最低挂牌1.5万㎡！福州西二环望熙雅筑二手房价格持续走低！

宝龙一家中介门店最近卖出一套望熙雅筑，约60㎡，总价95万，折算单价1.58万/㎡。 同一门店还有几套在挂，有的挂牌单价已经碰到1.5万。

万宝商圈、西二环边、2025年交的安置型商品房，望熙雅筑从交付起就不缺关注度。 3862套总盘子，A区13栋2092户，B区8栋1778户，45到135㎡七个面积段，75㎡以下小户占六成。

去年12月刚交房时，整体挂牌均价约2.38万/㎡，最低挂牌约2.0万。 现在平台显示，A区在售103套，挂牌均价约2.09万，最低约1.5万；B区在售103套，挂牌均价约2.06万，最低约1.51万。

价格往下走，成交量反而堆起来了。

某头部平台上半年过户数据，A区77套、B区50套，合计127套；按平台市占倒推，全市场半年约300套。 贝壳近90天A区成交29套、B区20套，合计49套。

分开看会更清楚。 小户型挂得多、卖得也快。 B区45㎡一房有挂85万，单价约1.89万；75㎡两房有挂122万，单价约1.63万，也有130万左右、单价1.73万的样本。 A区60㎡两房，宝龙那套1.58万成交；88.57㎡三房有挂168万，单价约1.9万；89㎡三房有挂185万，单价约2.08万。

6月A区有一套88.6㎡低楼层毛坯三房，145万成交，单价约1.64万。 同片区4月类似面积低楼层成交约1.77万。 两个样本放一起看，楼层、装修、楼栋位置会把单价拉开几千块，1.5万挂牌和1.9万挂牌不是同一类房子。

望熙雅筑能跑量，靠的是“主城次新+小总价”。

小区108亩，总建约38万㎡，配幼儿园和养老服务站，人车分流。 到宝龙、万象城都不远，宁化站一带地铁可接。 周边老小区楼龄多数偏长，想在主城买套新一点、总价低一点的，望熙的小户是少数选择。

A区户型整体偏大，挂价也偏高；B区小户更密，挂价略低。 部分楼栋3梯6户，容积不低，临西二环的单元会有路面噪音。 看房时不只看单价，要同时问清楼层、朝向、是否临主路、产权证办理状态、契税和维修金由谁出。

挂牌量大，和回迁属性有关。

3862套里，不少业主手里不止一套，留自住、其余变现是常态。 交付初期就有280套挂牌，现在A/B各100套出头，加上其他平台，整体在售盘不小。 买方砍价会参照在售套数：同小区同面积若同时有十几套，房东之间会互相压价。

西二环这一带后面还有新安置房要进来。

宁锦新苑在宝龙附近、西二环南路一侧，8栋高层，总建13万㎡以上，建成可出1400余套。 9月中旬工程更新显示，多栋已封顶，进入室内精装修，水电管线和门窗在做，计划2027年全面交付。

凰锦公馆在斗池路凤凰新村地块，9月工程进度是主体快到顶，阳台栏杆装了一部分，窗户和外墙还没完，塔吊仍在。

鼓楼方向还有一批。 杨河景郡、柳欣佳郡同属河南新村旧改，合计可安置3676户，其中柳欣13栋、约2325户；1月进度是杨河工程桩约完成20%，柳欣准备启动桩基，整体计划2028年竣工。 弘德雅筑在省委党校地块，5栋住宅加配套，可安置833户。

把宁锦1400余套、凰锦若干、杨河柳欣3676户、弘德833户加望熙3862套放在一起，西二环及邻近鼓楼西片未来几年安置房供给不是小数字。 不同项目交付时间错开，挂牌压力也会分批次释放，不会同一个月全部进场。

同圈新盘对望熙的影响分两层。

一是比价。 宁锦对接价、后续办证节奏、实际挂牌起点现在还看不全，但它同样靠近宝龙和西二环，未来小户若以更低单价入市，望熙现有1.5—1.6万挂牌会面临比价压力。 二是分流。 首次置业如果更在意楼龄，会等宁锦、凰锦办证后再比较；不等人的是当下就要自住的，会直接按现有成交价谈。

现在看房更实用的做法是按面积分开判断。

60㎡左右两房，重点看楼层和低挂原因。 1.5万挂价可能是低楼层、临路、未办证或业主急售；同面积中高楼层、已办证、不临主路，实际成交往往高于1.5万，宝龙那套1.58万可作参考但并非底部标准。

75—90㎡两到三房，B区挂价样本从1.63万到1.73万都有，A区88—89㎡毛坯三房近期成交和挂牌在1.64—1.9万区间。 自住看总价比看单价更直白：一套88㎡若145万，和一套75㎡若122万，差的是房间数和日常居住成本。

105㎡以上三房、133㎡左右四房，挂价会明显高一档。 A区133.59㎡四房有挂310万，单价约2.32万；这类房源面对的是主城改善，不只是和小户比单价。

买之前把四件事问死：产权证是否办出、交易税费谁承担、是否满相关免税条件、车位和物业费用怎么算。 安置型商品房不同房源办证节奏不完全一样，同小区两套价格差几千，很多时候差在这些隐性成本上。

望熙现在的状态是“价格降过一轮、成交还能走”，不是概念盘，也不是无脑抄底盘。 挂牌1.5万会吸引点击，真正签约还是看具体楼栋、楼层、证件和同户型的在售数量。 西二环后面几年还有宁锦、凰锦、杨河、柳欣、弘德等供给，买方谈价时有更多对照，房东挂价也会继续受在售量约束。