一笔刷新纪录的“床位生意”，凯德20亿重仓香港学生公寓

界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 庄键

一场酒店改学生公寓的投资热潮正在香港上演。

近日，界面新闻获悉，新加坡资管机构凯德投资拟收购香港上环德辅道西28号宜必思香港中上环酒店，交易完成后计划将该物业改造为学生公寓，项目交由雅诗阁旗下长租品牌“雅遇”运营。

市场消息称，该笔交易斥资约23亿港元（约合19.79亿元人民币）。若交易顺利成交，将成为本轮香港酒店改建学生公寓热潮中金额最高的一宗案例，同时也是凯德自2014年购入上环The Mercer服务式公寓以来，在香港的首笔重大收购。

在此之前，已有多家机构抢先布局香港学生公寓赛道，参与者涵盖中原投资、招商局商业房托、华润隆地、晶苑投资、新加坡伟合控股及京东等市场主体。

交易频现、资金持续涌入，为何香港学生公寓赛道持续吸引各路资本重金押注？酒店改造而来的学生公寓，究竟是不是一门可持续的好生意？

各路资本涌向学生公寓

香港学生公寓正成为资本眼中的香饽饽。据界面新闻不完全统计，2026年以来，香港酒店/商厦转学生公寓的机构收购交易规模已超80亿港元，各路资本纷纷涌入。

今年3月，中原投资完成九龙城富豪东方酒店的收购，计划改造为学生公寓，预计提供1500个床位；同月，华润隆地以9.5亿港元拿下荃湾悦品酒店，同样将改造为学生公寓。

到了7月，京东连下两单，总计斥资10.3亿港元收购两栋酒店，327间客房将全部转型为学生宿舍。直至凯德投资以23亿港元的价格加码，刷新了同类交易的价格新高。

界面新闻根据公开信息整理，制图：界面新闻记者王婷婷

资本涌入并非今年才开始。2024年和2025年，市场已有多宗同类型交易落地。

中原投资是较早入局该赛道的机构。2024年9月，公司斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，改造后可提供121个床位。2025年8月，中原投资又以3.35亿港元收购西半山般咸轩物业，将其纳入自有学生公寓品牌体系，创下了过去两年同类交易的最高价。

从专业投资机构到互联网大厂，香港学生公寓正成为资本集中争夺的资产类别。

一名熟悉香港市场的业内人士告诉界面新闻，近年赴港内地游客结构发生变化，不少人改为当日往返，不在香港留宿，导致大量三、四星级酒店经营承压，中小酒店的空置压力也随之上升。

与此同时，赴港就读的内地学生数量持续增长。这一群体消费能力较强，对校外居住条件有明确要求，但香港高校校内宿位长期紧张，绝大多数非本地学生需要自行在外租房。

支持赴港就读的政策也在陆续出台。2025年上半年，为配合香港特区政府“留学香港”品牌建设，香港特区教育局宣布，自2024/2025学年起，将八所政府资助大学录取非本地学生的限额由20%提升至40%；同年9月，这一限额进一步增至50%。

“酒店物业供给充足，收购议价空间较大，同时酒店客房本身自带独立卫浴，格局规整，相比写字楼、普通住宅，改造为学生公寓的难度更低。”上述业内人士向界面新闻表示。

以凯德拟收购的宜必思香港中上环酒店为例，该物业与香港大学仅隔一个地铁站距离，区位优势突出。该名人士表示，虽然房间面积小，开门即床位，但仅需更换家具、添置书桌，简单软装调整即可适配学生居住需求。

中原投资副总裁马耀扬在接受界面新闻采访时也表示，从存量资产端来看，香港传统商旅酒店市场早已进入饱和调整周期。后疫情时代商务出行、跨境旅游恢复节奏平稳，大量中端、城区存量酒店面临入住率波动、客房单价内卷、投资回报持续下行的困境，传统酒店物业的资产增值空间基本见顶，存量盘活、业态转型是唯一出路。

“反观学生公寓赛道，是香港为数不多的刚需型、抗周期、现金流稳定的不动产细分赛道，两者形成鲜明的价值反差，这为酒店物业业态重构提供了核心底层逻辑。”马耀扬指出。

这是一门确定性生意吗？

政策的松绑、旺盛的需求、看上去可观的回报率，共同推高了市场对香港学生公寓的投资预期。

为打造“国际专上教育枢纽”与国际高端人才集聚高地，香港特区政府2025年7月推出“城中学舍计划”，鼓励和便利市场以自资和私营方式将现有商厦改装为学生宿舍，以增加宿位供应。

而2026年9月16日公布的香港首个五年规划，进一步锚定非本地学生增长目标：到 2029/30学年，在港修读全日制专上课程的非本地学生人数将由2024/25学年的7.98万人提升至10万人，五年预计新增约2万名非本地学生。招生规模的扩容，将进一步放大校外住宿压力。

仲量联行2026年6月发布报告测算，在现有可预见的供给条件下，全港学生宿位缺口将从2025/26学年的7.63万个，近乎翻倍扩张至2029/30学年的14.72万个，净新增缺口超7万个。

巨大的供需错配，为机构资本打开新的投资窗口。在不少业内人士看来，香港学生公寓的综合性价比与抗风险能力，在不动产各细分赛道中稳居第一梯队。

首先是现金流的稳定性能得到持续保障。马耀扬告诉界面新闻，以中原投资旗下的一步居·117项目为例，连续两年出租率均达100%。“而且，租金由家长兜底，收缴率近乎100% ，几乎无坏账风险，现金流可预判、可锁定，是极致的稳健型资产。”

中原投资旗下的一步居·117项目。

其次是可观的租金回报表现。仲量联行香港资本市场部主管陈国章指出，学生宿舍的租金回报率大致可达6.5厘或以上。根据莱坊研究数据，香港合规学生公寓净租金回报率普遍处于4.5%‑8%区间，不仅明显高于私人住宅2%‑3%的回报水平，同样优于甲级写字楼约3.7%的平均收益率。

在当前低利率、资产荒的市场环境下，这类稳健的高回报优于大多数传统商用物业，适合长线基金持有。

更重要的是，学生公寓的投资回报周期较为可控。马耀扬告诉界面新闻，依托酒店轻改造模式，项目改造周期短、投产速度快，能够快速产生经营性现金流。相较于写字楼翻新、商厦改造的长周期重投入，学生公寓资金回笼效率更高，整体回报周期更可控，资产周转效率更适配机构资金运作节奏。

基于此，其认为，未来2-3年，会有更多公募、私募、产业资本、海外资管持续涌入香港学生公寓赛道。陈国章也表示，“预计相关收购趋势至少将持续两至三年。现阶段市场供应与需求之间仍存在较大差距，预计接下来仍会持续出现学生宿舍收购个案。”

不过赛道红利背后同样存在难以回避的现实短板。马耀扬向界面新闻表示，学生公寓并非一门可以实现短期暴利的生意。受学生群体消费能力约束，租金仅能实现温和上涨，不存在跳涨套利的空间，资产增值更多依靠长期持续运营。

“同时，与写字楼、普通住宅‘买楼收租’的轻运营逻辑截然不同，学生公寓是典型的重运营业态。项目需要配备驻场管家、24小时安防、公共设施运维以及社群服务，高度考验运营团队的精细化管理能力，对中小参与者形成较高壁垒。”马耀扬称。

也正因如此，这个赛道的门槛，远比看上去高。随着需求持续增长，市场将进入优质供给消化期，行业逐步洗牌出清，头部机构的品牌项目会持续占据市场主导地位，行业从野蛮生长走向标准化、品牌化发展。