上海
△2026年上海第九批次土拍商品住宅用地成交明细
总结：上海第九批次土拍中3宗地块均成交，成功揽金129.11亿元。本次土拍呈现以下四个特征：1，3宗地块质地极好，拍卖前热度极高；2，828新政后房企拿地逻辑改变，市区地块遇冷；3，溢价率分化，浦东地块楼盘价创新高；4，资金门槛成房企拿地的核心门槛。
01
3宗地块质地极好，拍卖前热度极高
本次土拍共3宗涉宅地块，这3块地质地极好，拍卖前热度都很高。黄浦区近十多年来极少见的公开挂牌涉宅用地，老西门地块新房断供已久，本次地块剔除商业及公服建面后，实际住宅起始楼面价已超10万元/㎡，登顶黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1。静安区大宁地块体量最大，紧贴内环和南北高架，周边配套成熟，纯宅地10万方地块开发量，是非常优质的土储；浦东新区金桥地块位于金桥核心地块，板块内核心地段新房已断供多年，该项目将是板块内第一个新规产品。
02
828新政后房企拿地逻辑改变，市区地块遇冷
本次土拍3宗地块共吸引8家竞买主体报名，828新政后现房销售导向下，房企回款周期和财务压力显著增加，房企投资测算逻辑变得更加保守，体量大、总价高的市区地块降温明显。黄浦区老西门板块极度稀缺，但高楼面价加风貌保护要求，此次仅中海一家报名；静安区大宁地块体量最大，门槛最高，总价高达66.84亿元，十万方纯宅地为静安五年最大的宅地，不配建保障房、不设中小户型限制，也仅吸引两家企业报名；浦东新区金桥地块“小而美”最受欢迎，小体量、总价合适、多年断供、新规产品，这些特质才敢让房企下手，吸引了5家房企报名。
03
溢价率分化，浦东地块楼盘价创新高
本次土拍3宗商品住宅用地平均溢价率为11.71%，溢价率分化，市区稀缺地块低溢价率成交，浦东金桥地块反遭争抢。黄浦老西门地块由中海地产以底价竞得，成交楼面价9.69万元/㎡。静安大宁地块由象屿与建发联合体以70.5亿元竞得，溢价率5.48%，成交楼面价约6.96万元/㎡。今年6月，建发刚刚拍下另一宗大宁地块，楼面价超过了8万元/平方米，新地块质地更好价格反降。浦东金桥地块中信泰富以19.7亿元竞得，溢价率29.65%，成交楼面价52416元/平米，实际可售楼板价超5.5万元/平方米，创下金桥板块内楼板价新高，可见房企对该地块的看好。
04
资金门槛成房企拿地的核心门槛
本次土拍拿地房企均为央国企，两家央企及一家国企联合体。此次土拍从房企角度来看，一是少有的4家房企组成的联合体报名，说明项目资金需求真的很大，房企抱团的数量也逐渐走高；二是，在各地细则仍待进一步明确的情况下，没有多少房企敢把未来销售速度、资金占用周期和利润空间作出乐观测算，“小而美”地块现金流和利润率确定性强，新政后成为房企主要争抢的焦点。
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