中介合同关系与委托合同关系的独立性：后续合同变更不影响中介费支付的裁判规则——某中介公司诉刘某案解析

【裁判要旨】

某中介公司诉刘某中介合同案是中介促成签约后委托人与相对人自行变更合同条款、另行签约情形下中介费认定的典型判例。本案的裁判逻辑清晰表明：中介服务的核心在于为委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，中介人促成委托人与相对人签订合同的，即完成中介服务，有权按照约定收取报酬。委托人与相对人在中介促成签约后自行协商变更合同条款并另行签订合同的，属于新的法律事实，不影响中介服务完成的认定，委托人仍应支付中介费。同时，若委托人利用了中介人提供的交易机会或媒介服务，即使双方未在中介见证下签订最终履行的合同，委托人仍应依据《民法典》第九百六十五条向中介人支付报酬。

对于法律从业者而言，本案提示我们在办理中介合同纠纷时，应重点关注以下问题：一是中介服务完成的标准界定，区分"促成缔约"与"合同履行完毕"的法律效果；二是"绕开中介人"行为的扩张解释与交易机会保护的边界；三是中介合同关系与委托人和相对人合同关系的相互独立性；四是证据留存的重要性，中介公司应全程留痕以证明服务履行，委托人应审慎约定报酬支付条件。本案确立的裁判规则，对于规范中介服务市场秩序、保护中介人合法权益、遏制"跳单"行为、促进房地产市场及租赁市场的健康发展，具有重要的指导意义。

【案件基本信息】

1.裁判书字号：(2023)京01民终4469号民事判决书；2.案由：中介合同纠纷

【基本案情】

裁判结果： 刘某向某中介公司支付中介费36,500元及违约金（以36,500元为基数，按LPR二倍计算，自2021年7月12日起至实际支付之日止）；驳回某中介公司的其他诉讼请求。二审驳回上诉，维持原判。

基本事实： 2021年6月30日，刘某与某中介公司签订《佣金确认书》，约定刘某通过某中介公司的居间服务签订房屋租赁合同，佣金36,500元；某中介公司提供租赁信息、交易咨询、实地查验、促成签约四项服务；刘某签订租赁合同即视为某中介公司完成服务，刘某应于收到首期租金2日内支付佣金。

合同签订后，某中介公司提供了以下服务：2021年6月18日添加承租人罗某微信，6月20日推荐涉案房屋，6月28日罗某表示有意承租，6月29日带罗某现场看房并拍摄视频，6月29日建立三方微信群约定次日签约，6月30日促成刘某与罗某签订《房屋租赁合同》（约定建筑面积300平方米，租期自2021年7月1日至2024年6月30日）。

2021年7月2日，罗某因对建筑面积提出异议，与刘某协商变更条款。2021年7月10日，刘某与罗某另行签订《房屋租赁合同》，约定建筑面积247平方米，租期自2021年7月10日至2024年7月10日，其他条款基本一致。刘某以此为由拒绝向某中介公司支付中介费。

【甘海滨律师案件解析】

本案是中介合同纠纷中“促成订立”认定标准的典型案例，对厘清中介费支付条件、规制绕开中介行为具有重要参考价值。

其一，中介服务的完成以“促成合同订立”为标志，而非以合同最终履行为条件。 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人的核心义务是促成委托人与相对方订立合同，而非保证合同内容完全符合委托人的预期或合同得到全面履行。本案中，中介公司已促成刘某与罗某签订租赁合同，付款条件即已成就。

其二，委托人自行变更合同条款不影响中介费支付。 刘某以最终签订的合同面积与中介公司促成的合同面积不一致为由拒付中介费，法院明确否定该抗辩。合同签订后，当事人自行协商变更合同内容，属于新的法律事实，与中介合同无关。中介公司已完成促成订立的义务，委托人应按约支付报酬。

其三，绕开中介直接订立合同的，仍应支付报酬。 根据《民法典》第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案中，刘某与承租人原本并不相识，正是通过中介公司才获得缔约机会，即使最终合同内容有所变更，中介公司仍有权主张报酬。

其四，对中介机构和委托人的双向启示。 对于中介机构，应在佣金确认书中明确约定付款条件和时间节点，避免委托人拖延支付；保留提供服务的证据（如聊天记录、看房记录、签约现场记录等），以便在纠纷中证明已履行义务。对于委托人，应充分认识中介合同的法律约束力，一旦中介公司促成合同订立，即应依约支付中介费；若认为中介服务存在瑕疵，应通过合法途径主张，而非以合同内容变更为由拒绝支付。本案中，刘某因拒付中介费，不仅被判支付36500元，还需承担逾期违约金，得不偿失。