湖北
高层住宅公共下水管道堵塞返水导致业主装修、家具受损还产生高额租金损失，这场“地下”麻烦该由谁担责？是施工不当的房地产开发公司？疏于维护的物业公司？还是共同使用管道的整栋楼业主？
张某夫妇系某小区603业主，2025年7月，因本楼栋同户型房屋卫生间的公共下水管道被生活垃圾、建筑垃圾堵塞，其房屋被污水倒灌，导致室内天花板、风管机、书柜、地面等被粪水浸泡污染。经专业公司维修疏通，发现返水原因在于603与703之间的卫生间下水管道堵塞，污水反溢至七楼，又从七楼地面渗漏至六楼室内。
房屋受损后，张某夫妇为控制损失支出管道疏通费1200元。期间因房屋无法居住，在外租房花费租金17600元。后经鉴定，张某夫妇因漏水造成的财产损失为25927元，支出鉴定费4000元。同年8月，经社区组织调解无果后，张某夫妇将小区开发商某置业公司、物业公司及703室至2303室共17户业主诉至法院，要求其共同赔偿自己各项损失。
本院经审理认为，本案的争议焦点在于原告张某夫妇起诉的被告是否均需要承担赔偿责任以及承担责任比例。本案中，案涉楼栋于2018年6月竣工验收合格，管道堵塞发生于房屋交付约七年后，已超过保修期限，置业公司不应承担赔偿责任。案涉主下水管道为楼栋业主共用设施，事故发生时，703室业主尚未装修入住，对管道堵塞及损害结果无过错，不应承担侵权责任。803室至2303室业主未提供有效证据证明其房屋长期空置未入住、无排污行为，依法推定以上住户存在过错，应按照均等比例承担赔偿责任。因小区业主与物业公司缔结了物业服务合同，物业公司提交的证据不足以证实其尽到了勤勉、审慎的维护义务，违反了法律规定和合同约定，亦应对原告损失承担赔偿责任。原告家主下水管道检查口处于封闭状态，导致未能及时发现管道堵塞，且从财产受损程度和时间来看，其对损失的扩大存在过错，同样应承担一定责任。
经核定，原告张某夫妇各项损失共计48727元，结合各方过错程度，法院依法判决物业公司承担30%赔偿责任（14618.1元）。803室至2303室共16户业主承担60%赔偿责任（29236.2元），各户均担1872.26元。原告自行承担10%责任（4872.7元）。
公共管道属于全体业主共同使用，由于管道结构的封闭性和隐蔽性，受害人客观上难以锁定具体侵权人，故对于该类案件的处理，法院往往遵循过错推定原则。
开发商作为房屋建设主体，即使房屋已经交付，在法定保修期内仍须对业主承担质量保修责任。即使超出保修期，若因施工不当、材料缺陷导致管道在合理使用期限内出现故障，开发商仍应承担质量保证责任。
物业服务企业是建筑物共有设施的法定管理人，对公共排污管道负有定期巡检、疏通、维护的法定义务和合同义务，在判定是否尽到勤勉、审慎的管理责任时，要结合具体的巡检记录、疏通记录、对业主的提示告知等证据综合判断。楼上业主作为公共管道的共同使用人，负有合理使用义务，若楼下住户受损而无法查明具体侵权人，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第二款之规定，楼上住户需提供有效证据证明其房屋长期空置未入住、未使用该排污管道、无排污行为等，否则将推定各业主存在使用不当的潜在过错，需承担赔偿责任。受损业主自身则负担有合理装修、注意巡查、及时止损的义务，若自身未能尽到上述义务，同样要承担一定责任。
法官提醒，宜居环境共建共享，广大业主应当保持家中管道检查口的畅通和可检视状态，定期关注管道使用情况。一旦发现漏水、返水等异常情况，应立即采取措施止损，并及时通知物业公司处理，同时注意保留现场照片、视频、维修记录等证据，以便后续维权。
来源丨驻金子坝街道诉讼服务团队
作者丨邓君兰 张 森
美编丨喻靖尧
初审丨张 森
审核丨黄新华
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