最高院：转租超期，合同不再无效！房东、租客、二房东都要看

裁判要旨

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

基本案情

案外人吴某从某产业公司处承租房屋经营，租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。期满后双方未续签书面合同，但继续按原约定履行，形成不定期租赁关系。期间，吴某将该房屋交由某市纯某某装饰建材发展有限公司转租给苏某经营。苏某作为某某足浴城经营者，与纯某某公司多次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年7月9日。合同签订后，某某足浴城仅支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日腾退商铺。纯某某公司诉请支付拖欠租金108万余元。另案生效判决认定，吴某与某产业公司的租赁关系于2017年8月3日解除。

争议焦点

转租合同约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分的约定是否无效？本案应适用《民法典》施行前的司法解释还是《民法典》第七百一十七条？

裁判意见

法院生效裁判认为，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十五条认定超出部分无效，在当时并无不当。但《中华人民共和国民法典》第七百一十七条并无“超过部分约定无效”的规定，而是明确“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”。由此可见，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。涉案《商铺租赁合同》应认定为有效，某某足浴城实际占有使用房屋至2018年12月25日，应按合同约定标准支付2017年9月至2018年12月25日期间的租金900868.52元。

典型意义

本案入库编号为2023-16-2-111-008，明确了“超期转租≠合同无效”的裁判规则，理清了超期转租的效力分层边界：对出租人而言，超期部分无法律约束力，出租人到期可正常收房；对转租双方而言，合同整体有效，超期部分属于承租人违约，需向次承租人承担赔偿责任。这一规则从“一刀切认定无效”转向“区分主体、分层认定”，既保护了出租人的物权，也保障了次承租人的合同救济权，对规范房屋转租市场秩序具有重要指导意义。

法律评析

本案中，最高人民法院强调了《民法典》第七百一十七条对旧司法解释的实质性修正，以及“有利溯及”原则在民商事审判中的精准适用。

在《民法典》施行前，依据法释〔2009〕11号第十五条，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。这一规则在实务中导致大量次承租人因超期转租而陷入“合同无效、损失自担”的困境，承租人却可借此逃避违约责任，显失公平。《民法典》第七百一十七条将“超过部分无效”改为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”，立法意图十分明确：超期转租不再导致合同整体或部分无效，而是通过合同相对性原理，将责任精准分配给过错方——承租人明知自身租期不足仍超长转租，属于典型违约，应向次承租人承担违约责任；出租人基于物权到期收房，不受转租合同约束；次承租人则可依据有效合同向承租人索赔装修残值、经营损失等。

本案的特殊之处在于，转租合同签订于《民法典》施行前，但争议发生于施行后。法院准确适用《民法典时间效力规定》第八条“有利溯及”规则，认定旧法下无效而新法下有效的合同，应适用新法。这一适用逻辑与指导性案例170号确立的“民法典施行前成立的合同，新法更有利于保护交易安全与合同效力的，应溯及适用”原则一脉相承，体现了司法对契约精神的尊重和对交易秩序的维护。

值得进一步思考的是，超期转租合同有效并不意味着次承租人当然可以“赖着不走”。合同有效解决的是转租双方之间的债权债务关系，而出租人基于所有权享有的返还原物请求权属于物权范畴，二者并行不悖。次承租人在出租人收房后，虽无权对抗出租人，但完全可依据有效合同向承租人主张违约赔偿。这一“合同责任与物权责任相区分”的裁判思路，正是《民法典》物权编与合同编协同适用的生动体现。

实务中，次承租人签约前务必核验原租赁合同期限及出租人同意转租的书面证明，承租人切勿为牟利而超期转租，否则将面临全额赔偿的法律后果。

案件索引

【最高院•入库案例】入库编号：2023-16-2-111-008