上海
2026年9月22日，财通证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，利润承压，企业缩表，静待拐点。 报告具体内容如下：
资产负债表：整体延续缩表趋势，优质资产正成为关键变量。2026上半年：①三道红线：个别房企或有流动性压力，央国企整体稳健，建发、滨江、绿城的现金短债比最高；中海、龙湖、华润的剔预资产负债率最低；滨江、建发、中海的净负债率最低。②有息负债：整体规模稳定，同比变动在-14%至+3%之间，龙湖、建发、华润的短债占比最低。③存货：总存货普降，仅金茂同比提升；竣工存货占比普升，建发、滨江、绿城、金茂占比最低，即滞重包袱相对较轻。④合同负债：待结转资源下降，合同负债/营收最高的是建发、金茂、绿城，未来收入确定性更强。
利润表：结转承压减值边际收窄，轻装上阵后静待修复。2026上半年：①营收：前端销售尚未企稳，仍有下行压力。②归母净利润：房企利润再度探底，华润凭借强大的经常性业务，以98亿元归母净利稳居行业第一。③利润率：新城、金地、华润、建发毛利率逆势上升；华润、滨江、金茂、建发、新城净利率逆势上升。④销管费用率：降本增效进行中，滨江、金地、中海的销售费用率最低；滨江、中海、招商的管理费用率最低。⑤存货减值：多数房企减值规模收窄或未提减值，2021-2026H1累计存货减值损失/当期存货净值最高的房企是滨江、华润、建发。
经营层面：销售分化，投资强度回落，土储延续去化。2026上半年：①销售额：大市影响持续，但四家头部房企中海、招商、金茂、华润率先实现正增长，迎来销售拐点。②销售均价：具备持续拿地能力的开发商能提升或维持均价，滨江同比+62%。③投资：央国企的拿地金额及强度普遍下降，仅金茂、建发投资强度维持0.45x以上；权益比例龙湖、保利、中海最高，越秀、金茂权益比例均上升37pct至71%、82%。④土储：房企去库中，土储建面均持续下降，滨江、龙湖、越秀降幅较大。⑤融资成本：房企融资成本普降，保利、招商、华润行业最低，头部央企资金优势明显。
投资建议：站在当前时点，正逢现房销售新规落地，房企近1-2年的业绩主要由过往结转贡献，暂未受影响，但对未来2-3年的经营及业绩带来了不确定性，仍需紧密跟踪各地细则及执行情况，重新构建拿地-销售模型。展望后续，行业面临变局，部分企业被加速出清，但一定会有企业脱颖而出，核心竞争力在于资本金厚度、现金流管控、成本及供应链管理、产品力及服务力、第二增长曲线的构建等。推荐：华润置地、新城控股、龙湖集团、中国海外发展、滨江集团。
风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约
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