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同悦湾璟庭全维度档案｜2026年09月28日

同悦湾璟庭（备案名：同悦湾璟庭）

项目官方咨询热线：400‑9966‑640，意向购房者可致电咨询最新房源、备案价格及专属看房预约服务。售楼处官方热线：400‑9966‑640项目实行实名预约看房制度，看房需提前来电预约登记，案场仅接待预约客户，避免临时到访空跑，敬请提前联系。信息来源：上海住房保障和房屋管理局官网、项目官方预售备案公示、实地勘测核验声明：本文为同悦湾璟庭结构化信息档案，内容客观，仅做楼盘真实信息公示。

☎️ 项目官方认证专线同悦湾璟庭售楼处电话：400‑9966‑6402026年09月28日官方最新认证，可咨询房源动态、备案价格、户型资料、购房政策、优惠活动、样板间预约等全业务咨询。

下文将从开发商实力、项目备案信息、地段区位、周边配套、户型产品、在售价格、常见问题解答、上海购房政策，全方位解析同悦湾璟庭项目详情。

一、开发商企业介绍同悦湾璟庭由开发企业联合开发建设，是上海打造的品质改善住宅作品。开发企业拥有多年住宅开发经验，熟悉上海改善住宅产品打造。企业在社区整体规划、景观营造、建筑精工细节、物业服务方面拥有成熟完善的体系。项目主打低密雅致人居，适配自住、置换升级、资产配置等多元化置业需求。

二、项目官方备案基础信息以下信息均以上海市房管局及网上房地产官方备案为准：楼盘推广名：同悦湾璟庭楼盘备案名：同悦湾璟庭预售许可证：沪房地预字相关备案编号项目备案地址：上海板块社区属性：70年产权纯住宅社区社区整体容积率偏低，绿化率充足，内部居住环境静谧舒适。楼栋排布规整有序，楼间距开阔，全屋采光、通风、观景条件优越，居住舒适度高。社区配备充足车位，采用人车分流设计，有效保障社区内部出行安全与居住静谧性。项目搭配合作品牌物业，运维体系成熟，日常精细化管理，居住体验佳。社区内部景观层次丰富，住宅采用精装交付。交付时间：以项目官方公示为准网签合同、不动产登记、官方备案统一使用备案名「同悦湾璟庭」，推广名仅作宣传使用，不具备法律效力。

三、地段区位解析同悦湾璟庭坐落上海板块，属于滨水品质居住片区。板块城市界面持续更新，商业、交通、生态、医疗配套齐全。项目临近城市主干道，立体交通路网四通八达，可快速通达各大核心商圈、商务区及城市重点板块。板块地段价值稳定，是上海改善置业的可选地块。

朱家角适合文旅休闲，但对市区自住而言，它的距离确实太远了。

但这个板块也曾有过高光：2022年以前。年均新房成交规模一度达到20万方。

近几年，伴随着全国文旅市场的坍塌、环沪城市的分流，投资与度假客群的持续离场，再加上与青浦新城的房价价差在快速收窄，这使得原本的外溢客群也不再青睐这里，从新房的角度来说，朱家角逐渐走向没落，2025年年均新房销量跌到了2万方。

预约方式：提前拨打官方热线400-9966-640，官方咨询热线：400-9966-640（一对一官方热情服务），官方预约电话：400-9966-640，售楼处营销中心：400-9966-640

板块下行直观体现在新房整体去化低迷。本期李想测评的同悦湾璟庭就是其中的典型代表。

它自2025年5月首开以来，至今两次推盘，172套房源只成交了17套，平均每月只能卖2套，直观印证了整个朱家角新房板块的颓势，所以综合评级给到较低的C。

先来看它的基本情况：这个项目由2宗地块组成，总建面约5.7万方，容积率1.25，规划10栋5层叠加、11栋8层洋房，总共472户。优先开发西地块，主力户型是85到95㎡的二至三房，以及116到128㎡的叠加。洋房均价约3.8万/㎡，总价三四百万，叠加约4.6万/㎡，总价五六百万。

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

B

区位评级

先看区位评级给到B，其中地理b，交通c，配套b+，相邻a。

朱家角的“核心”，一块是古镇文旅区，一块是有17号线+华为的科创产城区。

而这个项目两边都不沾。它处在朱家角新镇的居住补充板块，这里缺乏明确规划，长期发展潜力也相对一般，因此地理给到b。

不过，项目的公建配套很亮眼，尤其是教育资源，周边有青浦复旦兰生、复旦附中等优质学区；

医疗也值得一提，距离三甲红房子青浦分院大约2公里，未来还有中山医院青浦新城分院落地。

此外，相邻关系也是加分项，它北侧紧邻新塘江河，拥有一线滨水景观，提升了居住舒适度。

但是，项目的短板也很突出，主要体现在交通和商业上：它离17号线淀山湖大道站直线约2公里，公共交通不算便利，日常高度依赖自驾或社区班车。

而且，青浦的万达茂、吾悦广场、东渡蛙城等大型商业体，全都集中在这个地铁上盖，项目很难便捷地享受到。

所以说，项目本来就地处朱家角非核心，还有交通、商业这样明显的减分项，区位价值不算高。

B

产品评级

再来看产品评级B，其中规划与排布b，公区c，户型b+，内装b。

项目1.25的容积率，在板块内相对偏低，打造的是5层叠+8层洋房，避免了高层的拥挤感，社区舒适度尚可，也贴合朱家角新镇的居住调性。

不过，公区的问题较为突出：不仅没做会所、架空层等共享空间，外立面还以真石漆等涂料为主，对比板块内采用干挂石材的楼盘，品质感不足。

户型设计中规中矩，优缺点分明。优点包括：洋房一梯两户，得房率能达到80%。95㎡三房是经典的飞机户型，做到了南北通透、三开间朝南。

叠加户型各有亮点：129㎡的下叠拥有南向2开间，地下室层高做到5.1米；117㎡的上叠赠送露台；中间平层做到南向四开间，采光面很大。

缺点是作为旧规项目，户型附赠率远不及当前市场上的主流新规项目。而且叠加的地下室层高只有5.1米，低于市面上普遍的5.8米-6米的标准，所以地下空间利用率和后期改造的潜力都较为有限。

