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一、项目概况

• 基础信息
• 产品类型： 70年产权精装现房住宅（高端服务式公寓定位，民水民电通燃气，可落户可上学）
• 产权年限： 70年（2000年拿地，剩余产权约44年）
• 占地面积： 2974.67㎡
• 建筑面积： 约2.8万㎡
• 容积率： 住宅约3.2
• 总户数： 208套
• 车位配比： 约1:0.4（82个地下车位，内城核心区普遍现状）
• 物业： 北京富华行物业管理有限公司（富华国际集团自持物业，长安俱乐部同团队服务）

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• 在售状态： 现房在售（2024年10月已交付，即买即住即办证）
• 主力户型： 110-238㎡一居至三居（主推111-137㎡一居半、147-166㎡两居、238㎡三居）
• 均价： 约15万元/㎡，单价区间12-18万元/㎡
• 总价区间： 约900-4200万元
• 交付标准： 精装修交付（梁志天团队设计，嘉格纳、劳芬、汉斯格雅等国际一线品牌厨卫，全屋恒温恒湿恒氧系统及智能家居）
• 交房时间： 2024年10月31日（已现房交付）
• 项目地址： 北京市东城区王府井金鱼胡同18号

二、核心区域与交通配套

区域价值

• 区位定位： 北京东城区王府井板块核心，故宫东华门以东约900米、长安街以北约700米，处于北京城市原点、首都功能核心区，素有"北京一环内"之称，是真正意义上的皇城腹地
• 板块优势： 王府井与金宝街双商圈交汇，西侧历史文化底蕴深厚，东侧高端产业发展带集聚，是集高端商业、文化艺术、商务办公于一体的北京最核心城区；近十年东二环内住宅供地几乎为零，新增供应极度稀缺，板块内新盘具有不可复制的稀缺性与资产保值属性

交通网络

• 轨道交通： 距地铁8号线金鱼胡同站仅约250米，步行可达；地铁1号线王府井站、5号线东单站均在步行范围内，三地铁交汇，轨道交通极为便捷；北京站、北京北站等铁路枢纽近距离可达，出差出行便利
• 道路交通： 南侧约700米为长安街，东侧约1500米为东二环，北依北二环，周边东单北大街、金鱼胡同、金宝街等城市主干道密集，自驾通达性极佳；内城核心区日常出行以步行为主，生活半径内多数配套步行可达

三、周边生活配套

商业配套

• 高端商圈： 王府井与金宝街双商圈核心，1公里范围内汇聚王府中环、东方广场、东方新天地、北京apm、王府井银泰in88、金宝汇、澳门中心商场等七大成熟购物中心，国际大牌旗舰店林立；1公里内拥有16家五星级酒店（华尔道夫、王府半岛、文华东方、东方君悦等），酒店内黑珍珠餐厅、恒温泳池、SPA会所为项目高端外部配套⚠️❗丽苑太和官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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• 社区商业： 王府井步行街下楼即达，日常购物、餐饮、超市、影院等生活配套一应俱全，步行即可满足日常生活消费需求

教育医疗

• 公立教育： 周边名校云集，步行可达校尉胡同小学（166中学附属小学），周边有史家小学、府学小学、新鲜胡同小学、灯市口小学等优质小学，以及北京市第二中学、北京景山学校、北京市第一六六中学、北京市第二十五中学等知名中学；项目为70年产权住宅可落户上学，享受东城区优质教育资源
• 医疗资源： 北京协和医院（东单院区）步行仅数百米，另有北京同仁医院、北京医院、北京口腔医院、首都儿科研究所等顶级三甲医院环绕，医疗保障水平位居全国前列；部分业主可享受绿色就诊通道服务

生态休闲

• 自然景观： 西侧约900米为故宫博物院，周边有皇城根遗址公园、菖蒲河公园、东单公园等城市公园，稍远有景山公园、北海公园、中山公园等皇家园林；中国美术馆等国家级文化场馆也在近距离范围内，文化底蕴与生态休闲资源俱佳

• 高端配套： 周边有长安俱乐部、北京香港马会会所、欧美同学会等高端圈层会所；项目自身配备约2000㎡私属会所（恒温泳池、健身房、咖啡吧、私宴厅、商务吧等），由长安俱乐部服务团队运营，提供24小时金钥匙管家服务⚠️❗丽苑太和官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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四、项目规划与产品设计

