一些离职的物业经理，正把屠刀挥向老东家

群友爆料，大连一个叫颐和星海的小区业主大会正在投票，决定是否解聘服务了十多年的物业公司。

表面上看，这是一场再正常不过的业主自治：服务不好，换一家。

但如果顺着投票箱往前捋，会看到一条让人脊背发凉的线索——最激烈的交锋，发生在老物业和自己的前员工之间。

据物业管理圈有关报道称，目前带头换物业的核心成员，是颐和星海小区的前物业经理。

类似的剧本，笔者两年间听到不下20起，一些物业公司离职的项目经理，出于各种原因，对曾经所在的物业公司曾经所在的项目挥起了屠刀！

据三方圈人士告诉我，这不是个案了，这是一条正在物业行业悄悄复制的暗线——物业行业收缩潮中批量出走的项目经理们，正在把自己最熟悉的小区，变成猎杀老东家的猎场。

复盘大连颐和星海的这场项目经理反杀物业公司案，可以看出目前这套玩法已经流程化和标准化。

第一步：潜伏——在任时埋雷，离职后引爆

大连颐和星海物业公司在《告全体业主书》里披露了一个惊人的细节：该任物业经理两年间，小区的公共收益从未向业主公示，涉及金额达600多万元；此外，该项目经理还因严重失职，导致一笔开发商补贴款超过诉讼时效无法追回，给全体业主利益造成重大损失。

该物业项目经理在任时既是运动员又是裁判员，账目可以不公示，漏洞可以不补。等一离职，立刻调转立场，把当年自己埋下的雷，一颗颗挖出来扔到阳光下，指给所有业主看："你们看，这物业多黑。"

第二步：点火——精准锁定"欠费军团"

看大连物业公司公布的那份欠费名单，你会发现一个规律：被离职物业经理串联起来的核心成员，几乎全是长期欠费户——欠45175元的、欠57536元的、欠142059元的，最高的一个欠了14万多。

在一个缴费率良好的小区，想煽动换物业很难，因为大多数业主没有动机冒这个险。但欠费户不一样：他们和老物业之间本来就有私怨，换物业对他们来说是"零成本、纯收益"的买卖——既能赖掉旧账的预期压力，又能在新物业面前混个"从龙之功"。

前物业经理太清楚这份名单在哪儿了。他根本不用挨家挨户敲门，直接按欠费金额排序，从大到小挨个谈，效率极高。

外行看到的是维权，内行看到的是一支按欠费金额列编的"雇佣军"。

第三步：操盘——隐身幕后，操纵表决

到了业主大会投票阶段，离职经理的身份是个障碍，于是第二步的伪装就登场了：他们不叫"前物业经理"，叫"志愿者""热心业主"。

笔者观察到，诸多被煽风点火的小区里，老物业的离职人员，原地产开发被优化的人员都是换物业的主力军和先锋军。

业主问他是谁，他说自己是志愿者；业主说换不换物业无所谓，他仍不死心，继续索要投票权。他们掌握着老物业老东家全部的服务漏洞情报，业主每问一个问题，他都能掏出一份"实锤"，句句打在七寸上。

而这些老物业的处境极其被动：你出来辟谣，他说你打击报复业主；你不出来说，谣言就顺着微信群传遍全小区。更致命的是，他知道你哪些话能说、哪些话不能说——因为你的底牌，当年就是他亲手整理的。

第四步：变现——杀老东家从来不是目的，只是手段

这一步，水面之下的交易才真正开始。

据行业内多方消息，这批"换物业操盘手"的收入来源主要有三：

1、向新物业递交"投名状"：带着业主数据、欠费名单、服务测评过去，帮助新公司中标，换取中标后的"顾问费""入场费"；

2、带盘跳槽：自己入职新公司，把这个曾经管理的小区作为"见面礼"，一次性完成资源变现；

3、吃里扒外两头赚：白天替业主"维权"，晚上和新物业谈价格。

有江湖传闻称，一些第三方势力之所以能在物业行业崛起，靠的正是物业行业内部的"战火纷飞"——自己人杀自己人，杀到最后血肉模糊，第三方收割战场。

兵法有云：知己知彼，百战不殆。

物业公司应付业主维权，有一百种办法：解释、整改、诉讼、拖延。但应付一个前项目经理，几乎无牌可打。因为：

你所有的防守部署，他当年都参与制定并知晓一切。

他知道你的服务合同哪一条有漏洞，知道你的公共收益账目经不起什么程度的 scrutiny，知道你哪家分公司高管和业委会是什么关系，甚至知道你和开发商之间那笔补偿款的真实来龙去脉。

大连这个案例里，物业公司如果想反击，等于把公司自己的管理丑闻全部公之于众——杀敌八百，自损一千！事实也是如此。

这就是为什么如今大多数丢盘的物业公司被前任员工搞得鸡飞狗跳，但普遍选择忍气吞声的原因所在。

笔者观察，物业行业的收缩远未结束，未来两到三年，还将有大量的物业项目经理、区域经理离开这个行当。他们中的一部分人会转行，但另一部分人会发现一条"来钱更快"的路——用自己十几年攒下的行业知识和业主资源，做"职业撬盘人"。这是一个正在迅速成形的灰色产业链。

那物业公司怎么防守呢？

1、离职即断权——权限回收、数据销毁、资料移交三方见证，一条都不能少。

2、离任审计前置——项目经理在任期间的公共收益、合同往来，定期公示，别给离职后埋雷留空间，大连那600多万公共收益如果当年就公示，今天这颗雷根本炸不响。

3、保密协议加竞业条款签扎实，发现离职员工撬盘，直接行业封杀，并广而告之天下。

4、物业公司自己要正，前面三条，防的是"术"；这一条，修的是"道"。一个自身正气的物业公司，公共收益不做猫腻，决策阳光公开透明，离职者手里就没有筹码。

说到底，离职物业经理挥向老东家的屠刀，刀刀砍的都是老东家当年的旧账。

行业的大猎杀时代已经开启。而对物业公司来说，最好的防弹衣，从来不是保密协议，而是问心无愧！