真假？重庆中央公园要整体转让了？？？

　　01

　　听到中央公园要整体转让了，你是不是大吃一惊，这么大的公园还能卖了？那以后逛公园是不是要收门票收钱了？

　　拟转让的是经营权，不是所有权。

　　两江新区文旅委是这样说的：

　　2026年上半年我委会同区城管局、新盛公司赴北京拜访寒树资本总部，双方就在两江新区拟落地项目进行深度交流，涉及中央公园整体转让经营权，由寒树资本整体规划打造，主要业态为音乐节会、商业集市、国潮社交空间、水陆虚实沉浸式演艺等，双方就业态布局、大型活动管理、生态保护等方面进行充分交流。

　　◉ 图源官网

　　有几点要注意：

　　1、不是部分业态招租，而是整体。

　　2、寒树资本是一家投资机构，并不是实际运营机构。

　　3、业态方向是音乐节会、商业集市、国潮社交空间、水陆虚实沉浸式演艺，基本都是轻资产、高现金流、快周转，没有重投入。

　　4、重庆官方很重视且积极参与，文旅委+城管局+新盛公司（两江投资集团全资子公司）跨部门协作，而且是两江文旅委牵头，级别很高。

　　一座46亿元建成、2300亩、免费开放了13年的亚洲最大城市中央公园，为什么会在2026年被摆上谈判桌——而且是"整体转让"。

　　02

　　任何一座城市的核心公园被拿出来谈经营权，都逃不过财政。

　　重庆中央公园的崛起，是中国典型新区发展的模板。先建公园、再卖地。公园把环境做出来，地价跟着往上走，卖地收入再反哺建设。1998到2022年，全国公园绿地增量相当于此前17年的7倍——靠的就是这个循环。

　　修中央公园花了46亿元，每年的养护开支还是不小，行业养护成本在6–25元/㎡/年，就算13元/㎡/年，2300亩中央公园算下来是2000万元。再加上树木的更换、保养，音乐喷泉、地下车库、安保保洁、节庆活动保障等，全年综合运维大概率落在3000-5000万元量级（之前我听某大哥说每年是8000万，不知道真假）。

　　两江新区2025年的财政收入是260亿元，同比微涨3.4%，而财政支出则是407亿元，同比减少3.8%，商品房销售额480亿元，同比下滑14.6%

　　那些年中央公园凭借卖地收入超千亿元，财政充裕养得起中央公园，现在土地和商品房销售额下滑，就只能把中央公园拿出来整体转让了。

　　就在2024年，两江新区挂出了山地运动公园、天宫殿公园特许经营方案征求意见稿，里面是这样说的：

　　目前山地运动公园、天宫殿公园日常运营维护费用由两江新区财政承担，导致政府财政压力日益沉重……完全依靠政策性资金以传统的模式实施市政基础设施建设运营模式已有些力不从心。