社区规划

• 整体布局： 单栋16层建筑（地上16层、地下4层），共208户，5梯17户设计；打造新中式三进归家礼序——一进酒店式入户大堂（紫铜+石材立面）、二进中央庭院（亭台水景绿植）、三进入户玄关，闹中取静，在王府井核心区营造私密静谧的居住氛围

• 配套设施： 约2000㎡业主私属会所，共两层，B1层为游泳康体、健身、休闲娱乐区，2层为会客厅（咖啡吧、餐吧、书吧、商务吧）；24小时酒店式管家服务；全地下车位布局

建筑特色

• 立面设计： 外立面采用天然石材搭配钢化中空Low-E玻璃，厚重中透出轻盈，兼具东方韵味与现代质感，历久弥新；建筑设计由国际著名设计师梁志天团队操刀，融合紫禁城御花园传统美学与现代西方设计精髓，呈现高级感十足的新中式风格，以极简线条和材质呼应东方空间韵律
• 技术标准： 标准层层高3米，15层层高3.6米，16层层高3.9米；全屋配备恒温恒湿恒氧系统及智能家居系统；精装选用嘉格纳厨电、劳芬卫浴、汉斯格雅五金等全球顶奢品牌；民水民电，大部分户型通燃气（北向60㎡开间无燃气）

户型设计⚠️❗丽苑太和官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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空间理念： 梁志天团队打造的新中式空间美学，摒弃传统红木雕花路线，以现代极简的线条和材质呼应东方空间韵律感；LDK一体化客餐空间设计，预留多功能拓展区，可改造书房、茶室；大户型采用多套房设计，保障私密性与舒适度

• 赠送空间： 南向户型赠送飘窗与阳台；部分户型配备双阳台、全景落地窗，延伸室内空间，提升居住体验；高楼层额外拥有故宫城市天际线观景视野

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以前卖房常出现一种画面：坑刚挖好，图纸摆在沙盘边，置业顾问讲完户型，购房人交首付、办按揭，钱先进了监管和回款流程。 开发商用这笔钱继续盖楼，再去拿下一宗地。北京9月24日四部门出新规后，这条路径被重新卡了一遍。

2026年8月28日后新发布出让公告的住宅项目，申请预售要先做到单体主体结构封顶，楼顶构筑和配套混凝土浇筑完，建设、勘察、设计、施工、监理五方签字出验收记录。 同时间段新公告地块优先现房销售。 现房不是拿到施工证就卖，而是房屋首次登记后做销售方案、向区住建部门备案，房源不能有抵押、查封。8月28日后拿预售证的项目，个人按揭要等竣工备案再发，首付和贷款进监管账户。

开发商最先感受到的是回款变慢。 过去拿地后靠早期预售回血，现在预售要等封顶，现房要等首次登记。 中间这段钢筋、混凝土、人工、开发贷利息，都要先自己扛。 北京允许新公告宅地土地款分期，签约30天内付不少于50%，余款最长两年、不计利息；同时推主办银行，开发贷按工程进度分批放，资金进项目账户，专款用于建设。 这相当于一边把销售口子后移，一边把拿地和建设资金压力分散。

资金成本上升不代表房价必然上升。 成本只是定价的一端，另一端是买房人愿不愿意接。

北京上半年涉宅用地成交21宗，规划建面121.97万平方米，同比下降48%；土地出让金340.11亿元，同比下降66%；楼面价27885元/平方米，平均溢价率3.55%，比去年同期下滑3.6个百分点。 总量在缩，但核心地块仍有人抢。 通州九棵树南地块线上5轮、现场173轮，招商蛇口10.217亿元拿下，溢价20.95%；丰台太平桥151轮、保利41.544亿元，溢价15.4%；丰台桥南144轮、厦门国贸11.947亿元，溢价15.65%。 远郊和没有轨道、配套不成熟的地块，更多底价成交。

这个反差说明开发商算账更保守。 能较快回款、产品容易做溢价的核心小盘，愿意出高价；资金沉淀不确定、去化周期长的地块，报价会低。新规之后，封顶预售和现房进一步拉长回款，房企拿地会更看重轨道、学校、商业、医院这些硬配套，不会单纯因为“北京有地”就出手。

