保租房REITs逆势“避风港”：发行扩募常态化，存量改造破局待启

本文来源：新华财经

眼下，在公募REITs市场整体震荡磨底、多数板块深度回调的行情之中，保租房公募REITs走出了独立行情，凭借稳定现金流、高出租率与持续分红能力，成为二级市场的“避风港”。

可以看到，自2022年首批产品上市以来，保租房公募REITs完成了从试点破冰到常态化发行、扩募的跨越，已经形成了“上市一批、扩募一批、储备一批”的梯次发展格局。

分析人士指出，二级市场的亮眼表现印证了民生不动产资产的长期配置价值，但现阶段商改租、工改租等存量改造项目的落地仍存堵点，板块未来的扩容潜力与改革挑战并存，扩容之路仍待破局。

板块梯次成型发行扩募常态推进

保租房公募REITs的底层资产集中在北京、上海、深圳、厦门、苏州等人口持续流入的核心城市，项目大多布局产业集聚区与轨道交通沿线，刚性租赁需求为资产运营筑牢了基本面。

据记者了解，保租房公募REITs的原始权益人以国资平台为主，涵盖各地保障房专营国企、城市建设运营平台与央企。值得一提的是，华润有巢REIT作为首单市场化机构运营的标的，为该板块的市场化探索提供了样本，不过，目前尚未有民营主体作为原始权益人申报公募REITs。

在首发项目陆续“登台”的同时，保租房REITs的扩募机制也实现了从“单点突破”向“常态化”发行的演进。

具体而言，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT先后完成了扩募上市，合计新增募资28.68亿元。

与此同时，国泰海通中国建筑租赁住房REIT、中金杭州安居REIT已经获批注册，上海地产租赁住房REIT的扩募申报工作正有序推进……

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲表示，保租房REITs市场已经形成了“首发+扩募”的双轮驱动模式，扩募机制打通之后，存量优质资产将持续注入该通道，这是板块规模稳步做大的最核心抓手。

整体来看，保租房公募REITs打通了“建设—运营—资本化回笼资金—再投资” 的闭环，板块发展实现了从起步破题到成形起势的跨越。

行情穿越周期稳健底色经受检验

需指出，目前二级市场表现充分印证了保租房REITs“类债型稳健资产”的属性。在全市场REITs大幅回调的背景下，该板块防御价值凸显。

举例来看，截至2026年9月11日，中证REITs全收益指数年内累计下跌了7.2%，全市场超八成存量REITs价格下行，产业园、仓储物流板块回调幅度最深，部分标的价格近乎腰斩。而与之形成鲜明对比，保租房板块回撤幅度显著更小，并未出现长期深度下跌。

再就板块的基本面来看，根据券商测算，各上市保租房标的的整体出租率稳定维持在94%至99%区间，租金收缴率均值高达99.27%。租客以个人群体为主，结构高度分散，有效规避了单一客户违约带来的现金流冲击。

分红回报方面，总体亦能保持稳定，例如，中金厦门安居REIT上市以来累计分红8次，出租率为99.45%（截至2026年6月30日），租金收缴率常年保持100%。

记者注意到，稳健的资产表现为保租房REITs吸引了长期资金的持续布局——保险资金、社保基金持续增配。就近期新发的项目来看，中金杭州安居宁巢REIT的网下认购倍数高达355.04倍，机构资金踊跃认购，充分验证了市场对保租房资产长期价值的认可。目前，机构投资者普遍将保租房公募REITs作为组合底仓资产，用以对冲市场波动风险。

中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师‌裴佳敏亦指出，REITs保租房板块有望维持高出租率、高租金收缴率的“双高”格局，其经营波动将显著低于产业园、仓储物流等产权类REITs。在当前的市场波动环境下，稳定现金流叠加政策托底，保租房REITs的类债底仓配置价值会持续得到机构资金认可。

存量改造遇阻长期潜力静待释放

尽管新建保租房项目供给稳步扩容，但商改租、工改租这类存量楼宇改造项目，仍是板块规模化扩容的最大难点。

记者注意到，政策层面鼓励闲置商业、厂房改造为保障性租赁住房，但落地到实践层面，土地年限、合规手续、改造成本、收益水平多重约束叠加，使得合格标的供给依旧偏少。

据业内人士介绍，存量商办土地出让年限40年、工业用地50年，改造保租房不改变土地性质，意味着剩余土地年限往往难以匹配公募REITs数十年的存续周期。目前，各地土地续期细则不统一，使得部分地区缺少可落地的续期方案。另一方面，老旧楼宇改造涉及消防升级、施工图审查、保租房认定书申领等全套流程，部分物业存在产权分割、历史改造资料缺失等遗留问题，尽调阶段容易出现合规硬伤。不仅如此，存量楼宇改造还要承担高额的加固、消防改造费用，叠加保租房存在租金限价的政策，这将使得项目的净现金流分派率更容易贴近申报底线，安全边际不足。

当然，针对上述情况，大部分的市场参与方并不悲观。可喜的是，配套政策正在持续完善。

“十五五”规划纲要提出，要完善工商业用地使用权续期法律法规；上海出台了工商业用地续期指导意见，确立了应续尽续原则，并且为拟申报REITs的项目开通了绿色通道，旨在逐步打通存量资产资本化的制度障碍。

来自申万宏源证券的研究观点指出，商改租、工改租是保租房REITs市场扩容的最重要潜在来源，但土地续期、改造合规、成本收益三重约束构成了现实门槛。只有配套细则落地，降低改造与资本化的制度成本，大量闲置商办厂房资产才能够真正转化为符合REITs申报标准的底层资产。

拉长时间维度考虑，国内租房人口居高不下，租客群体呈现家庭化、熟龄化特征，租房也由过去的阶段性过渡转变为更多居民长期的居住选择，这意味着保租房公募REITs市场大有可为。眼下，存量空置商办楼宇等待盘活，一旦土地续期、财税、审批等配套政策全面落地，则商改租、工改租资产有望成为保租房REITs扩容的巨大蓄水池。

免责声明：本文综合自新华财经，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。