　　城市级公园的养护成本是很高的，何况是亚洲最大的城市中央公园。

　　中央公园不是重庆第一个把经营权拿出来转让的，之前重庆就已经有过多次尝试了。

　　2022年9月，陈家桥社区体育文化公园特许经营招标，28年，年运营成本67万元。

　　2023年9月，金州公园特许经营招标，渝高中标，29年，总投资不低于8002万元

　　2024年3月，山地运动公园（42万㎡）、天宫殿公园特许经营方案征求意见

　　2025年12月，九龙坡五台山足球公园（7万㎡荒坡）引入社会投资，投资约2000万，运营期20年

　　2026年1月，三板溪鹿野公园（45万㎡）引入中庆集团运营，企业计划追加投资1.6亿元

　　从这些可以看出来，重庆的尝试是逐级加码的，从边角公园到核心公园，从社区公园到城市地标，从"特许经营"到"整体转让经营权"。

　　如果真的整体转让，你觉得中央公园会是多少亿元？

　　03

　　中央公园从开业的第一天，就是免费的，没收过市民一分钱。

　　我之前多次写过文章，说中央公园是重庆最成功的新区，到现在我也依然认可这个结论。

　　中央公园是这片区域最大的流量提供方，它把人吸引过来，然后看着人走进商场、走进盒马、走进地下车库——停车费归运营方，零售额归商场，税收归财政，公园一分钱拿不到。

　　这在经济学上叫正外部性。

　　公园创造的价值，绝大部分没有回流到公园自身，而是被周边土地和商业免费捕获。

　　2011–2021年这个外部性有土地财政替它买单，公园把地价抬上去，卖地收入再来反哺。但现在，这个买单机制逐渐在失效了。

　　中央公园整体转让经营权，和之前的特许经营完全不一样，这次更接近资产的商业化处置，就看经验期限和价格是多少了。

　　2025年国办发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》里说：

　　"探索在部分地区开展旅游项目收益权、旅游项目（景区）特许经营权入市交易、备案登记试点工作。支持符合条件的文化和旅游类项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。"

　　这次是两江文旅委牵头，旨在把中央公园重新定义为一个"文旅项目/景区"，而不是一个城市公园。等中央公园有了合理的商业模式，有了稳定的现金流，未来是可以发REITs的。

　　这点我跟很多体制内朋友聊过，重庆各种各样的公共设施和配套，只要有商业模式，都可以发REITs，提前把未来的钱收回来、办今天的事。连收租的公租房都能走REITs，只要有稳定的现金流。

　　再来说寒树资本（北京）有限公司。

　　它是一家做特殊机会、Pre-REITs、S基金的财务投资机构，不是一家公园运营商、文旅运营公司或景区管理公司。

　　运营商想的是：怎么让这个地方十年后更好，靠运营赚慢钱。

　　财务投资机构想的是：怎么把这个权利装进一个资产包，培育出可验证的现金流，然后证券化退出。

　　所以如果真的确定跟寒树合作，接下来的路径就很清楚了。

　　拿到资产→装包培育→发行REITs →退出。

　　04

　　中央公园如果真的整体转让，对周边的商业、楼市、人民生活会有什么影响呢？

　　现在是公园带动商圈，以后是公园抢商圈。

　　中央公园现在游客都是白天来晚上走，消费在商场，如果有了夜间演艺、沉浸式光影、音乐节，游客停留时间会增加，还会带来增量客流，消费大概率会增加。

　　中央公园其他几个商场的客流量可能会减少、毕竟这些商场就是围着免费公园修的，但现在中央公园不是免费流量入口了，它自己亲自下场了。

　　毫无疑问，中央公园商业化后，人流量肯定会大增，地下车位不够用，停路边，短期内会很热闹，但长期来看有大量噪音、拥堵、活动日停车瘫痪。

　　中央公园板块的房价，本质上是【公园溢价+教育溢价+商圈溢价】——当年1.8–2.2万的定价里，有很大一块是"永久免费、永久开放、永久高品质"的预期折现，是老人散步、遛娃家庭、跑步族的岁月静好，但现在大草坪成为音乐节/集市的稀缺场地，围挡期增加。

　　一座要排队、要买票、要被围起来的公园，和一座推窗可见、随时可躺的公园，对买房人是两种完全不同的资产。

　　◉ 纽约中央公园

　　05

　　城市很伟大，它推动了人类文明经济、政治、社会、文化的发展，也承载了无数人的梦想，让无数人从农村辗转来到城市，为梦想拼搏、奋斗、窒息。

　　但有时候，城市也很吓人，会把人吞噬掉。

　　城里欲望太多，每一处光、每一道影、每一留声，皆是欲望。

　　城市要向前奔跑，就需要天量的燃料，90%的不能在扎根在大城市的人，都会成为城市的燃料，等用到35岁了，就把他们丢掉垃圾桶，然后换一批新鲜血液。

　　不是所有人都能拿到大结果，城市的节奏又那么快，根本停不下来，其实每个人都有随时躲避、安静一会儿的需求，但城市里根本没有可躲藏的空间。

　　商场要消费，电影院要买票，咖啡馆要点单，景区要门票。只有公园，允许一个人什么都不买，坐一下午。

　　城市公园是城市里唯一一个不需要花一分钱，就能体面地待上一整天的地方，这也是城市对低收入者最后的、也是最不显眼的公共善意。

　　希望能善待这一份善意，别让2300亩的中央公园容不下一个只想要安静待一会儿的人！