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探盘｜董家渡外滩壹号院二期：于城市核心，看见多元生活的另一种表达
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撰文｜王杰当我们谈论上海黄浦的城市更新，董家渡是一个绕不开的名字。这片地处南外滩的土地，串联起百年外滩的历史底蕴与董家渡金融城的现代活力，一边是豫园、老码头沉淀下来的海派烟火，一边是成片崛起的商务集群，新旧在这里交织碰撞，塑造出上海核心城区独有的城市气质。这次实地探访融创外滩壹号院二期，我们走进这片备受市场关注的板块，去感受项目的区位底色、建筑表达以及不同产品形态带来的生活可能性。

城市核心地段的价值，从来不是单一维度的判断，而是城市资源的集合呈现。融创外滩壹号院二期落址黄浦区董家渡板块，直线距离约 1 公里便可抵达外滩金融聚集带，向东衔接体量约 110 万方的董家渡金融城，与约 42 万方的外滩金融中心 BFC 互为邻里，整个片区整体开发体量规模可观，正在逐步完成城市界面的重塑，推动这片区域成长为集高端居住、商务办公、商业消费于一体的综合核心板块澎湃新闻。

站在地块向外环顾，城市成熟配套环伺在侧。十六铺游艇码头承载着黄浦江滨江休闲场景，豫园沉淀老上海的民俗与商业氛围，新天地代表着海派潮流消费社交场域，多个城市地标分布在项目周边，日常可以体验多元的休闲消费场景。在城市路网搭建上，项目向南约 1 公里即可抵达内环，复兴东路隧道、人民路隧道、延安路隧道、南浦大桥共同构筑起越江通行体系，能够便捷往来浦东与浦西各大核心片区，城市通勤的通达性表现突出，无论是商务出行还是日常出行，都可以借助这套立体交通网络，抵达城市各个重要节点。

整个项目总建面达到 60 万方以上，涵盖 10#、12#、14# 多个地块，在城市规划层面，项目由 SOM 操刀城市规划，GOA 大象设计承担建筑设计工作，朗道 LANDAU 负责景观营造，同时集结多家知名室内设计机构参与空间打磨，从宏观的城市肌理到微观的室内细节，整合多方专业团队的设计力量，力求建筑能够融入外滩的城市语境之中，既呼应外滩建筑群的历史质感，也匹配当代都市的审美需求澎湃新闻。

项目的建筑轮廓极具辨识度，其中 1 号楼与 2 号楼建筑高度约 140 米，成为片区内重要的凌云建筑，参与重构外滩住宅天际线。外立面的处理兼顾历史与现代，低区采用石材搭配金属构件，复刻海派建筑的精致质感，高区转向轻盈通透的幕墙体系，大尺度玻璃的应用，带来了项目着重强调的窗墙比设计，为室内争取到更大的观景界面，部分户型可以实现 270° 环幕视野，将城市天际线、城市建筑风貌收纳于窗前，身处室内，便能够感受上海核心城区的城市画面流转，日出日落，城市灯火，都成为居家场景的一部分吉屋。

在高层产品线上，项目规划有建面约 255‑380㎡云顶大宅，同时配置少量建面约 533㎡摘星大宅。这类大平层产品，面向追求城市云端居住体验的人群，在空间尺度上做足文章。室内户型格局充分考量当代家庭的居住习惯，开阔的公共活动区域适配家庭聚会、朋友小聚的场景，独立的私密起居区域保障居住的安静感。社区内部还规划约 6 米的超高架空层，打造富有仪式感的归家动线，同时配备约 2000㎡的社区会所，设置恒温泳池、健身空间、瑜伽场地、儿童活动区等功能空间，把运动、社交、休闲的场景安置在社区之内，丰富业主的日常活动选择，不用远行，就可以完成多项休闲活动，构建属于社区内部的圈层生活场景吉屋。

