胜：不用着急。

有这样一组数。2025年 7 月到 2026 年 7 月，德胜的挂牌房源库存涨了 21%。同一时间，全北京的库存在降，降了 9%。

说明什么？这边都在卖。

而且七八月份成交量其实不低，库存还在往上走——卖的人比买的人还多。

还有个更要紧的：西城那边按房本时间排序，明年幼升小的那拨人基本已经买完了，一下子把后面几个月的购买力透支了。后年才用的人，不着急。

供给在加，需求在退。所以德胜这几个月，真不用抢。

再说和平里：窗口可能在明年。

特意跟她聊了青年湖。

青年湖小学直升171，这是和平里最硬的通道。可今年情况有变化：去年买对口房子，大概八成能进，今年传出来的说法是五六成——这也都是家长们自己传的，没有官方数据。

房子跟着就跌了。今年年初入门级还在400 万上下，今年最低到过 360 万。

我的判断是：如果明年入学结果不像今年调得这么狠，那对房子就是个利好。想买青年湖，明年结果出来之前，可能是个点。

当然这里有个前提——宏观楼市得稳。宏观我预测不了，我说的只是学区本身那部分价值的波动。

05你可能漏了一个更好的选项

聊到一半我问她，工作在哪儿。

她说在海淀西二旗。

那这事儿就有意思了——我觉得她一直漏了上地。

上地那片的派位，是海淀最好的。四所对口初中：上地实验、清华附中上地、人大附西山、二十中。最差的那个，放到别的片区也是老大。片区里没有坑校。

这就带来一个特别舒服的好处：志愿填报不用动脑子，从好到坏排1234，纯粹拼运气，填哪儿都不亏。

上地实验初中升六小强，能到四成。

再看看价格波动：

2024年那会儿，上地一套房的学区溢价部分 245 万，总价六百多万。后来树村那片回迁房入市，起步价直接拉到 300 万上下。房子还是 2000 年之后的，不算旧。本校和树村的房子（部分小区），初中派位是一样的，只是小学不同。

花三百万，买一个全北京下限最高的派位。

她在西二旗上班，上地就在旁边。租个房子住过去，上学上班都顺。

我把这话说完，她说了一句："打开思路了。"

她临走时说：之前脑子里就一条道——离家近。

现在起码知道还有别的走法了。

其实这一场捋下来，核心就三句话：

校额到校是补偿，不是选项。

德胜不用急，和平里的点可能在明年，而上地是那个被漏掉的性价比。

真正要先想清楚的，是您这志愿想怎么填。

（全文完）

"章哥说买房"专注记录普通家庭的买房决策，不追风口、不写爽文，只想把每一笔账算明白。

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