0中介费：华润玖熹府，145平468万

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过15年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

我好久没有推荐二手房了。

说句心里话，这两年成都二手房市场挂牌量居高不下，但真正让人感到非常有价值的房源其实很少。大部分房东还在坚持，买家也在等最好的楼盘、最有性价比的价格。

所以这段时间我们寻寻觅觅，终于在万象城核心区找到了这一套最为次新的改善房——它既兼顾到了综合的性价比，又适合那些熟悉、习惯、喜欢这种极致成熟区域配套，同时又对房龄、品质、性价比有要求的家庭。

今天推荐的，是华润二十四城系列的收官之作——九期玖熹府。

一、为什么是万象城核心区？东门的价值制高点

先从大的板块说起。华润玖熹府本身就置身于高端轻奢万象城的核心区，是整个东门的价值聚焦点。现在周边很多新房都在蹭万象城的概念，但实际上，玖熹府本身就是万象城的发源地，是市中心高阶人群的汇聚之处。这个地段的含金量，不需要画饼，也不需要等兑现，它已经成熟了十几年，是实打实的主城核心。

商业方面，除了闻名遐迩的万象城综合体，一旁还有中央公园、写字楼等配套。万象城是什么级别，成都人都懂，购物、餐饮、影院、超市全部配齐，步行3到5分钟就到，东门头部商业综合体，没有之一。此外还有华润润街等商铺，小型业态非常丰富，生鲜超市、药店、餐饮下楼就能解决，生活氛围极其成熟。

交通方面，临近地铁4号线、8号线双桥路站，是南来北往的十字交叉核心区。稍远一点还有7号线、6号线，可以拓展至全城。除了地铁，这边还有极度发达的公交体系，各种BRT更是层出不穷。地面路网也成熟，紧邻二环快速路、双桥子立交，自驾上二环极其便捷，到东大街、春熙路通勤距离很短。这个交通配置，放在全成都都是第一梯队的。

教育方面，这边有成华区相当不错的石室小学，加上本就偏高端的家长群体，周边培训机构多，所以教育素养相当不错。当然，客观说，石室小学放在成都不算顶尖学区房，这个我们后面劣势里也会提到，但在成华区属于口碑不错的公立学校，对学区要求不是极致苛刻的家庭，完全足够。

医疗方面，市六医院、新华医院距离适中，4号线还可以直达市二医院、三医院；公园方面，沙河公园、双桂公园休闲散步可到达，虽然距离不算近，但日常遛弯也有去处。整体配套层面几乎没有短板，属于公认的成都主城配套第一梯队。

二、玖熹府基本面：二十四城收官之作，三倍熔断网红盘

九期玖熹府是华润二十四城系列的最后篇章，2020年左右拿出来的纯新房，也是一代超级网红盘，当时是三倍熔断盘，所以目前还在限售。不过，首批房源很快就要出来了，也就是咱们推荐的这一套所属楼栋，大概今年10月就可以解禁正常过户。所以现在也算是提前对接，如果有兴趣的话，可以安排看房、谈价，然后预约过户，时间节奏可以说刚刚好。

这里展开把限售政策说清楚，小区分两批限售：1、3、4栋大部分房源办证满3年可交易，2026年10月起首批解禁，我们推荐的房源就属于这一类；2号楼房源要求办证满5年才能上市，短期不能流通。再说清楚点，三倍熔断五年限售是21年3月22日开始执行的，这个小区1、3、4号楼是20年12月发售；2号楼是21年4月发售。

所以买这个盘，必须核验房源的解禁时间，不能稀里糊涂交了定金才发现房子还不能过户。

玖熹府共计4栋楼5个单元，其中3号楼两个单元正对华润万象城二期，且3号楼临近双福二路一带还规划有商业，目前地铁4号线、8号线双桥路站A口就位于此商业前。1、4号楼中间设有小区主出入口，正对八期悦玺，八九期间有规划道路，以及8号线的地铁口就在门口。小区都是39F的超高次，容积率4.0，主打2T4户。

从产品定位来说，这个盘是纯改善定位，只有两个主力户型：建面约124平套三双卫、145-148平左右的套四双卫，无小户型，圈层纯粹。总户数752户，精装交付，配置中央空调加地暖，华润物业自持，二十四城的物业维护水平是经过十余年验证的，这点很稳。

