京东首个购物中心落地宿迁，看起来不像“传统商场”

京东天地看起来“不像商场”，庭院式的节点设计，更易逛。首进宿迁及以上品牌占比超过35%，苏北首店、华东首店不在少数。

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出品/联商网

撰文/文一

9月24日，全国首家京东天地（JD SPACE）在江苏宿迁正式开业，这是京东首次以购物中心的形态进入线下实体商业。

项目外立面

项目紧邻京东智慧城，总建筑面积约3.3万㎡，地上4层、地下1层，配套511个停车位，总投资约9000万元。

值得注意的是，京东天地并非传统意义上“先建盒子再招商”的购物中心，而是将多年积累的供应链、订单流和履约能力，铺设成为线下零售空间，并进行实地演练。

项目周边道路已进行交通管制

现场排队的消费者络绎不绝

开业当天，联商网去现场看了看。

由于客流较多，市政道路已进行交通管制，现场排队入场的消费者络绎不绝。

商场开业两小时，已有超四万人次选择来这里抢先打卡。

3.3万㎡的“轻社交、漫趣空间”

走进京东天地，最直观的感受是“不像商场”。

项目外立面

传统购物中心讲究动线设计、中庭留白、品牌落位的视觉平衡，本质是为了让顾客在“逛”的过程中产生随机消费。

项目洄游庭院式设计风格

京东天地的定位是“轻社交、漫趣空间”，整体采用洄游庭院式布局，把非遗柳编等地方技艺揉进空间细节，动线围绕中庭展开。

项目构建起品质零售、文化体验、社交休闲于一体的复合商业空间，为消费者提供更丰富的商品、更即时的购物体验与更潮流的消费内容。

项目庭院式节点设计

联商网在现场的感受是，京东天地的动线并不复杂，庭院式的节点设计让逛的过程不那么“直线化”，有停留感，也没有传统盒子的那种压迫感。

宿迁首个曲面裸眼3D大屏 图源：宿说宿迁

硬件上，项目外立面，此前已点亮的宿迁首个超200㎡曲面裸眼3D大屏，成为当地打卡点，开业当天不少人在屏前拍照。

宿迁京东天地楼层业态导视

秉承“先有货，后有场”的逻辑，京东天地的特色直接体现在业态布局上。

业态分布上，B1为停车场；L1集合了服务台、七鲜超市、社交餐饮、生活方式和数码潮玩；L2是户外运动、精品服饰、生活好物、娱乐和精品配饰；L3以KTV和品质正餐为主；L4是京东餐饮中心，既服务京东员工，也对外开放。

品牌构成是这个项目最值得细看的地方。

京东天地采用的是“自营+品牌”双轮驱动，自营板块一口气铺了多个：华东首家京东家居馆和京东京造门店、宿迁首家七鲜超市等，自营内容本身就撑起了相当大的体量。

京东七鲜超市宿迁首店

自营业态不占用京东天地的招商指标，本身就是商场内容的组成部分。

当外部品牌入驻时，考虑的不单单是养商期多久，而是京东自营供应链已经带来的确定性客流。

品牌招引方面，宿迁京东天地汇集了精品超市、家居家电、特色餐饮、新茶饮、户外运动、休闲娱乐、数码、新鲜零食等多元业态。

宿迁京东天地部分引入品牌

项目引入了星巴克、肯德基、MANNER COFFEE、泸溪河、满记甜品、畔尼意面、池奈、独家定制版莱珑西餐厅等人气餐饮品牌。

宿迁京东天地部分引入品牌

华为、AGOO（Apple授权店）、vivo、OPPO等主流数码品牌也汇聚于此。

MINISO旗舰店、几多全、爱婴室等零售口碑品牌，以及骆驼户外运动汇、adidas、李宁、砺猿健身、自由嗨KTV等运动休闲品牌，更进一步扩充了年轻人的休闲娱乐、户外运动选择。

