闲置房托管做民宿号称收益翻三倍 “装修返租”暗藏哪些风险？

来源：中央广播电视总台中国之声

今年以来，全国多地曝出“民宿托管”骗局。一些运营公司以‌高额租金返利‌为诱饵，诱导房东垫付‌大额装修费‌，随后公司违约，已有不少业主被骗取装修款几万元至几十万元不等。近日，湖北武汉市公安局江岸区分局成功打掉一个以“民宿托管”为名骗取房主装修费的作案团伙。该团伙通过承诺高租金和短空置期，诱使业主签约支付装修费后，拖延施工并最终失联。所谓“民宿托管”“装修返租”暗藏哪些风险，又该如何防范？

今年1月17日，浙江杭州的吴女士和杭州团家商业运营管理有限公司桐庐分公司签订房屋租赁合同。按照约定，吴女士清空房屋内的所有家具家电，并向公司支付了32970元装修款，由对方装修后托管房屋对外出租，但该公司并未履约如期开工装修。

吴女士：我们合同签好的，三个月以内装修完的，结果到了三个月去看房子，一点没动。我们就去找他了，他说这个房子要我们加钱。我说我们退掉好了，我们又给他签了一个协议，退掉以后钱一直到现在没有给我们。

5月31日，双方签订合同解除协议。目前吴女士仍未追回装修款，此前的业务人员已无法正常联系。

吴女士：我就打他们全国的客服总线，电话打去每一次都说给我催，但是到现在还是没有退款，已经过去半年了。钱也不给，消息也没有，跟谁联系也不知道。

记者注意到，今年以来，已有江西南昌、河北沧州等多地房主向媒体反映，与团家签约租赁合同后，先被许以高额返租，而后缴纳数万元装修款，继而遭遇履约突变：要么降租，要么解约，无法退回装修款等问题。记者进入一个团家业主维权群，里面有180多位投诉维权者。

公开资料显示，团家商业运营管理有限公司是一个‌全国性民宿托管品牌‌，其官网宣称，企业核心业务覆盖民宿房源托管、设计装修等民宿全产业链服务。记者联系到该公司一名工作人员李经理，对方称团家仍在正常运营，针对吴女士遇到的问题，他表示会向公司反馈。

李经理：当时签约不是和我签约的，我是后面去帮她解决问题的。退款这个公司的事情我也不太清楚，我在团家也是一个上班的，至于说退款也是公司账户，和我一个员工关系也不大。

记者梳理公开报道发现，以民宿托管为名的装修纠纷并非个案。前不久，武汉市公安局江岸区分局破获一起“民宿托管”诈骗案。犯罪团伙通过承诺高租金和短空置期，诱使业主签约支付装修费后，拖延施工并最终失联。武汉市公安局江岸区分局经侦大队民警徐聪介绍，有200多名业主落入民宿托管骗局，涉案金额高达1000余万元。

武汉市公安局江岸区分局经侦大队民警 徐聪：2025年7—8月，公司这边就跟他们承诺，租金会高于市场价20%，一年会给他们打13个月租金，每年租金上涨5%。等到11月份左右，很多人去自己房子里看，房子并没有完成装修，等到12月底，他们再去自己的房子里看，发现还是之前那个状态，他们就去公司里面找，发现公司已经人去楼空，就这样很多人报警。

警方深度侦查查明，涉事两家公司均在2025年3月注册成立，无任何民宿运营、房屋托管相关资质，是空壳公司。徐聪对中国之声表示，接连不断的房主报案，让江岸警方迅速警觉。

武汉市公安局江岸区分局经侦大队民警 徐聪：这家公司比较特殊的是，所有的实际控制人员隐藏在幕后。通过资金分析发现，这些人轮流做过很多个同类的公司，一直在不同的地方换壳又重新做。我们真正发现它是诈骗公司，是通过大数据摸排人员的关联警情发现的。但是这也是一个异常点，就是我们通过警情登记系统，企业的查询系统，资金的关联系统，还有司法判决的情况，以及幕后实控人的犯罪前科情况，综合研判出他们的非法占有的目的性。

经初步核查，所有受害业主遭遇高度一致，涉案的湖北某公司、武汉某公司，注册地、法人信息高度重合，均以超高租金为诱饵，诱导业主缴纳大额装修款，随后拖延施工、敷衍履约，最终失联。

中国政法大学刑事司法学院教授谢澍表示，在司法实践中，此类案件涉及民事和刑事交叉领域的法律定性，需深入调查每一笔业务背后的真实经营状况、资金流向及行为人的主观心态，以“非法占有目的”为核心区分民事违约与刑事诈骗，真假混同及阶段性转化是办案难点。

中国政法大学刑事司法学院教授谢澍：一个公司可能既涉及民事纠纷，也涉及刑事案件。得根据每个案件的具体事实来甄别，比如它就是空壳公司，与这种公司签订相关合同，他根本就没有想过要履约，实际上他肯定就是虚构事实，隐瞒真相，非法占有为目的的诈骗行为。

谢澍分析指出，行为人以“民宿托管、装修返租”为幌子，以明显高于市场水平的租金承诺诱骗业主签订合同，再以“统一装修”为由收取大额款项，此后仅象征性履行部分租金后消失，其“虚构事实”体现为虚构真实的民宿运营能力和经营意图，“隐瞒真相”体现为隐瞒其自始无履约意愿、资金链断裂等关键事实。在非法占有目的的认定上，行为人在无实际经营能力的情况下签约收款、仅部分履约即逃匿，具有非法占有目的。

谢澍提示，在签订房屋托管合同前，房主应全面考察运营企业的实力。

中国政法大学刑事司法学院教授谢澍：要明确一下这个公司到底是不是真实存在的。另外再明确一下这个公司过往的经营经历，多看一看它到底是否有真实的托管案例，成功经营的合约履行情况。

徐聪也提醒广大房主警惕此类民宿托管骗局。

武汉市公安局江岸区分局经侦大队民警 徐聪：第一就不要被高额的租金所吸引。第二就是在房屋需要装修以及民宿托管的时候，去查验一下他们公司到底有没有正规的资质来源。第三在交钱的时候不要太爽快，这些犯罪团伙盯住的也就是这些全款的客户，装修费打八折这些噱头来吸引这些群众交全款。

记者丨管昕