城市观察 || 四子齐发，南京商业迎来“金九”时刻

9月26日，南京商业市场将迎来一个罕见的密集亮相节点：仙林的德基艺术奥莱开启试营业，秦淮的南京光环花园城、江宁的悠湖湾购物公园正式开业，鼓楼的南京华贸中心购物中心负一楼及街区商业也将于9月底全面开业。四个项目分处城东、城南、主城核心与江宁，体量、定位、打法各异，却共同释放出一个清晰信号：南京商业版图，正在被重新绘制。

01

仙林·德基艺术奥莱：

德基首次“下场”做奥莱，仙林这步棋怎么看？

四个项目中，话题度最高的无疑是德基艺术奥莱。这是德基旗下首个奥特莱斯项目，定位“国内首个艺术概念奥特莱斯”，落子仙林羊山湖畔，紧邻地铁2号线羊山公园站，总建筑面积约9.6万平方米，可租赁面积约3.8万平方米，规划店铺200余家。9月26日，项目将以试营业形式率先亮相——这一节奏在高端商业中并不罕见：先以部分品牌与场景试水市场、校准运营，再逐步全量呈现。

开业前夕，项目以“秋启新境”为主题官方首发品牌阵容，“是艺术也是奥莱”的定位随之具象化：全场汇聚110余家品牌，其中55%为首店，包括6家全国奥莱首店、近20家南京奥莱首店、超40家区域首店。

*截取自德基艺术奥莱OUTLETS微信公众号

奢品阵容中，ARMANI开出南京首家直营奥莱店，alexanderwang、GIADA为南京首家奥莱店，COLOMBO为全国首家奥莱店；时尚板块有KENT&CURWEN、Caroline全国首家奥莱店，DAZZLE、伦德马、Keds等南京首家奥莱店，以及DIKENI华东首家白标店；美妆板块集结BEAUTY CHOICE南京首家旗舰店、AFIONA妍丽全国首家奥莱主题店；户外板块由波司登全国首家奥莱旗舰店、Blue蓝岐江苏首家奥莱店领衔；科技板块引入首家iQOO旗舰电竞馆、苹果授权店与华为；童装板块有miki HOUSE南京首家奥莱店、GABRIEL江苏首家奥莱店；餐饮则囊括山葵炙、Tunamaki寿司等南京首店和Peet's Coffee、桂满陇等一批区域首店。

*截取自德基艺术奥莱OUTLETS微信公众号

建筑上，被市民称为“云朵”的连片白色流线型独栋沿羊山湖岸展开，以开放街区串联花园景观与临湖步道，彻底跳出传统奥莱“城郊大盒子”的模板。

*截取自德基艺术奥莱OUTLETS微信公众号

【观察】德基做奥莱，表面是业态延伸，实质是高端商业话语权的“降维输出”。奥莱是近年零售中少数仍在增长的板块——全国奥莱销售额六年间从1260亿元增至2480亿元；而奢侈品正价渠道普遍承压，品牌库存需要一个体面的出口，奥莱恰好承接了这一角色。背靠2025年销售额262亿元、客流6600万人次的德基广场，仙林项目以试营业起步、稳步爬坡。从首发阵容看，德基广场的货品号召力确实在平移——110余家品牌、55%首店占比、6家全国奥莱首店，这样的成色在南京奥莱市场前所未有；但真正的考题在开业之后：货源深度、折扣力度与上新频率能否持续匹配“店王”招牌，将决定它是“德基的奥莱”，还是“奥莱里的德基”。无论结果如何，南京奥莱市场的牌桌上，从此多了一位自带筹码的玩家。

02

秦淮·南京光环花园城：

POD范式下，文商旅融合的“南京样本”

如果说德基奥莱赢在“货”，光环花园城赢在“场”。项目由香港置地与招商蛇口联袂打造，是香港置地在江苏操盘的首座“光环系”作品，位于秦淮河畔、明城墙脚下，为10万平方米开放式商业综合体，并配建6万平方米绿地公园“光环花园”。

项目落子秦淮区中山南路与应天大街交汇处，紧邻地铁中华门站，背靠明城墙、面朝秦淮河，与老门东、大报恩寺等顶级文旅资源为邻——这样的区位禀赋，决定了它从诞生之初就不只是一个购物场所，而是城市文化动线上的一个节点。