作为二十四城的收官组团，品质高于1到6期，外立面更新、公区标准升级，园林景观和绿化维护都不错，楼间距和视野在二十四城所有组团里属于上游水准。

当然，客观说缺点也有。玖熹府属于高密度高层社区，4栋都是超高层，低楼层采光会受遮挡（还好我们推荐的房源是高楼层）；小区占地不大，4栋楼排布之后，内部园林活动空间有限，缺少大型中庭；塔楼结构，部分户型朝向和采光有取舍，存在一定西晒房源；紧邻主干道，靠外侧楼栋会有二环车流噪音。这些问题后面会详细说，选房的时候规避掉就行。

三、价格对标：法拍数据和悦玺行情，告诉你这个盘值多少

很多人关心，这个盘解禁之后到底值多少钱？我们用数据说话。

2023年4月，曾有一套九期玖熹府的房子拿出来法拍，最终成交了。当时那套法拍房是124平的套三双卫，在8楼，最终的成交单价是3.3万，总价411万。可以说价格非常的顶，要知道那是法拍房，法拍房通常比正常二手房要有折价的，这个成交价足以说明市场对这个盘价值的认可。

现在正值玖熹解禁之时，我们整体评估它的市场价值，和八期的华润悦玺基本相当。八期的华润悦玺，也是主城少有逆势企稳的楼盘，究其原因还是因为地段价值很硬，租金较高，对价格有支撑，楼龄也次新。九期玖熹府因为是熔断盘，短时间也买不到，而且都为竖厅户型，价格应该会接近华润悦玺。

通过数据对比，悦玺近期的成交单价基本上稳定在3.3万左右，有些跃层还能够达到3.6万，但也有一些200多平的大户型，单价可能会跌到2.9万。但综合来说，正常的一百四五十平的套四户型，尤其是精装房的话，整体维持在3.3万是没什么问题的。

流通性方面，万年场万象城片区属于东门二手活跃度很高的板块；玖熹府作为片区最新次新改善盘，在二十四城组团中二手流通潜力最强，保值能力优于前期老组团。

四、今天推荐的这套房：145平套四，小区最好位置，挂牌468万可谈

说回咱们今天这套房子。建筑面积是145平的套四双卫，整体户型方正，布局合理。虽然是竖厅，但是开间也有4.1米，加上南北两侧的阳台，一个可以晾衣服放杂物，一个可以做休闲阳台喝茶晒太阳，整体通风采光穿透力很强。四个卧室集中在一侧，客厅和餐厅在另一侧，动静分区彻底，家里有人休息、有人看电视，互不干扰。对于三代同堂或者有两个孩子的家庭，实用主义万岁！

这套房子房东线上对外挂牌是468万，折合单价3.22万。对比八期华润悦玺3.3万的行情，可以说已经有一定性价比了。但是这个价格房东表示还可以线下来谈，底价可以说非常有诚意。

如果预算400多万，想改善套四、板块要一步到位的家庭，这个时候真的别看新房了，这套二手房真的非常人间值得。

为什么说值得？因为这套房是整个小区最好的位置。客厅是正对着悦玺中庭的，视野采光都非常的不错；然后卧室是对着地标339的，不临近高架，噪音可控。关于高架问题，房东装了隔音玻璃，验收的时候带了分贝仪测过的，过了才收房的，这个细节做得很到位。

装修方面，房东是花了大价钱让设计师定制的风格，配置包括中央空调、地暖、新风、壁炉四件套。卫浴用的是日本TOTO东陶，水槽是瑞士Franke弗兰卡，灶具是Casarte卡萨帝，洗碗机是SIEMENS西门子，都是一线品牌。相关的配图和视频，大家都可以慢慢欣赏。这种装修标准，就算你自己装，没有三四十万也下不来，而且房东已经帮你晾了一段时间，甲醛问题也不用太担心，拎包就能入住。

