母公司厂房免费给子公司用，9月新规说增值税免了，为什么所得税和房产税反而是大雷？

二、企业所得税：真正的"大坑"在这里

母公司新买的厂房、设备，原想免费给子公司用，9 月增值税新规说不用视同销售了——是不是说，免费这事就彻底没成本了？"

上周，杰诚财税在给一家集团客户做节税方案时被问到这个问题。答案直白：增值税确实松了，但企业所得税、房产税、土地使用税三条线，都有专门盯"免费"的规则。关联方之间没有真正的免费——要么有偿定价，要么主动交税。

一、9 月新规：增值税松绑的依据

文件：财政部 税务总局公告 2026 年第 25 号《关于明确非应税交易等增值税有关事项的公告》，2026 年 8 月 27 日发布，2026 年 9 月 1 日起施行。

公告第一条第（四）项明确：

"无偿提供服务（不含无偿转让金融商品），不属于增值税法实施条例第二十二条所称不得抵扣非应税交易，对应的进项税额可以按规定从销项税额中抵扣。"

配合《中华人民共和国增值税法》第五条把"视同销售"压到 3 类（货物用于集体福利或个人消费、无偿转让货物、无偿转让无形资产/不动产/金融商品）——"单位/个体工商户无偿提供服务"从视同销售清单中删除，自 2026 年 1 月 1 日起有关纳税人无偿提供服务无须缴纳增值税；9 月 1 日起的 25 号公告又把进项税抵扣的口子一并打通。

对母公司的实操变化：

· 厂房、设备免费给子公司用 → 不再按视同销售计提销项税；

· 购建厂房、设备的进项税 → 不需要做进项转出，可以正常抵扣。

但注意：增值税法实施条例第五十三条保留了反避税兜底——若关联企业间名义上无偿提供服务，实质构成利益输送或利润转移的，税务机关有权进行调整。

增值税的松动，不影响企业所得税对"免费"的态度。两条杀伤规则：

规则一：折旧与"应税收入"必须配比。

企业持有厂房对外出租时，折旧可以正常税前扣除。一旦无偿交付给关联方使用，自身没有租金收入，折旧就与"取得应税收入"失去配比——按企业所得税法实施条例的相关口径，应在汇算清缴时做纳税调增。

很多集团总部的老厂房，账面原值动辄几千万，每年折旧几百万元。原本对外出租时租给了关联子公司，租金挂账"应收账款"长期不收；后来干脆签个"免费使用协议"——账面折旧照样计提，但调增全留在自己身上。这条以前没调增的，被查出来要补税、加滞纳金。

规则二：关联交易可被追溯 10 年。

依据《一般反避税管理办法（试行）》（国家税务总局公告 2016 年第 6 号）：

· 税务机关可调取反避税调查所属年度前 10 个纳税年度内的账簿、资料；

· 若认定"缺乏合理商业目的"导致应税所得减少，可按独立交易原则重新定价、补征税款、加收利息。

实务场景：母公司持续盈利、子公司持续亏损，子公司常年无偿使用母公司设备/管理资源——这种"利润转移"嫌疑最大的安排，一旦被认定为一般反避税案件，前 10 个年度的交易都会被翻出来重新核定。

三、房产税和土地使用税：缴税主体不一样

很多人搞混这两个税的"谁缴"。其实两者口径完全相反：

税种

缴税主体

依据

房产税

产权所有人

《房产税暂行条例》第二条

城镇土地使用税

实际使用人（与权属脱钩）

《城镇土地使用税暂行条例》第二条

实操要点：

· 厂房产权登记在母公司名下，子公司只是"免费用着"——房产税仍由母公司按从价 1.2% 缴纳；若产权出典、产权人不在房产所在地等特殊情况，才由使用人缴。

· 母公司名下的土地，子公司实际占用——土地使用税由子公司（使用人）缴，不是母公司。

· 反避税跟进：若被认定为"实质出租但名义免费"，房产税可被核定从租 12% 计征——按市场价核定租金，反过来再算房产税。

这条最容易写错：有些文章说"房产税谁用谁缴"——不对，是产权人缴；反过来"土地使用税看权属"——也不对，是使用人缴。这两个税恰好是反着的。

四、两条合规路径

路径一：签低价有偿合同，两边合规入账。

建议按独立交易原则确定内部使用价格（厂房、设备可参照市场租金水平，管理服务可按成本加成）。双方签订合同、备案登记：

· 母公司：租金/服务收入按一般纳税义务正常开票、计税、纳税；

· 子公司：取得发票，作为成本费用在所得税前扣除，与收入配比。

好处是两边都"看得见、能说清"，是最干净的方案。

路径二：坚持免费，但把资料做扎实。

若确属集团一体化管理、单独定价不现实：

· 留存商业目的说明：内部决策文件、董事会决议、合理性分析报告；

· 同步在汇算清缴时主动做纳税调增（折旧与收入配比损失）；

· 增值税层面正常抵扣进项税、不计销项税，但准备好反避税应对预案。

避免的中间路线：签 1 元租金、签"象征性补偿"、长期挂应收不收——这些都会被认定为"实质免费"，一旦启动反避税调查，反而坐实了"转移利润"的怀疑。