上海
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2026年全市旧改的焦点在普陀，普陀区2026年旧改预算约138亿，位居上海各区第一。而最近市场热度高涨的旧改项目，就是位于内环旁的苏河晏。
五条轨交环绕+3.5代宅社区+实得率破100%，关键是价格可能会有惊喜，苏河晏是今年浦西千万级改善值得重点关注的项目，小房弟为大家带来实地探房。
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苏河晏位于普陀光新板块，紧贴内环高架，直线距离苏州河约600米，这里也是普陀静安交界处，小板块处于城市更新过程中，核心优势在于通勤便利性。
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交通方面，五轨交覆盖上海各大商圈，苏河晏距离3号线、4号线、11号线、14号线曹杨路站步行约700米，7号线镇坪路站约900米。
配套方面，板块内沿街商业非常成熟，到真如商圈、环球港商圈、静安寺商圈都比较方便，西北侧一路之隔规划了12年一贯制学校及幼儿园。
今年4月，招商蛇口联手中建东孚30.29亿拿下这块地，楼面价62077元/㎡，预留充足的发挥空间，这次产品确实做得超预期。
一是「社区规划超预期」，苏河晏总用地面积只有1.95万方，总户数425户，规划6栋10-17层小高层，全系1梯2户无连廊。优势是东西向240米面宽，户型视野和采光不错。
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社区内部规划约1000㎡地下会所+约1000㎡主题架空层，配置恒温泳池、健身、瑜伽、舞蹈、台球、网球等功能，与附近二手房拉开差距。
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二是「空间表现超预期」，苏河晏首开将推出约106-126m²的3-4房，目前开放了126㎡4房样板间，做出了四开间朝南+14.1米南向面宽。一方面是每个卧室都足够大，28平的主卧套房面宽做到约3.9米，两个南向次卧超11㎡，最小的北房间都有8.2㎡。另一方面电梯厅、阳台、飘窗、设备平台全部用满，实得率直接突破100%。
三是「质价比可能超预期」，苏河晏劣势是距离高架比较近，所以南向做了45-50米的退让，南侧第一排南向玻璃配置四玻两腔。同时近期市区新房竞争激烈，这块地可能会给出低于市场预期的总价，折算面积会质价比优于旁边新湖明珠城。
总结
苏河晏是今年浦西千万级比较有质价比的选择，一是它位置相对核心，三站就到静安寺。二是它产品做得也不错，尤其是样板间很出彩。
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