北京城建，现房呼之欲出   现楼①

编者按：发现【现房时代】好房子，乐居财经与进深双平台，推出《现楼》系列策划，还原北上广深现房市场。本期聚焦：望京国誉府。

文/北京进深 林振兴

沉寂许久的望京国誉府，最近又刷了一波存在感。

短短一周，它连办两场活动。这阵仗，不像一个卖了两年多的老盘，倒像刚入市的"新秀"。

9月19日，望京国誉府全域园林实景及220平楼王开放，项目公司董事长刘露军亲自站台发言。

他一身纯白中式长袖，立领盘扣，温文尔雅。说实话，这身打扮往台上一站，不像房企高管，倒像位儒雅学者。

往前倒7天，望京国誉府携手戴德梁行搞了一场活动，共筑奶西商业招商运营。项目西侧，正是它的配建商业。

现房新政一出，有人愁白了头，望京国誉府却像是等来了最好的时代。

望京国誉府共计10栋楼298户，容积率1.4。这是一个纯改善的楼盘，面积段在180平到220平。

其中，现房有两栋，完美卡在新政上。5号楼为220平户型，共32套现房。

期房这边，9栋楼234套，户型为180-200平，卖了两年多，累计网签168套，去化率超七成，成交金额约28亿元，地价覆盖率81.4%。

数据不算差，但代价是，项目成交均价从9万 的神坛，一路滑落至7万 的区间。

刘露军54岁了，还在重点项目一线露脸、跑现场、盯转签

这个年纪，很多同行已经退居二线了。但北京城建这几年最能打的几个盘，几乎都绕不开他。今年，龙樾海序成爆款，市场就替他说话。

眼下，现房东风又起，他带着望京国誉府再次突围，想要打个漂亮的收官战。

01

在京城地产圈，刘露军曾是“抗价硬汉”。

前两年，北京楼市寒风阵阵，不少楼盘为了回款主动或被迫降价，但望京国誉府的价格依旧坚挺，咬死了9万/㎡的均价，维持项目的高端定位。

它周边的新房竞争异常激烈，往南依次是中建宸园、望京樾和望京云尚。

2022年中，首开金茂望京樾拿地价约4.4万/㎡，中建宸园拿地价约5.3万/㎡；到了年底，金隅望京云尚拿地价约4.7万/㎡；

时间来到2023年中，北京城建以34.5亿 1.2万㎡现房销售面积竞得望京国誉府所在地块，住宅楼面价直接飙到约6.19万元/㎡，溢价率15%。

更别提，望京国誉府西侧需要配建商业，以及环卫设施用地，成本又硬生生拔高了一大截。这或许是刘露军硬扛着不降价的原因。

今年，朝阳奶西，又杀出了一个更狠的价格杀手——首农御林湾。

御林湾西区，规划3栋洋房，6-7层76套，建面约213㎡和220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

目前，御林湾的成交均价跌破6万大关，约5.4万/㎡。首农这一刀下去，望京国誉府和它拉开了3万/㎡的巨大鸿沟。

刘露军，显然也坐不住了。

6月，望京国誉府成交均价85,690元/㎡，网签10套。

7月，网签挂0 。

这两个月，刘露军祭出更狠的杀手锏，望京国誉府的成交均价甚至跌到了7万 。

8月，望京国誉府成交均价76,858元/㎡，创下历史最低价，单月网签7套。

只是不知，那些早期满怀信任、花9万 高价购入的老业主们，看着如今7万多的成交价，心里该是何等滋味？

但不得不说，刘露军此举还是很明智的。望京国誉府不过是顺势而为，借着市场热度，用极致价格撬动流量、加速去化。

02

在国企地产圈，能写书、能下场管项目的人不多。

刘露军，算一个。

他是不折不扣的高材生，毕业于北京大学工商管理专业，还是《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》那本书的作者。

毕业后，他扎根城建发展十余载，不是空降的“学院派”，而是从泥土里长出来的“实战派”，在不同岗位历练过。

早年，他曾是城建发展项目拓展部经理，专攻房地产市场研究、项目策划和项目拓展工作。

那是一段真正“刀光剑影”的岁月，刘露军先后参与数十个房地产项目的竞买和收购工作，包括2006年中标广渠路36号地，2005年摘牌石榴庄住宅项目，股权收购动感花园项目公司等。

凭借敏锐的市场嗅觉，2009年至2012年，他出任城建发展策划部经理。既能前线拿地，又能幕后策划，这为他日后操盘大盘奠定了极深的功底。

2012年，刘露军迎来了事业上的转折点，担任城建发展经理助理，同时他还兼任北京城建重庆地产有限公司董事、总经理、党支部副书记。

四年后，他再进一步，升任北京城建重庆地产有限公司董事长、党支部书记。这段经历，不仅磨砺了他的管理能力，更让他具备了统御全局的视野。

2018年后，刘露军还担任过城建发展政策研究室主任、研发中心主任、城建发展监事会职工监事等职务。

懂政策、懂产品、懂研发、懂投拓，刘露军在多个岗位的轮转中，硬生生把自己打磨成了地产界的“六边形战士”。

目前，他任城建发展经理助理，兼任龙樾海序、望京国誉府等多个项目的公司法人及董事长。

作为城建发展总经理邹哲的得力助手，刘露军近年频繁活跃在一线，其公开动态主要围绕重点项目展开。

尤其龙樾海序，今年在帝都楼市杀疯了。5月16日开盘，仅一个半月时间，网签668套，是北京上半年成交套数最多的项目。

目前，该项目网签810套，成交均价5.4万元/㎡，成交额约42亿。

龙樾海序不是运气。

是一个地产老炮，用二十年拿地、策划、研发、操盘经验，等来的那一下“开盘即封神”。

龙樾海序之后，刘露军的重心，又回到了望京国誉府。

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