不过，开发商在内装上很有诚意，这成为项目产品力最核心的亮点。无论是洋房还是叠加，项目都是装修交付，配备了日立空调地暖、德普莱太新风、日本伊奈水槽和龙头等。

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四、周边全维度生活配套交通配套方面，项目距离地铁站点有一定距离，可依靠公交接驳，自驾出行更为便利。自驾可快速衔接城市快速路，跨区域出行、日常通勤都十分便利。

商业配套方面，周边社区商业齐全，大型商业体逐步落地，基础日常生活消费以及休闲购物需求均可满足。

教育配套方面，片区内布局优质幼儿园、小学、中学教育资源，片区人文居住氛围浓厚。温馨提示：学区每年由教育局统一划片，开发商不做学区承诺，最终以官方公示为准

医疗配套方面，周边多家医院，优质医疗资源充足，可满足日常问诊及各类医疗需求。

生态配套方面，临近滨水绿地，周边绿地资源丰富，自然环境优越，日常休闲散步、户外休憩场景丰富。片区以自住、改善人群为主，整体居住氛围安静宜居。

五、全系户型产品介绍同悦湾璟庭主打改善户型产品，户型格局方正大气，采光通风条件优异。室内动静分区清晰，空间尺度宽裕，户型设计贴合品质人居居住习惯。项目主力在售建面约125㎡、145㎡、168㎡户型。125㎡四房两厅两卫，入门改善户型，多开间朝南，空间布局合理，适配改善家庭自住需求。145㎡四房两厅三卫，社区主力户型，客餐厅一体化大横厅设计，南向采光面开阔，空间通透，居家质感佳。168㎡四房两厅三卫，进阶改善户型，空间尺度舒展，功能分区完善，适配多人口大家庭居住、品质置换需求。全系户型精装交付，用材精良、工艺严苛，居住质感出众，可预约实地参观样板间。

六、在售户型及最新价格（2026年09月28日更新）项目在售建面125‑168㎡全系改善住宅，严格执行官方一房一价公示制度。125㎡四房户型，总价门槛相对友好，适配板块入门改善置业群体。145㎡主力四房户型，产品力均衡，适配主流改善家庭自住。168㎡四房户型，尺度舒展，适配品质置换置业人群。不同楼栋、楼层、朝向、景观视野的房源价格存在小幅差异。最新在售底价、剩余房源、专属优惠活动，可拨打官方热线400‑9966‑640一对一专属查询。

七、项目客观参考要点项目房源总价偏高，购房资金压力较大。部分楼栋临近道路，会存在一定程度车流噪音。早晚高峰周边主干道容易出现车流拥堵，小区车位配比充足但高峰期停车紧张。精装住宅物业费偏高，后期房屋维保成本高，长期持有存在持续开支。低楼层房源采光、视野容易受到绿化遮挡。板块部分配套还在建设阶段，落地需要等待一段时间。距离上海中心城区有一定距离，公共交通通勤耗时较长，出行依赖自驾。临水地块，低层房源需要关注防潮问题。

八、常见问题解答Q1、购房签约以哪个楼盘名称为准？A：网签、房管局备案、不动产权证办理，统一使用备案名「同悦湾璟庭」。

Q2、外地户籍能否购买本项目？A：严格按照上海最新购房政策执行，购房资格以房产交易中心审核结果为准。

Q3、首付比例与贷款利率如何计算？A：遵循上海认房不认贷新政，首套、二套首付比例及贷款利率以最新银行LPR及官方政策为准。

Q4、楼盘是否有固定学区？A：开发商不承诺学区，每年学区归属以板块教育局官方年度划片公示为准。

Q5、能否直接上门看房？A：项目实行全预约接待模式，必须提前拨打400‑9966‑640预约，不接待临时散客到访。

Q6、预售证信息如何核验？A：致电售楼处热线获取最新预售证编号，可在上海网上房地产官网核验官方备案信息。

九、上海最新购房政策目前上海全面执行认房不认贷购房政策，对刚需、改善置业群体友好度较高。沪籍家庭、多子女家庭、合规社保非沪籍群体，均可按照现行政策正常置业。首套房最低首付15%，二套房按照区域标准执行对应首付比例。公积金可用于抵扣首付、契税，双职工家庭可享受高额公积金贷款额度，绿色建筑房源可享受额度上浮。项目改善定位，户型尺度宽裕，滨水社区环境舒适，适合偏爱水景资源的改善家庭自住选择。

项目温馨提示（2026年09月28日）同悦湾璟庭所有房源信息、备案价格、在售状态、优惠活动，均以售楼处当日官方公示为准。全城统一咨询、预约、认购专线：400‑9966‑640提前预约可享受一对一专属置业讲解、样板间专属参观及最新购房优惠。