首进宿迁及以上品牌占比超过35%，苏北首店、华东首店不在少数。

几多全宿迁首店外立面

以新鲜零食赛道头部品牌几多全为例，这个从长沙起家的零食品牌，2025年3月开出首店，不到两年时间全国门店超过200家。

9月12日，几多全全国首家蓝标店在无锡落地。宿迁京东天地这家绿标店，是几多全第三代店型在苏北的首次亮相。

几多全宿迁首店内景

一个正在快速迭代店型的品牌，愿意把宿迁放进首发名单，说明京东天地招来的并非是凑数的铺位，而是愿意拿新模型来跑的品牌。

值得一提的是，项目入驻品牌全面接入了京东秒送。消费者在店里体验、扫码下单、即时配送到家，形成“线下体验、线上复购、即时履约”的闭环。

先有供应链，后有商场

要理解京东天地，必须先厘清它与传统购物中心的本质差异。

传统购物中心的开发逻辑是固定的三步：先选址建盒子，再招商填铺，再养客流。三步一步都不能少，其中招商最容易出事，招不满商，商场就是个死盒子。

过去三十年，商业地产的焦虑基本都围着招商率打转。

宿迁京东天地夜景

京东天地把这套顺序倒了过来，先有供应链和订单流，最后把供应链铺成零售空间。顺序一换，商业地产的底层逻辑就变了。

拆解来看，京东天地运营的底层逻辑有三层：

第一层，自营板块不占用招商指标，本身就是“内容”。京东自营业态进场，意味着商场开业时的“内容确定性”远高于同体量项目。先有货，后有场，这种招引逻辑的转变，让传统商业最头疼的“招商难”问题几乎消解。

第二层，外部品牌看到的是客流确定性。对星巴克、肯德基这类成熟品牌来说，进一个新项目，最担心的是养商期。

京东天地背靠京东自营供应链带来的会员流量和即时零售订单，客流测算不是拍脑袋，而是有数据支撑的。这也是为什么首进宿迁及以上品牌占比能超过35%。

一个品牌进传统商场，赌的是商场的运营能力；进京东天地，看的则是京东的流量和履约能力，这是两个维度的预期。

第三层，也是最值得行业注意的，是即时履约对商业体物理边界的改写。

传统购物中心的客流天花板由面积和商圈半径决定，接入京东秒送之后，物理门店同时变成了前置仓，服务半径从场内扩展到三公里内的消费者。

商场不再只是“场”，还是“仓”，是即时配送网络上的一个节点。一家店的坪效，也不再只由店内成交决定。

这个变化的意义不在于多了一个配送渠道，它改变的是购物中心的坪效模型。

一个200㎡的门店，如果只服务到店客，坪效有天花板。但如果同时承担前置仓功能，服务半径内的订单都可以计入这个物理空间的产出。

联商网此前在报道京东七鲜的“1+N”模式时曾提到，与传统商超相比，这种模式将门店坪效提升了约40%，京东天地把这个逻辑放大到了整座商场，这正是其做线下购物中心的真实意图。

从市场发展来看，国家统计局数据显示，2025年网上零售总额同比增速已降至个位数。线上流量红利见底，增量用户见顶，线下体验壁垒成为新的竞争高地。

而且京东供应链、履约、信任等能力，需要在线下找到新的出口。

京东MALL已有超30家门店，2026年618期间整体客流量同比增长超‌70%，订单量同比增长‌32%。已经验证了京东货盘在线下的号召力。

京东天地是在这个验证之上，把自营品类从家电数码扩展到全品类的一次整合。

京东MALL上海七宝店

从京东线下业态布局来看，京东天地不是京东MALL的升级版，京东MALL是科技家电体验综合体，主打目的性消费；京东天地是全业态城市生活综合体，以生活方式驱动，用线下体验反哺线上复购，降低获客成本。

