广东
21世纪经济报道记者 吴抒颖
地产股久违走强。
9月21日，万科A、绿地控股盘中触及涨停，最终万科A收于3.65元/股，上涨9.94%；绿地控股收于1.6元/股，上涨10.34%。这两只股票已连续两个交易日触及涨停。
其他A股地产股也持续走强，金融街上涨9.92%，保利发展收涨6.77%，招商蛇口上涨4.38%。港股方面，华润置地、中国海外发展、越秀地产等头部房企录得小幅上涨，融创中国、旭辉控股、碧桂园等民营房企则录得较大涨幅，其中融创中国上涨超过9%。
房地产股走势转强，与市场消息有关。
近期，市场传闻某地出台“828”新政后的首份现房销售细则，细则共计17条，其中主要的内容包括土地出让金可分期2年支付、现房销售明确新老划断、大盘可拆分成小盘开发、可分栋交付等。
这份现房销售细则虽未作最终确认，但是对房企未来的资金安排有一定的指导性意义。市场普遍认为，细则从信贷、销售等方面进行了详细的规划，如果最终按照这一版本运行，则房企的资金面和现金流将得到较好的改善，进而稳定市场预期。
从当前市场已经执行现房销售的地块出让规则来看，土地出让金分期付款并非不可能。
以广州近期成功出让的一宗现房销售地块为例，今年8月，南沙万顷沙一宗现房销售地块由南沙开建底价竞得，成交总价19.1亿元，平均楼板价7980元/平方米。
这宗地块的土地出让条件特别强调，对于执行现房销售承诺的项目，土地成交价款可分期支付。具体来看，竞得人在签订出让合同之日起30天内支付成交价款比例不低于50%，剩余款项可在签订出让合同之日起2年内支付完毕。
而广州近期另一宗挂牌的地块，也补充了土地出让金分期支付的条件。
9月17日，备受关注的广州黄埔映日路地块再发补充公告，其中对于土地出让金的缴纳要求改为签订合同30日内缴50%首期，余款在一年内缴清，并按规定缴纳利息及契税等费用。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，现房销售模式会增加开发商前期资金压力，因此土地款延期支付的政策，能够有效减轻企业短期资金负担，提高房企参与积极性，从而降低现房销售试点的推进难度。
以此看来，现房销售分期支付土地出让金具备现实的可行性，市场普遍认为这将能够为房企适应新的市场规则提供充分的缓冲空间。
从当前房企的发展情况来看，房企在土地市场上仍然保持审慎。
中指研究院发布数据显示，今年8月，300城住宅用地推出、成交规模同比降幅有所扩大，但出让金同比在核心城市优质地块带动下表现增长。8月300城住宅用地成交规划建筑面积2674万平方米，同比下降18.3%；出让金1457亿元，同比增长37.0%；平均溢价率为7.4%，环比有所回落。
“828”新政以后，土地市场也有所变化。
据中指研究院数据，新政落地后的第一周，300城住宅用地成交规划建筑面积为665万平方米，土地出让金450亿元，平均溢价率5.3%，溢价率略低于今年以来周度平均水平（8.9%）。
新政落地后的第二周，300城住宅用地成交规划建筑面积656万平方米，土地出让金229亿元，平均溢价率为7.9%，若剔除深圳优质高溢价地块，300城宅地成交平均溢价率为1.1%。
中指研究院分析称，当前核心城市的稀缺改善型地块仍能获得房企关注，但高溢价成交需要较强的项目基本面、销售确定性，非核心区域或去化支撑不足的地块多以底价成交。现房销售要求、土地款支付安排、资金占用周期等，均在影响房企的投资和报价。
当前房企高度关注“现房销售”的落地情况并以此作为投资的依据，如若分期缴纳土地款、宗地面积允许分割等最终均能成为执行细则，房企对未来仍保持较为乐观的态度。
一位全国性房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者：“从当前与各地官方密切沟通的结果来看，各地保持较为开放的态度，在制定细则的时候也有所考虑房企的意见，这在一定程度上提振了市场的情绪。”
以此看来，房地产股大涨也是受到了市场消息的鼓舞。但最终房地产股能否持续走强，仍需要业绩表现来消化估值，而当前房地产企业普遍业绩表现平淡，情绪面的提振尚未传导至经营端，未来的市值变化仍有待观察。
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