上海
近期申税小微整理了物业行业发票开具、增值税适用税率和优惠政策等常见误区，一起来看看吧！
1.物业公司收取物业费款项，后续业主要求开具物业费发票时，是否可以开具收据来代替发票？
答：根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。
2.物业公司提供物业服务，若收取物业费款项时，业主未要求开具发票，是否无需申报增值税？
答：未开票收入同样需要依法进行增值税申报。根据《中华人民共和国增值税法》规定：发生应税交易，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日;先开具发票的，为开具发票的当日。只要纳税义务已经发生，无论是否开具发票，都应当依法申报纳税。
3.物业公司向业主提供物业服务的同时，还有停车位出租、建筑施工服务等业务，是否可统一按照物业服务开票，适用6%税率缴纳增值税？
答：根据《中华人民共和国增值税法》规定：纳税人发生两项以上应税交易涉及不同税率、征收率的，应当分别核算适用不同税率、征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。若将不动产租赁、车辆停放等收入开为“物业管理费”的，属于未按规定开具发票，将导致税率适用错误。应当按业务实质分项核算、分项开票。
停车位出租应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人适用征收率为3%；建筑施工服务应按照建筑服务缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人依照3%征收率减按1%征收率征收。
4.物业公司销售自来水，今年选择适用简易计税方法，明年我们企业预计采购一些新设备会有大量进项税额可抵扣，明年能不能换回9%一般计税方法?
答：不可以。根据《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号 ）有关规定，一般纳税人自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更;期限届满后，自选择适用一般计税方法当月起，36个月内不得再选择适用简易计税方法。
5.2026年1月1日起，物业管理公司向服务接受方收取的自来水水费，能否在水费中区分出污水处理费并适用增值税不征税政策?
答：根据《中华人民共和国增值税法》第六条规定“有下列情形之一的，不属于应税交易，不征收增值税：(二)收取行政事业性收费、政府性基金”。根据《中华人民共和国增值税法实施条例》第十五条规定“增值税法第十七条所称全部价款，不包括纳税人代为收取的下列税费或者款项：(一)政府性基金或者行政事业性收费”。
根据财税〔2014〕151号文件等规定，物业管理公司不属于收取或者代为收取污水处理费的法定主体，其以自己名义收取自来水水费并开具发票的，应以收取的全部价款为销售额按规定申报缴纳增值税。同时，根据《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(2026年第10号）有关规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，物业管理公司中的一般纳税人销售自来水可以选择适用简易计税方法，按照3%的规定征收率计算缴纳增值税。
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