5分钟通关后，又官宣要建地铁！“现在一房难求，租金一个月猛涨17%”

新皇岗口岸，要来了！

作为我国第一个深港24小时陆路口岸，皇岗口岸本就特殊，这一次升级后新皇岗口岸不仅延续24小时通关，更有“合作查验，一次放行”的优势。原来从皇岗口岸进入香港，需要过两道关，新皇岗口岸投入运营后，则只需过一道关，时间也由原来的普遍30分钟缩短至“5分钟”级别。

新皇岗口岸联检大楼效果图。图源：深圳发布、深圳大件事

什么概念？

在深圳，如车公庙那样的大地铁站，有时换乘、出站，还不止5分钟。而新皇岗口岸开通，将极大程度提升深港跨境出行的便利性，也将给整个片区带来巨大的人流量。

值得一提的是，9月18日香港政府运输及物流局已批准北环支线香港铁路方案——将在北环支线新设三个新铁路站（皇岗口岸、河套、洲头），未来香港的地铁轨道可“连”至皇岗口岸（预计2034年与主线同步开通），届时往来香港新田与皇岗口岸，大概只需要11分钟。（内容参考：幸福福田）

北环线&支线示意图，仅供参考

那现在，相信大家比较关注的是，新皇岗口岸什么时候开通？

近期，壹地产观察到，皇岗口岸新联检楼商业网点已经开始招商，第一批通关刚需配套商业报名时间为9月11日-9月18日。（内容参考：深圳口岸商业）

上周三，香港特区政府在发表2026年施政报告时，提到新皇岗口岸预计于今年第四季度投入服务。

紧跟着，上周五，又有自媒体发文称：皇岗口岸联检大楼预计10月12日开通。

图源：@星岛记事 公众号

从7月的移交，到8月22日的压力测试，再到口岸的配套商业招商，新皇岗口岸投入运营进入倒计时。

在这当口，我们也发现片区有几个变化。

01.

变化一：租金涨得太猛了

从一年涨12%，到1个月涨超17%……

房租涨，早已预料到了！但没想到涨得那么快。

上个月，有两组数据显示，皇岗口岸的“租赁市场”行情，开始向上。

8月皇岗西片区租金110元/㎡·月，和6月相比上涨7.8%，皇岗东片区租金达到108元/㎡·月，和6月相比上涨了8%。

8月新皇岗口岸周边代表性楼盘-皇御苑和阳光城市花园，小户型租金近两个月出现了较为明显的上涨，同比上涨幅度最高去到12.1%。

图源：每日楼市早读

划重点：刚刚梳理发现，租赁行情再向上。

港人热租的小区中，阳光城市花园在乐有家的官网上“无房可租”，链家官网上，也仅有6套。

皇御苑B区，单平台上最高有27套房源出租，63㎡的户型租金较7-8月上涨15.38%。

皇御苑C区，单平台最高有20套出租，约39㎡和51㎡的户型相较7-8月，涨幅分别为10.64%和17.24%。

实在太猛了！前面统计的港人热租小区的多个房源，在一年里涨幅最高也就12.1%；但现在，这些热租小区有的出现无房可租，有的相同面积段房源租金在近一个月里，涨幅最高达17.24%，而同期的深圳，全市租金仅上涨1.3%，罗湖仅上涨0.8%。

图源：深圳中原研究中心官微

02.

变化二：港人来买房了

红盘房价上涨！高至24.3%

不仅房租在涨，房子也开始卖起来了！

近期，更有不少港人看好新皇岗口岸开通后口岸通勤的便捷，来到皇岗口岸边上买房。

据點新聞报道，在香港工作的W先生，因其女友在深圳上班，8月以总价350万买入皇御苑60㎡的2房；同样在8月一位香港人以192万元买入皇御苑一套42㎡的单间，方便皇岗口岸开通后深港通勤；还有近期，一对深港跨境情侣，以总价约286万买入一套52㎡的2房用于自住。

值得注意的是，我们梳理发现，近期几个港人钟爱的热门“租房”楼盘，二手房交易活跃度并不高，仅3个月仅均5套成交。

不过，皇御苑成交的二手房，价格出现了一定程度的上涨。

如，皇御苑二期（皇御苑B区），8月22日以总价385万成交了一套建面64㎡的户型，折合单价约6.04万/㎡；大概在四个月前相近面积段的户型成交总价仅371万，折合单价5.8万/㎡，上涨约3.8%。

图源：行舟深房小程序（2026.9.18）

再如，皇御苑四期（皇御苑C区），8月29日以总价328万成交了一套建面56㎡的户型，折合单价约5.9万/㎡；大概在两个月前相近面积段的户型成交总价仅263.8万，折合单价4.67万/㎡，上涨约24.3%。

图源：行舟深房小程序（2026.9.18）

总的来说，近两个月几个热门红盘的交易量活跃度不算高，但的确有港人开始过来买房了，部分户型成交价也较之前有所上涨。

03.

变化三：更爱新房

但片区以“存量市场”为主

从房源分布来看，皇岗口岸周边板块，以二手房为主。

目前，链家、乐有家两个平台上，皇岗口岸板块在售二手房，均有千余套。

乐有家：皇岗东&皇岗西，合计挂牌1515套二手房，占整个福田挂牌二手房套数（15031套）约10%。

图源：乐有家（截图自-2026.9.17）

链家：皇岗板块挂牌1181套二手房，占整个福田挂牌二手房（约1.2万套）约10%。

图源：链家（截图自-2026.9.17）

新房方面，近几年来入市的有加福华尔登府邸、湾尚庭玺家园及卓越缦悦等，剩余在售套数有346套，约占二手房挂牌量的23%~29%，可见片区在售住宅，依旧是以存量二手房为主。

而普睿数 智深圳之前统计的口岸成交偏好显示，买房人在口岸附近置业，新房交易活跃度更高——从去年8月到今年7月，福田口岸周边的福田中心+福保板块新房成交约占全区的37%，二手房成交占全区成交比例的28%。

毋庸置疑，在通关时间从30分钟压缩至5分钟背后，皇岗片区住房价值逻辑正在被改写。至于利好片区的房东还是开发商，就见仁见智了。

如今，新皇岗口岸进入开通倒计时，你希望什么时候能开通？新皇岗口岸投入运营后，你会不会选择经由这个口岸通关？

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