除了高层大平层产品之外，本次探盘重点关注的，是项目低区推出的合院商墅产品。这一批合院商墅一共规划 17 套，地上产权登记面积区间约 248‑387㎡，市场报价 5000 万起，作为核心城区少见的低密院落类产品，它的空间可塑性，是其很有特点的地方，可适配的使用场景也更加丰富，既可以作为私人居住空间，也可以用作商务办公、私人会所、接待会客等多元用途，给使用者留出充足的自我发挥空间，按照自身的需求去定义空间功能。

走进实体空间，便能直观感受到这套产品在层高与空间分层上的巧思。地上部分分为两层主体空间，一层层高做到 3.9 米，开阔的层高弱化了室内的压抑感，不管是规划阔绰的客厅会客区，还是开放式餐厨一体化布局，都可以从容实现，即便是摆放大体量家具，室内依旧保有舒展的空间感受。二层层高为 3.6 米，偏向于静谧的私密功能区，可以规划多间独立套房，满足家人居住，或是接待留宿的功能。在二层之上，还设置一处层高 2.8 米的阁楼，这一部分不计入产权登记面积，相当于额外多出半层的使用空间，这个阁楼可以根据个人喜好进行改造，既可以作为书房、藏品储藏室，也可以打造为私人休憩小厅，用来阅读品茶，远离楼下的喧闹，拥有一处独处的小天地，地上整体形成近似两层半的空间格局。

地下规划两层空间，拓展的使用面积大约 200㎡，该部分同样不计入产权面积。市中心的物业，地下空间往往是拓展功能的关键，这里可以跳出传统居家的思路，打造丰富的功能场景。如果偏向私人生活，可设置私人影音室、酒窖、健身区域、藏品展示空间；如果偏向商务会所方向，则可以规划接待茶室、小型会务空间、休闲娱乐区。同时每套合院商墅附带私属花园，花园面积不计入产权登记，在寸土寸金的黄浦核心，拥有一方属于自己的院落，是非常难得的体验。院落可以打造户外茶座、园艺景观，春观花木，秋沐晚风，把户外自然场景引入日常，室内与庭院相互打通，模糊建筑室内外的边界，在高楼林立的城市中心，拥有一方安静的院落天地，这也是合院产品区别于高层住宅的独特魅力所在。

整套合院商墅把地上产权面积、阁楼、地下双层拓展空间、私属花园组合在一起，实际可使用的面积得到显著提升。对比市面上普通的公寓产品，同样的产权面积之下，它可以承载更多元的生活想象。很多人会好奇，这样一套地处内环核心的院落产品，究竟适合什么样的人群。对于企业经营者来说，可以作为小型企业办公地点，告别传统写字楼标准化格局，用院落空间塑造更有辨识度的企业形象，用于商务接待、客户会晤；对于高净值人群，这里可以作为私人会所，邀约好友相聚，举办小型沙龙家宴；当然也可以纯粹作为居住场所，地上满足日常起居，地下和花园承载兴趣爱好，在城市繁华内核，拥有一份闹中取静的院落生活。多种场景并不互相割裂，使用者完全可以混合使用，兼顾居住、社交、商务多种诉求。

我们在实地走访样板间的时候，能够看到设计团队对于空间逻辑的打磨。地上部分更多面向公开社交、日常起居，采光条件优越，和花园形成联动；阁楼偏向安静独处；地下两层则承载兴趣爱好、私密接待等功能，动静分区清晰，不同的活动场景分布在不同楼层，互相之间不会过多干扰。因为产品属性，内部空间拥有较高的改造自由度，后期使用者可以根据自己的审美与实际需求，重新规划隔断、功能分区，而不是被固化的户型束缚住想法，这也是城市核心商墅产品很重要的价值点。

把视线重新放回整个董家渡板块，我们能够理解为什么这片土地会持续受到市场关注。上海经过多年发展，内环内可供大规模开发的地块本就有限，而董家渡属于少有的成片规划更新的片区，不是零散的单栋建筑更新，而是从城市交通、商业配套、商务集群、居住社区多维度同步推进，板块的成长是肉眼可以感知的。一边是外滩传承百年的城市名片，一边是正在成型的董家渡金融城，大量的商务、商业资源持续落地，居住在这里，既可以享受老上海沉淀下来的城市记忆，豫园、老码头、滨江岸线就在不远处，感受城市的人文烟火；同时又能够就近拥抱现代化的商务商业配套，享受城市发展带来的红利东方网。