五、客观优劣势：不吹不黑，买之前这些你要知道

买房不能只听好听的，缺点也要摆到台面上，这样你买得才明白。玖熹府的优势很突出，但劣势也很真实。

举贤不避亲，先讲优势。

第1，央企华润开发加华润物业，交付品质稳，大盘后期维护成熟，二十四城这么多期下来，物业水平是有口碑的。

第2，主城二环成熟地段，双地铁加万象城顶配商业，通勤生活便利性拉满，这个不用多说。

第3，二十四城收官次新房，2023年才交付，房龄新，精装带地暖中央空调，比周边很多十年以上的二手房品质高一个档次。

第4，纯改善户型，无小户型，圈层干净，租户占比偏低，居住人群更统一。

第5，东门万年场核心，地段保值底子厚，解禁之后二手流动性强，以后想换房也不愁出手。

再讲劣势和风险，这也有一说一。

第1，教育资源对口的石室小学，放在成都不算顶尖学区房，如果你是极致的学区房需求，这个盘可能不适合你。

第2，容积率高，超高层，社区密度大，内部中庭园林偏小，喜欢大社区大园林的朋友可能会觉得不够舒展。

第3，限售批次不一样，购房必须核验房源解禁时间，踩坑风险高，这个前面已经强调过了。

第4，临二环主干道，外围楼栋存在噪音隐患，所以选房一定要选中庭位置，我们推荐的这套就是中庭房源，规避了这个问题。

第5，早晚高峰二环、双桥子立交车流大，高峰期容易堵车，不过这个是主城核心区的通病，不是这个盘独有的，而且实测噪音倒是不大，因为有隔音玻璃。

还有一点要提，塔楼结构，部分户型朝向和采光有取舍，存在一定西晒房源。我们推荐的这套是朝南对中庭的，采光视野都好，西晒问题不存在，但如果你自己去看其他房源，一定要注意朝向。

六、适合哪些人？这些家庭可以重点考虑

综合来看，这个盘非常适合以下几类人群。

第一类，在东大街、春熙路、市中心上班，看重地铁通勤和现成商业，自住改善的家庭。4号线和8号线双地铁，到市中心几站路就到，万象城就在家门口，生活便利性拉满。

第二类，优先追求地段成熟、次新房品质，学区要求中等的家庭。如果你不是非顶尖学区不上，石室小学完全够用，而你得到的是主城核心区的次新改善房，这个交换是划算的。

第三类，长期自住5年以上，看重主城成熟配套，看重后期二手流通保值的家庭。这个盘的流通性和保值性，在东门是第一梯队的，长期持有不会亏，就算以后想换房，也很好出手。

反过来，如果你追求极致的学区，或者喜欢低密度大社区大园林新房，或者对超高层有抵触，那这个盘可能就不是你的菜，不用勉强。

七、0中介费说明：买卖双方直接对接，第162套已核验房源

最后说一下大家最关心的费用问题。房段子团队为买卖双方搭建平台，求质不求量，真正0中介费，帮粉丝朋友卖房。对卖家而言，现在二手房成交量虽高，但远达不到好卖的程度；对于买家而言，很多时候也受制于高额税费中介费，缺乏真正捡漏的机会。所以，能促成买卖双方一拍即合，其实是一桩美事。

今天的好房推荐，是第162套，已核验产权证，有兴趣的可以加房段子微信：djzsihai2007，直接和房东面对面沟通看房。

这里声明一下：0中介费，是买卖双方自行沟通，免去中间环节，房段子不是中介，只是房产分析方案的博主，趁机搭建沟通平台而已。

如果买卖双方有意，可自行约定成交，风险自担；如果觉得麻烦或者担心交易安全性，需要专业人士代劳，也可以自己另行找中介帮忙代办过户和贷款服务；如果实在找不到外面的这类中介，也可以找房段子帮推荐靠谱中介，相关费用直接给中介即可，专业合同为买卖双方安全护航，全程代办过户加贷款服务，费用低至总价的0.5%。

八、房段子打个总结

这套房子10月解禁，现在提前对接刚刚好。468万的挂牌价还有谈的空间，148平套四、万象城核心区、华润次新、精装高配——放在整个东门，这个组合真的不多见。预算400多万、想在主城核心区一步到位改善的家庭，别犹豫了。好房源不等人，尤其是这种解禁在即的次新盘，错过这一套，下一套不知道要等多久。

有兴趣的直接加微信联系，先看图片视频，觉得合适再约线下看房，买卖双方面对面谈，0中介费，省下来的钱拿来吃火锅不香吗？

房源实拍配图：

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