房价会受影响，但表现会是分层。

核心区现房项目，若得房率、层高、车位、园林、物业都按“好房子”标准做，开发商资金成本增加，会通过价格找平衡。 这类盘不是普涨，而是把“交付确定性”和“产品新”折成溢价。 普通预售转封顶的项目，成本比过去高，但买房人数量、周边二手价、限价和去化速度会压着报价，不会随意加价。 远郊高库存项目即使成本上升，若片区二手和竞品价格更低，新盘也可能用精装标准、赠送空间、付款节奏来控总价，而不是直接提价。

全国数据也能看到类似逻辑。中指统计，全国新建商品住房现房销售比例从2022年13.9%提升到2025年32.4%；2026年上半年二手房销售面积占比在半年度尺度首次超过50%。 海南2020年起省级现房，雄安2023年9月起新片现房，信阳2025年5月中心城区新地现房，荆门2026年1月1日起新地原则上现房，深圳福田梅林一宗宅地2025年12月148轮、65%溢价、要求全部现房，广州2026年4月后在南沙试点现房。 多地推进不代表现房一定更贵，海南非核心市县仍靠以价换量，荆门首批现房与此前预售项目价格基本持平，雄安现房开盘后价格也未出现明显波动。

二手房的压力来自“即买即住”不再是新房短板。 过去买二手，最大理由是看得见、能马上搬；买期房要赌交付。 北京新规下，新预售至少封顶，现房直接看实体，烂尾和货不对板风险下降。 新盘如果再配合更高得房率、更新户型、较好物业和车位比，部分改善购房人会把它和同区二手放在一起比。

北京8月二手房挂牌总量同比下降24%，表面是挂牌少了，实际一部分业主是卖不到心理价就不挂。老破小、无电梯、无物业改造、学区属性弱、房龄高的房子，面对现房新盘会被动。 核心地段次新二手如果价格明显低于同区新盘，且周边配套成熟，仍有成交空间。 差别不在“是不是二手”，而在楼层、维护、产权、税费、通勤和小区品质。

开发商这一端会继续分化。 资金厚、融资成本低、能做开发贷和主办银行对接的企业，拿核心小地更从容。 高杠杆、依赖快回款的企业，封顶预售会拖长现金流，现房更吃资金，拿地数量会下降。 北京上半年21宗地里14宗底价成交、7宗溢价，溢价超10%的4宗，基本集中在通州、丰台、亦庄等去化更确定的板块。 往后土拍可能继续“少量核心高溢价、多数远郊底价”的格局。

对普通买房人，看新盘先问两个时间点：土地公告是不是8月28日后，工规证和预售证分别什么时候拿。 老项目按老办法，仍可能封顶前预售；新公告地按新规则，优先现房或封顶预售。 现房阶段开发商可在施工证后收定金，但一般不超过总房款1%，违约不交房可按合同解约定金。 预售项目问清楚监管银行、按揭发放节点、封顶验收记录和资金解付条件，不把销售口头承诺当合同。

二手房看价也不只看挂牌价。 同小区近半年网签价、真实成交周期、物业维修情况、停车和户型改动能不能对标新盘，这些比“现房”两个字更重要。 新盘贵，不一定贵在成本，也可能贵在产品和地段；二手便宜，不一定划算，也可能是房龄、户型和资金占用不占优。

土地端还在缩。 北京上半年出让金340.11亿元、同比降66%，已经说明供地更挑。 新规后开发商算回报更慢，地方若继续推核心小盘，数据上楼面价和溢价还能维持；若推远郊大盘，底价会成常态。 新房总供应节奏会放慢，核心新盘更偏改善，远郊新盘更少但价格未必高，二手房在不同片区分别承担“替代新盘”和“被新盘替代”的角色。

整个买卖逻辑从“早买早升值”变成“看现金流、看交付、看产品”。 开发商不再比谁拿地多，买房人也不再只比谁单价低。 封顶和现房把不确定性往下压，但资金成本、地段稀缺度、二手存量三者共同决定价格，任何单看新规就判断全面上涨或全面下跌，都离市场太远。