交通层面，除了多条越江隧道、大桥串联浦西浦东，周边轨道交通网络同样可以通达全城，去往上海各大商圈、商务区都拥有比较顺畅的通行路径。周边商业业态丰富，既有大型综合体，也有特色街区商业，购物、聚餐、休闲选择众多，城市生活的便利度较高。需要客观说明，城市核心地段的居住，也同样需要接受城市发展带来的客观环境，周边道路车流、城市建设推进过程中，会存在一定城市噪音等外部影响，这也是身居繁华地段需要权衡的部分。

再回到项目本身，融创外滩壹号院二期，拥有两种截然不同的产品形态。云顶大宅，代表云端之上的都市大平层生活，拥抱 270° 城市环幕景观，依托成熟社区配套，追求便捷统一的社区居住体验；而 17 套合院商墅，则代表另一种可能性，在城市内环，拿到一套带花园、带阁楼、双层地下拓展空间的低密院落产品，适配商务、会所、自住等复合化的需求。这两类产品面向的人群诉求并不相同，一部分人向往云端俯瞰城市的居住体验，一部分人向往闹市之中的院落烟火，项目把两种生活想象，放在同一个社区之内。

在上海的房地产市场当中，内环核心区院落类产品的新增供给并不多。城市规划政策之下，内城低密院落产品的新增供应相对稀缺，尤其是这种处于大型综合更新板块之内，周边城市资源高度集中的合院商墅，存量市场中同类对标标的数量有限。17 套的总体数量，也意味着它属于小体量供应，每一套都有自身的院落与空间特质。当然，高总价的物业，需要购房者结合自身的资产规划、实际使用需求理性看待，实地的空间感受、产品属性、交易规则都建议通过官方渠道详细了解。

当我们在样板间花园静坐，远处是成片的城市楼宇，近处是私家庭院的绿意，就可以真切体会这套产品的矛盾与魅力：身处最热闹的城市核心，转身又能拥有一方安静的院落。繁华与静谧，在这里被同时拥有。对于很多在上海奋斗的人而言，外滩代表着这座城市的梦想，而董家渡，则把这份梦想从外滩万国建筑延伸到居住、商务的日常之中。

融创外滩壹号院二期，没有简单复刻传统老洋房，也没有完全照搬现代超高层住宅，而是在黄浦区这片土地上，结合地块条件，做了多元化的产品尝试。高层云顶大宅，满足现代人对都市大平层的向往；合院商墅，则用院落载体，给高净值群体提供更多元的空间解决方案。它不是适合所有人的物业，但对于那些希望立足城市核心，期待空间可以承载居住、社交、商务多重诉求的群体，值得实地亲身感受，去丈量层高，感受窗墙比带来的视野，体验院落与地下拓展空间的尺度，再结合自身的实际需求做出判断。

想要深度感受项目的建筑尺度、样板间空间氛围，可以通过线上预约通道提交意向，等待官方 VIP 客户经理对接，前往项目实地参观实景示范区与样板间，亲眼看见建筑立面、庭院格局，亲身站在室内感受采光、视野、层高带来的直观体验，远比文字资料更加立体。城市核心地段的置业，从来都不只是看纸面参数，现场的体感，是决策当中很重要的一环。

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回望整个董家渡的发展进程，从旧城区到如今的综合城市板块，城市更新还在持续向前推进，未来片区的商业、商务、滨江配套还会持续迭代，而融创外滩壹号院二期，作为板块内重要的居住项目，既承接外滩的历史文脉，也面向上海面向未来的都市生活。无论是选择云顶大宅拥抱城市天际，或是选择合院商墅，在闹市之中守一方院落，本质上都是当代人在上海这座超级都市，寻找属于自己理想生活的一种选择。