北京
9月29日，上海市房屋管理局发了落地细则，把住建部那套商品住房销售制度改革在上海落实下来，文件9月28日就已经生效。北京9月24日出了细则，上海紧跟着，一线城市这一步调得很齐。
核心变了什么。8月28日之后挂出来的住宅地块，想拿预售证，楼得封顶才行，而且预售资金全程管死，得等到项目联合验收完才解监管。新房优先推现房销售，开发商房子首次登记后才能编现房方案去备案。
土地款也能喘口气。8月28日后出让的地块，出让金能分期交，首付不低于50%、签合同30天内交，剩下的可以拖到一年，特殊情况还能再延一年，而且分期不收利息。以前拿地砸进去的就是一大笔，现在节奏放缓，对开发商现金流是实打实的解压。
开发贷换个玩法。上海要求一个项目对应一家主办银行，贷款按工程进度分批放，钱直接受托支付到项目交易对象账户，全部用在项目建设上。这等于把资金防火墙竖起来了，购房人最怕的钱房两空从源头上防。
好房子被写进硬要求。细则提到商品住房实行项目公司制，从规划设计到交付全过程管质量，现场安全也压实。说到底，以后开发商不能光靠融资技巧混，得真把房子本身做好。
京沪其实各有侧重。北京细则更强调在途项目分类过渡，给半拉子工程留了口子。上海则把土地款分期、开发贷主办银行制写得格外细，明显在给本地房企缓劲。两座城市同一套顶层文件，落地时都按自己的市场温度调了表。
对买房人，短期看现房比例会慢慢上来，烂尾风险往下走。以前买期房像开盲盒，封顶才让卖、联合验收才解资金，相当于把最容易出事的环节卡住了。长期看，上海这套和北京一个思路，都是在把预售制往现房制慢慢挪，买房人话语权一点点回来。
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