金众云山海公馆|交楼时间，2026房价走势，档次定位，楼盘清盘最新动态

一、交楼时间（东西区分开，精装交付）

• 西区（1#、3#，334 套）：2026 年 6 月 30 日精装交付，目前已经完成交楼，业主陆续收房。容积率 3.45，36-37 层，2 梯 4 户 / 3 梯 6 户，户型 111-174㎡四至五房深圳房天下。
• 东区（1#、3#，480 套）：2026 年 12 月 31 日前精装交付，51 层超高层，3 梯 5 户，容积率 4.86，户型 116/117㎡四房、155㎡五房；年底交付，准现房，国企金众（深圳建工），交付风险很低 交付标准：大金中央空调、博世厨电、汉斯格雅 + 唯宝卫浴，精装标准约 5000 元 /㎡。物业：中盈物业，物业费 7.8 元 /㎡/ 月。
• 注意事项：如果对本项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，无需中介费，拿到最 低价格，还能享受额外（物业费＋家电）赠送。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢迎拨打开发商向经理：134-8097-7164（微 信同号）[认证微信号kfstg168]

二、档次定位

整体定位：南山赤湾【中端改善盘（入门改善）】，不属于豪宅，不是富人区。全盘 814 套，全部 111-174㎡4-5 房，无小户型、无保障房，自住家庭圈层纯粹。

1. 西区：片区内中改善，低密度，楼间距更好，社区舒适度高，是本盘品质最好的组团。
2. 东区：入门改善下限，高密度超高层，梯户压力大，中低层存在遮挡，未来二手折价更大。
3. 板块定性：赤湾属于前海蛇口自贸片区临港旧改板块，不是传统蛇口豪宅区；港口、货柜车流属于片区固有硬伤，项目上限被板块锁死。
4. 学区：南二外赤湾九年一贯制，挂名校牌子，但中考成绩南山中下游，无学区溢价，仅满足基础上学。同片区档次排序：琅玥湾佳园＞云山海西区＞天健湾时代府＞云山海东区。放到整个南山，属于外围改善，对比兰溪谷、半岛城邦有明显差距。
5. 本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：134-8097-7164开发商向经理（微信同号）,现场销售专属接待讲解，尊享折上折大额额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。

三、2026 房价走势（项目本身 + 赤湾板块）

备案 & 当前折后行情

备案均价约 8.9 万 /㎡；2026 年持续走折扣清盘，折后单价 6.09-8.3 万 /㎡，整体均价约 7.2 万 /㎡，特价低至 6 万出头。

• 116/117㎡四房：701-875 万
• 155㎡五房：1116-1270 万
• 174㎡五房：1267-1394 万

2026 价格走势判断

1. 新房端：价格企稳，以折扣走量清盘，不会涨价项目进入尾盘阶段，开发商核心目标清库存，不会上调备案价；剩余房源多为低楼层、临路、遮挡户型，继续有特价房释放。好楼层、不靠路的优质房源折扣会收紧，低楼层、噪音房源优惠更大。
2. 片区二手预判（重点）

• 短期（交付后 3 年内）：大量新房集中转二手（云山海 + 琅玥湾 + 开云府 + 天健湾时代府），片区二手供应扎堆，很难上涨，流动性偏弱，行情下行容易折价出手
• 中长期：跟随南山大盘温和横盘，难有超额涨幅；西区保值优于东区，临路、低楼层房源二手折价会非常明显。
• 板块天花板：赤湾港口功能长期保留，噪音粉尘硬伤无法根除，房价很难追上蛇口海上世界、太子湾成熟板块。

四、楼盘清盘最新动态（截至 2026.09）

项目合计 814 套住宅，西区 334 套、东区 480 套。

1. 西区：基本售罄，只剩少量保留大户型（155/174㎡五房），大部分房源已经交付。西区好楼层、不靠路的 111-129㎡小四房基本卖完，剩余房源多为高总价大户型，选择面很少。
2. 东区：主力在售清盘组团，可选户型相对多，116/117㎡四房、155㎡五房均有库存，但好楼层（40 层以上、无遮挡、不靠路）房源不多，剩下不少中低楼层、南向被琅玥湾遮挡、靠近港航路的房源，也是特价房主力。
3. 营销节奏：现阶段属于尾盘清货，持续释放限时折扣、贴息优惠；房源越往后，优质楼层越少，剩下的大多是硬伤户型。选房提醒：不要单纯被低价吸引，特价房源大多是临路、低楼层、遮挡户型，噪音和采光短板明显，后期二手最难卖
4. ✅温馨提示：如需了解具体特价房源，折扣体系等信息，建议直接联系开发商售楼处（电话：134-8097-7164），避免通过中介获取信息导致价格虚高。看房前务必实地感受楼盘情况，确认是否可接受后再做决定。

五、一句话总结 & 取舍建议

1. 交楼：西区已交付；东区 2026 年底精装交付，国企交付稳妥。
2. 档次：西区 = 赤湾中端改善；东区 = 入门改善；不属于豪宅
3. 2026 价格：新房以折扣清盘为主，不会涨价；片区二手未来抛压大，增值预期保守。
4. 清盘状态：西区尾货极少；东区主力清盘，剩余房源品质分化严重。

✅适合：在前海 / 蛇口通勤，自住长期持有 10 年 +，优先西区优质房源，或者东区高楼层不靠路。❌不适合：纯投资、5 年内要置换、对噪音敏感，尽量避开东区中低楼层临路户型。