在收入结构上，京东天地也与传统购物中心截然不同。

传统购物中心的收入本质是租金，而京东天地自营板块不产生租金，产生的是零售毛利，其同时要算两笔账：零售毛利+租金。

这种模型的风险与收益，都与纯收租模式完全不同。

联商高级顾问团成员王国平认为，京东天地从属于京东战略，如果京东自营业态的运营能力超过现有对标品牌，租赁型商业可能转向自营型。如果运营能力仍需打磨，则会长期与京东体系协同。

以此来看，京东天地的战略定位是京东供应链能力的线下端口，而并非只是一个独立的商业地产项目。

至于京东为什么要做购物中心，答案其实并不复杂。

线上的流量成本早已高企，线下商业资产的运营能力又相对空白，京东需要把供应链、价格和服务优势延伸到线下的载体。

即将于9月28日开业的上海京东101HOME

除了京东奥莱、京东七鲜超市等线下业态外，9月24日、9月25日、9月28日，京东天地全国首店、京东折扣超市江苏盐城首店和河北燕郊首店，以及上海京东101HOME也将相继落地，实体经济布局持续加码。

从“空间运营商”到“内容制造商”

把京东天地放在购物中心赛道的坐标系里看，它至少提供了三个观察点。

其一，商业体的竞争单元正在变化。过去购物中心比的是区位、体量和品牌组合，现在又多了一个维度：履约能力。

当一家商场能把三公里内的订单在半小时内送达，它同时也是一家零售企业，商业地产和零售的边界正在变得模糊。

其二，“自营内容+开放平台”的双轮模式，可能是存量时代招商困境的一种解法。

行业内越来越多的项目操盘方开始意识到，纯二房东模式的抗风险能力越来越弱，把一部分面积握在自己手里、用自营内容托底，再用确定性去换外部品牌的信任，这条路径至少在逻辑上是自洽的。

当然，自营意味着真金白银的投入和重运营能力，这不是所有开发商都玩得起的。

其三，需要冷静地看到，京东天地的可复制性是有限的。

把线上供应链直接铺成线下商场，让自营业态以旗舰集群形态出现，再用秒送把商场变成前置仓。这三件事绑在一起，目前只有京东能同时做到，因为它同时握有零售供应链、即时配送网络和线下运营能力。

行业内能学的，是以内容确定性换招商确定性的思路，是实体店即前置仓的坪效逻辑，而不是简单模仿一个“京东含量”很高的盒子。

宿迁京东天地外立面

而对于园区商业、产业地产的运营方来说，可以参考京东天地，围绕一个产业主体做嵌入型商业，用园区客流做种子再向外辐射。

购物中心进入中国已经三十多年，从百货到盒子，从体验式改造到现在的存量竞争，行业一直在寻找下一个形态。

京东天地的出现未必是答案，但它至少指出了一个方向：未来的商业体，大概率可以成为“线下体验+线上履约”的零售基础设施。

不过，京东天地模式也考验操盘手的运作能力。

多个自营业态同时运营，管理复杂度并不低。在自营与外租方面，当自营板块与外部品牌在同一空间竞争时，流量分配、营销资源、价格策略等也需要更好地平衡。

宿迁首店更像是一次“压力测试”，验证京东天地模式的城市适配性。随着项目后续进入北京、深圳、广州、上海，京东天地这套“自营+品牌+即时履约”的打法，将接受更挑剔的市场检验。

在存量商业时代，真正稀缺的从来不是空间，而是如何打造空间内容。

购物中心行业这几年一直在讨论进化方向，有人说是体验，有人说是数字化，有人说是社群。

京东天地给出的答案是把供应链能力实体化，商场可以成为供应链的前端触点，即时履约的节点，把线上效率优势延伸到线下的载体。

对于行业来说，当电商巨头开始用零售的逻辑重做商业地产时，传统玩家还有多少时间？

毕竟，购物中心这门生意，很久没有新的变量了。

你觉得京东未来还会开出哪些零售业态？

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