*项目区位图

开业档期，项目引入「米奇奇妙之旅」江苏首站（9月26日至12月6日），“米奇”“米妮”迪士尼朋友见面会于开业当日惊喜空降；全场布设约10处主题打卡点位——L1光里的7米巨型“米奇”、L3星巴克楼顶的唐老鸭“彩蛋”、L1来宾楼的“登机启航”快闪店、B1来宾广场的“奇梦航站”等，配合会员集章换限定行李牌、小红书打卡赠礼等玩法，将IP流量系统性地转化为场内游逛动线。

品牌阵容同样体现“首店+概念店”的招商思路：TOP TOY开出三层独栋南京主题概念店，GAP落地南京城市形象店，西西弗书店带来南京首家街区店，AFTERWORK曜练健身为江苏首店，另有超千平方米的三层独栋户外生活方式概念店、魅KTV黑金店等；餐饮零售端集结杨氏青龙虾、探鱼、VolaGelato、ubras、蕉下、调色师等数十家品牌。

更值得关注的是其内容运营的长线布局。开业同期，南京首场「万味JIANG湖」市集在L1开集，40余家“酱人”摊位从云南山野酱到各国风味匠人，以主题市集制造差异化游逛理由；项目自有文化空间“来宾楼”同步亮相，楼内超200平方米新粉壁画《万国来朝》以“大明长卷”为题材，配合“首届城市艺术探索季”（五大中外艺术家×国际文化IP）推出免费预约观展与金牌导览深度游，把“看展”正式写进购物中心的日常运营。

*截取自南京光环花园城微信公众号

【观察】光环花园城的价值，在于为历史城区的大型商业开发提供了一种解法——不与文保肌理争高度、抢尺度，而是以低容积率街区“嵌入”城墙与秦淮河之间，再用公园反哺城市公共空间。POD（公园引导开发）模式在南京并非首现，但在主城核心地段做到“6万方公园+10万方商业”的配置，尚属首次。它将POD的空间理念与"文商旅融合"落到了可执行的运营颗粒度上：用国际IP解决开业期的全城话题度，用首店、独栋概念店解决目的性消费，用市集与艺术季解决开业后的持续到访。对南京而言，这种“IP引流+首店留客+内容养客”的三段式打法，或将成为大体量文商旅项目开业运营的一个参照系。开业只是上半场，如何让开业时的“人气”，转化为日复一日的“生意”，考验的是持续运营力。

03

江宁·悠湖湾购物公园：

公园式体验商业，激活上秦淮“生活主场”

江宁上秦淮的悠湖湾购物公园，是四个项目中气质最“松弛”的一个。项目落位紫金山科技城核心，紧邻地铁3号线秣周东路站，总建筑面积12万+㎡，商业面积达7万+㎡，配备3500个地下车位，与砂之船奥莱直线距离不足500米，二者形成“折扣零售+生活配套”的错位互补格局。它不做传统封闭式商场，而是主打公园式体验商业，以“好玩、好吃、好逛”为核心定位，秉持“自然美好、动物美好、生活美好”三大理念，把上秦淮独有的湿地自然肌理融入商业空间。

*截取自悠湖湾微信公众号

品牌矩阵同样扎实：10余家主力店、10余家首店及旗舰店、超100家品牌齐聚。负一层引入区域首店、近3000平方米的盒马鲜生，一层主打时尚零售与潮流数码，二层为潮流服饰与书店，三层是亲子互动空间，四层为特色餐饮，五层为休闲娱乐体验。首店阵容包括么么星球家庭亲子游乐空间（华东首店）、鹿岛会员店（南京首家茶铺店）、U³SPACE·悠阅立方（南京首店）等，孩子王、小银星艺术团、江南晓菜、绿茶餐厅、滨寿司等人气品牌均已入驻。9月26日，项目将以“万物悠趣”为主题盛大开业，悠湖湾音乐季、撒野节（城市露营+碳水节）、萌宠爪爪交友会、缤纷巡游等活动轮番上演，精准适配年轻人打卡、家庭出游与养宠社群互动。

*截取自悠湖湾微信公众号

【观察】悠湖湾回答的是“产业新城如何留人”的问题，但它的解法不止于“补配套”。把湿地、公园、萌宠写进商业体，本质是用“情绪价值”回应科创人群对生活品质的想象——生鲜、亲子解决“留下来”的问题，露营节、音乐季、宠物社交解决“愿意来”的问题。对行业而言，这是一个信号：产业新城的商业竞争，已从“有没有”进入“好不好玩”的阶段。上秦淮“奥莱+生活中心”的双核格局一旦跑通，也将为南京其他产业园区的商业配套提供可参照的样本。

