二级市场延续回暖，首批燃煤发电公募REITs获批

《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs二级市场延续回暖，前期弱势态势边际改善。国信证券数据显示，中证REITs指数周内上涨0.4%，除商业不动产外，其他类型REITs均收涨。

根据Wind数据，已上市的89只公募REITs产品中，上周环比上涨的达到68只。涨幅最大的三只产品为中金联东科创REIT、中银中外运仓储物流REIT和华安张江产业园REIT，周内分别上涨3.74%、3.60%和3.37%。环比下跌的减少至21只，其中跌幅最大的三只产品为国金中国铁建高速REIT、创金合信北京国资公司REIT和华夏杭州和达高科产园REIT，环比跌幅分别为2.39%、1.53%和1.52%。

政策与行业方面，9月20日，华夏华润能源REIT、长城华能燃煤发电REIT正式获批，成为全国首批落地的煤电REITs。9月21日，中国证券投资基金业协会（以下简称中基协）发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）制度规则汇编》。

公募REITs二级市场延续回暖，数据中心板块领涨

上周公募REITs二级市场延续回暖。截至9月24日，中证REITs（收盘）指数收于699.3点，环比上涨0.4%；中证REITs全收益指数收于948.85点，环比上涨0.56%。

申银万国证券数据显示，分项目属性来看，上周产权类REITs上涨0.67%，特许经营权类REITs上涨0.53%。分资产类型来看，数据中心（+2.78%）、保障房（+1.00%）、能源（+0.95%）、环保水务（+0.77%）板块表现占优。

单只产品方面，已上市的89只公募REITs产品中，环比上涨的达到68只。涨幅最大的三只产品为中金联东科创REIT、中银中外运仓储物流REIT和华安张江产业园REIT，周内分别上涨3.74%、3.60%和3.37%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的则为21只，其中跌幅最大的三只产品为国金中国铁建高速REIT、创金合信北京国资公司REIT和华夏杭州和达高科产园REIT，环比跌幅分别为2.39%、1.53%和1.52%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

成交规模及换手率方面，天风证券数据显示，上周REITs总成交额（MA5）为3.83亿元，环比上升5.0%，产权和经营权成交额（MA5）分别为2.57亿元和1.25亿元，环比前一周分别变化了4.8%和5.4%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施、商业不动产类REITs上周的成交额分别为0.55亿元、0.38亿元、0.52亿元、0.32亿元、0.18亿元、0.69亿元、0.74亿元、0.28亿元、0.17亿元，环比前一周分别变化了-12.9%、-12.0%、-5.9%、54.4%、20.0%、14.0%、11.7%、6.9%、14.8%。其中周内成交额最大的REITs类型是消费基础设施，占比19.4%。

首批燃煤发电公募REITs获批，多单项目申报与审核提速

上周政策与行业层面也有多项重磅动态。

首先，9月20日，华夏华润电力燃煤发电REIT、长城华能燃煤发电REIT注册生效。这是市场首批煤电资产公募REITs，两单产品均在5月6日申报、5月12日受理。

天风证券指出，6月9日深交所向华润下发审核问询函，上交所向华能出具反馈意见；9月20日，两单产品同日拿到注册批文。按获批稿测算，华润2026年、2027年净现金流分派率为7.85%和7.79%。华能2026年因基金自4月起运作，4至12月分派率为5.82%，对应可供分配金额1.76亿元；2027年全年分派率为8.00%，对应可供分配金额2.41亿元，全周期IRR为5.92%。

其次，多项目申报与审核提速。

项目进展方面，除了首批2单燃煤发电公募REITs之外，上周招商资管招商蛇口封闭式商业不动产REIT也注册生效。另外，嘉实陶邑消费封闭式基础设施REIT收到监管反馈意见，国泰海通信义能源新能源封闭式基础设施REIT、华夏世纪金源封闭式商业不动产REIT、华夏凯华封闭式商业不动产REIT、汇添富顺联封闭式商业不动产REIT等共4单项目也获深交所受理。

开源证券数据也显示，目前共有50只REITs基金等待上市，13只REITs基金等待扩募。

待上市首发REITs中，商业不动产REITs达28只，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容。

此外，9月21日，中基协发布了《公开募集不动产投资信托基金（REITs）制度规则汇编》，系统梳理截至2026年8月有效的公募REITs业务制度规则，包括纳入商业不动产REITs相关制度文件以及对原有的规则进行更新修订。在部分业内人士看来，这标志着REITs市场从试点探索走向制度定型。