上海加强预售管理，有序实施现房销售

2026年9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自即日起施行。

该文件涵盖加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等六大方面政策措施，标志着上海商品住房销售制度改革进入实质性落地阶段。

《实施意见》对预售条件作出重大调整。2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除资金监管。

这一规定大幅提高了预售门槛，将有效减少"烂尾楼"风险，保障购房人权益。此前，上海部分项目预售条件为出地面若干层即可申请，新政策将预售节点推至主体结构封顶，对开发商的资金实力和项目管理能力提出更高要求。

对于在途项目，《实施意见》采取分类施策、平稳衔接的方式：

2026年8月28日前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可证的项目，按原有政策执行。

2026年8月28日前已取得土地使用权但未取得规划许可证的项目，原则上按新政策执行；但各区政府确保能按时交付的，在加强资金监管下报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请。

2026年8月28日前已发布出让公告但之后取得土地使用权的项目，2027年底前上市可按原有预售条件申请，但资金监管执行新政策。

《实施意见》明确，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

值得关注的是，《实施意见》创新性地推行现售定金制。房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。若开发商违约不能按期交房，购房人有权解除合同，开发商依法返还定金并承担违约责任。

这一制度设计在现房销售模式下为开发商提供了提前锁定客户、回笼部分资金的渠道，同时通过定金上限和违约追责机制保护购房人权益，平衡了买卖双方的利益。

《实施意见》明确落实主办银行制度。2026年8月28日起新签订借款合同的项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；银团贷款的，牵头银行为主办银行。

房地产开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入该账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按照规定实施资金监管。

这一制度实现了项目资金的全闭环管理，从源头上防范资金挪用风险，为预售资金监管和现房销售资金安全提供制度保障。

在融资支持方面，《实施意见》提出三项措施：

一是规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户。这意味着购房者的按揭贷款发放节点从预售阶段推迟至竣工备案，进一步降低了购房风险。

二是加大开发贷款支持力度。对现房销售和预售项目，按照市场化原则满足合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和"好房子"项目的开发贷款支持。

三是促进金融与房地产良性循环。支持符合条件的房企通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

《实施意见》明确实施"规储供用"一体化机制，加强房地联动，坚持"一地一策"稳妥有序供应。

在土地价款缴纳方面，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年。分期付款不计利息。

这一政策有效缓解了开发商的土地款支付压力，特别是在现房销售模式下，开发商从拿地到销售回款的周期显著拉长，地价分期缴纳有助于降低资金链风险。

《实施意见》还提出实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进"好房子"建设。持续优化审批流程，提高管理服务效能。健全房地产市场信息公开发布机制，加强市场监管，维护良好市场秩序。

上海此次出台的《实施意见》，是在住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部委《关于完善商品住房销售制度的通知》框架下的地方落地方案。与北京此前暂停高门槛地块挂牌、优化出让条件的做法相比，上海的方案更加系统全面，形成了从预售管理、现房销售、资金监管到融资支持、土地供应的完整政策链条。

几个值得关注的制度设计亮点：

一是"新老划断"的平稳过渡。以2026年8月28日为节点，对在途项目分类施策，避免政策急转弯对市场造成冲击。2027年底前的过渡期安排，给开发商留出了调整空间。

二是现售定金制的创新。在现房销售模式下，允许开发商在施工许可后收取不超过3%的定金，既解决了开发商前期资金回笼问题，又通过限额和违约追责保护了购房人。

三是全资金闭环监管。主办银行制度将开发贷、自有资金、销售资金全部纳入同一账户管理，从制度上杜绝了资金挪用可能。

四是地价分期不计息。在现房销售拉长回款周期的背景下，地价分期缴纳且不计息，实质上是政府为开发商提供了无息融资支持，降低了制度转换的成本。

上海作为全国房地产市场的风向标城市，其商品住房销售制度改革的落地，将对全国其他城市产生示范效应。从政策设计来看，上海方案在保障购房人权益的同时，也充分考虑了开发商的资金压力和市场的平稳过渡，体现了"稳中求进"的改革思路。

短期内，新政策将提高预售门槛、拉长开发商资金回笼周期，可能对部分中小房企的拿地积极性产生影响。但地价分期、主办银行制度等配套措施，将在一定程度上缓解资金压力。中长期来看，现房销售的推进将提升住房品质和市场透明度，推动房地产行业向高质量发展转型。

数据来源：上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》

政策施行日期：2026年9月28日

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