04

鼓楼·南京华贸中心：

45万方综合体，“活力中心区”的先行实践

华贸集团布局的第三座华贸中心，总建筑面积约45万平方米，坐落于中央路、玄武湖与明城墙之间，是主城内稀缺的城市级高端综合体，商业部分约12.6万平方米。

与前三者同日亮相的节奏不同，南京华贸中心走的是“分步走”路线。华贸新天地先行开街试水，开出的一批餐饮首店中已有品牌实现单月销售300万元。随后鼓楼首家奥乐齐（ALDI）超市开业即引发排队热潮，与江苏首店只二、华东首店宝玉煮茶、南京首店Rolife若来以及Grid Coffee、TOP TOY、铜师傅等一批首店、新店共同组建起街区商业的基本盘。项目一边招商开业、一边运营调校，此番购物中心负一楼及街区商业9月底全面开业，项目的商业图景正加速完整。

此前暑期，项目发起2026南京湖畔艺文季，以“展览、论坛、活动、慢享”四大单元，邀请复旦大学哲学系教授王德峰等思想者开讲，红楼梦围读、中央路街区百年变迁史展接连落地。而作为艺文季主场的“凹凸空间”，可能是这个项目最大的惊喜——在商场三至五层拿出近7000平方米、贯穿三层的挑空空间，以“在平坦的世界里，留出精神的褶皱”为理念，超过一半面积主动“留白”用于策展与公共活动。在寸土寸金的中央路沿线，拿出约7%的商业面积做"商业性较弱的公共业态"，这在南京购物中心运营中并不多见。

*截取自南京华贸中心微信公众号

值得关注的是，华贸中心所在的中央路华贸活力街区，是南京市活力中心区建设项目之一。按照规划，街区将整合周边文商旅资源，打造特色商业街区；提升公共空间品质，完善基础设施；发展全时段多元业态，为夜间消费生态提供保障；优化慢行系统，探索周边支路段限时步行化。

【观察】华贸中心的意义超出商业本身。作为活力中心区的承载项目，它要回答的不是“如何开好一个商场”，而是“如何激活一个片区”。华贸中心呈现出的是一种"长跑型"运营思路，先用街区开业和首店矩阵建立消费基本盘，再用湖畔生活节这样的城市级活动IP抢占公共话题，最后用凹凸空间这类非标内容空间沉淀项目的文化辨识度。其探索限时步行化、夜间消费生态的后续动作，值得行业持续跟踪。

从“开业潮”到“运营长跑”，

南京商业的四重变奏

把四个项目放在一起看，可以读出南京商业正在发生的四重深刻变化：

其一，格局从“一城一心”到“多组团共生”。南京商业长期依赖主城核心商圈的格局，正在被打破。德基以“一店王+多项目”落子全城，香港置地、华贸等外来头部运营商重仓主城，仙林、江宁自成区域中心。商业重心沿地铁线与产业人口分布外溢，南京正形成“主中心引领、副中心支撑、社区商业织网”的多层级商业版图——这正是国际消费中心城市的典型空间特征。

其二，逻辑从拼规模到拼内容。四个项目没有一个是传统“盒子商场”：奥莱叠加艺术策展，商业嵌入城市公园，综合体渐进生长，社区商业精准补缺。当供给不再稀缺，硬件的边际效应递减，竞争核心已转向内容创造——首店经济、场景营造、文化活动与社群运营，成为项目之间真正的分水岭。

其三，角色从消费场所到城市公共产品。光环花园开园在先、商场开在后，华贸活力街区将慢行系统、夜间消费生态写入建设目标，悠湖湾则把宠物公园、白鸽广场直接建进商业体——新一代商业体越来越深地介入城市公共生活，承担起公园、客厅、街区等原本属于市政的职能。商业与城市的边界正在消融，“商业即城市基础设施”的时代正在到来。

其四，挑战从开业竞赛到运营长跑。同日亮相意味着同日分流，中秋、国庆双节叠加带来的客流洪峰之后，真正的考验才刚刚开始。开业率、首店数只是起点，三个月后的品牌留存率、一年后的调改率、三年后的资产回报率，才是衡量项目成败的标尺。在南京商业供给密集入市的2026年，“开得精彩”易，“活得长久”难，精细化运营能力将决定谁能在洗牌中留下来。

9月26日，是南京商业的高光时刻，更是一份需要长期作答的考卷。南京商业地产商会将持续关注四个项目的运营表现，组织项目考察交流，沉淀可复制、可推广的“南京经验”，与行业同仁共同见证南京建设国际消费中心城市的每一步进阶。

编辑｜魏贝贝

审核 | 冯宪法