全部精力收归 旭辉转型进入了“林中”时间

观点网 “林中董事长希望把更多精力用于旭辉控股发展及转型上。”知情人士向观点新媒体回应了林中告别其亲手打造的物业上市平台的原因。

据透露，现年58岁的林中长期兼任两家上市公司董事会主席，自2022年11月旭辉启动境外债务重组以来，多次往返沪港、亲赴一线与债权人面谈，精力长期被分散于两家上市公司的状况已经持续三年多。

9月24日晚间，永升服务通过公告披露，林中因“其他事务”辞任公司执行董事，并不再担任董事会主席；同日，崔晓青辞任非执行董事。

辞任后，林中不再参与永升服务的日常管理，仅以“高级战略顾问”身份继续提供战略建议。

永升服务继任方面，现任执行董事兼总裁林祝波获委任为董事会主席，并继续兼任总裁，刘国红、葛明分别获委任为执行董事、非执行董事。

至此，永升服务的治理结构由创始人主导转为职业经理人主导。资料显示，林祝波于2014年加入旭辉体系，2025年6月进入永升董事会、9月出任总裁，此次再进一步执掌董事会。

同样是在2025年，国际机构LMR以财务投资身份溢价10%入股永升服务，以中长期持仓方式投资永升服务，交易对价约2.76亿港元。

人事与股权同步解绑，林中在上市公司层面的身份收敛到只剩旭辉一处，旭辉的转型由此进入“林中”时间。

化债进行时

旭辉的化债起点是在2022年11月的第一天。

停牌三个交易日再复牌后，旭辉控股公告称，因流动性恶化、无法与10月内有还款义务的境外债权人达成协议，公司将暂停支付境外融资安排项下所有应付本息。彼时，旭辉到期未付本息约4.14亿美元，境外债务总额约68.5亿美元。

这一刻起，旭辉正式对境外债实质性违约，此后三年，旭辉走的是“境内先展期、境外后重组”的双线路径。

境内方面，2023年11月完成年内到期的71.8亿元境内债展期，2024年3月再完成2笔合计24.48亿元展期，至2024年中期，含中票、CMBS 在内的境内公开债务累计展期约141亿元。

境外重组则在2023年1月发布第一版境外重组框架，后再推出“短端削债、中端转股、长端保本降息”成熟完整方案，到2024年11月，其境外重组方案支持率已接近九成。

2025年3月18日，旭辉与境外债券持有人小组就条款修订达成原则性一致，基础年利率下调至1.00%-1.25%，重组由此进入落地阶段。

同年6月3日，计划会议以占投票债权总额92.66%的高票通过；6月26日获香港高等法院批准，6月27日批准令完成注册，重组计划获得司法约束力。

几乎在同一时间轴上，境内也在同步推进--9月15日，7笔合计本金约100.61亿元的公司债重组方案获表决通过。12月29日，旭辉公告境外重组各项条件均已达成、方案正式生效，境内外整体重组就此收官。

这轮重组覆盖境内外全部公开债务合计约668亿元，其中境外部分涉及本息约81亿美元（约合人民币567亿元），通过债转股与本金削减实现约380亿元债务削减，化债比例达67%；7笔境内债重组则预计削减债务超50亿元。

资产负债表随之改观，有息负债由2021年高峰的1141亿元压降至2025年末的504亿元、2026年6月末的485亿元。

不过，重组落地之后，旭辉仍未完全脱困。因伦敦物业出售进度不及预期，旭辉未能支付2026年6月到期的第二笔现金款项，不得不启动重组方案优化，而这也正是林中此刻必须亲自盯住的战场。

转型成效

观点新媒体了解到，在今年的股东大会上，旭辉管理层明确表示，民营房企已不适合大量开展重资本运营，旭辉希望未来将负债水平压至极低，“轻资产公司的净负债率可以控制在20%以下，甚至更低。”

向轻资产转型，旭辉早早就意识到这一路径的必要性，并为此付诸行动。

2022年3月，林中在业绩会上提出，未来五年大力发展物业、公寓租赁、代建、商业运营四类轻资产业务，“希望轻资产类业务能占旭辉整个收入比重的30%-40%”。

2025年，公司定调“轻资产、低负债、高质量”，林中以“二次创业”宣言提出彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”，并将这一年称为“战略转型关键年”。

2026年，管理层在股东大会上明确“对标铁狮门”，由重资产开发商转向轻资产资管服务商，提出“一重五轻、五管协同”的生态平台。

从落地情况看，代建是几块业务里最扎实的一大组成部分。旭辉建管成立于2021年7月，至2026年6月末累计在管项目超过310个，覆盖90座城市，在管总建筑面积超过4900万平方米。

此外，截至2025年末，旭辉租赁板块的瓴寓开业房源近10万间，管理规模突破15万间；商业板块管理面积超过350万平方米。

另一上市平台永升服务2026年上半年营收36.1亿元，归母净利润2.15亿元，来自第三方的在管面积占比达76.9%。

按管理层规划，旭辉未来的净负债率要控制在20%以下，同时还要以GP身份小股操盘赚取管理费与超额收益，以及盘活存量资产和拓展小资管业务。

这意味着一家习惯了重资产开发的公司，收入结构和考核方式都要进行重新搭建，难度不比化债小。

如今，林中将精力全部收归至旭辉，我们更有理由相信，旭辉未来会以更具韧性的姿态站起来。

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