吾悦广场开发商：无法现金偿还323亿工程款

吾悦广场还在正常营业，施工企业的工程款却还没着落。

近日，吾悦广场的开发商，新城控股2026年半年报显示，公司期末建筑工程类应付账款为323.11亿元。

9月1日投资人沟通会的公开报道，管理层暂时没有明确的现金偿付计划，提出的办法包括延期付款、资产抵债和部分项目公司处置。

这正是工程人最难受的地方：活干完了，项目也开业了，工程款却不能按原来的方式收回来。

商场有客流为什么工程款还难付

从经营数据看，吾悦广场并不冷清。

今年上半年，已开业及委托管理的吾悦广场共有181座，出租率98.35%，客流达到10.33亿人次。商业运营收入71.12亿元，已经是新城控股主要的利润来源。

但商场经营得好，不等于开发板块马上有钱还工程款。

商场收来的租金，要支付运营、税费、利息和改造投入。不同项目公司的资金也不能随意调动。

半年报显示，新城控股期末货币资金为75.84亿元，其中22.83亿元受限，实际可动用部分约53亿元。与323.11亿元应付账款相比，差距不小。

也有人认为，卖掉几座商场，工程款就能解决。

事情没有这么简单。公司投资性房地产账面价值约1209.20亿元，其中受限部分约1121.65亿元。这些资产不少涉及抵押或融资安排，不能随时出售，更不能直接拿来付款。

值得注意的是，9月初广发新城吾悦商业REIT获得证监会注册批复，底层资产是常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场。这说明商业资产有了新的盘活渠道，但获批不等于资金已经到账。后面还要发行、募集和交割，募集资金也有相应安排。

总的来说就是，账面有资产只能说明企业还有处置空间，不能说明施工企业能够按时收到钱。

323亿怎么还，看你的项目在哪一档

再把这笔账说清楚。

按照沟通会披露的口径，323.11亿元应付账款大致分为三类：已经开票的应付款、竣工后尚未结算的款项，以及在建工程预估款。

所以，323亿元并非全部已经逾期，也不是同一天到期。

但这三类款项对施工企业的意义完全不同。

已经开票，说明债权金额相对清楚，问题主要是何时支付。竣工未结算，意味着工程量、签证和最终金额还没有完全锁定。至于在建工程预估款，后面还可能随着施工进度和结算结果发生变化。

这也是为什么，外界很难只用一个时间表回答“323亿元什么时候还清”。每一类债权，都要走不同的确认和偿付过程。

但是工程款已经分了处理顺序。

据公开报道，新城控股会优先解决与吾悦广场相关的供应商欠款。目前，110多座商场的相关供应商债务已基本解决，另有30多座已开业商场仍在处理中。

再往后，是商业和住宅放在一起开发的项目。

至于缺少商业经营支持的纯住宅项目，可能通过延期、资产抵债，甚至项目公司层面的破产处置来解决。

对施工企业来说，这意味着回款判断发生了变化。

过去接项目，企业常看开发商的品牌和集团信用。现在还要继续往下看：合同签在哪个项目公司，项目属于商业、商住还是纯住宅。

同样是新城控股的工程款，所在项目不同，处理顺序也不同。

资产抵债可能把难题留给施工企业

关于怎么还钱，管理层也给了三条路。资产抵债、延长账期，还有让项目公司破产。

资产抵债，就是拿房子、商铺抵工钱。

延长账期，就是先挂着，慢慢等。

需要注意的是，如果最后用商铺、住宅或其他资产抵工程款，施工企业拿到的不是现金，而是一项还要继续处置的资产。

一批按评估价抵来1000万元的商铺，只有完成过户并真正卖出，才可能变成工资和材料款。其间还要核实抵押、查封、税费和实际成交价格。出售时间拉长，施工企业还要承担持有成本和价格变化。

评估价不是现金，抵债协议也不是回款完成。

因此，施工企业现在要尽快做两件事。一是把结算、签证、验收和对账资料固定下来，先把债权金额锁定。二是弄清自己的项目排在什么处理顺序，欠款项目公司名下还有哪些可以执行或用于抵债的资产。

抵债资产的产权能否过户、资产能否出售、多久能够变现，决定了这笔工程款最终能收回多少。

吾悦广场仍有客流，开发板块仍有大额工程款待处理，这两件事可以同时存在。

这次事件给工程人的提醒是，项目开业，不等于工程款结束。集团有资产，也不等于每个项目公司都有现金。

今后接活还要多做一步。看看项目排在哪一档、债权是否锁定、对应资产能否真正变现。

素材来源：新城控股

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