密集挂牌、深度折价！信托业加速处置存量地产风险，新规划定展业红线

界面新闻记者 | 邹文榕

信托机构仍在加快处置地产信托不良资产。

近期，中诚信托在北京产权交易所挂牌转让深圳市众亚实业有限公司（下称：众亚实业）债权资产。该笔债权本金8.07亿元，转让底价2.9亿元，折价约3.6折；挂牌周期自9月16日至9月21日。

图源：北京产权交易所

挂牌资料显示，中诚信托曾与众亚实业就深圳市龙光骏景房地产开发有限公司项目，签订股权收益权远期受让协议、债务确认协议。约定由众亚实业承担对应股权收益权回购义务。截至2026年8月18日，债权余额包含剩余债权回购基本价款8.0715亿元，以及相应回购溢价款、逾期利息、罚息与违约金。

担保信息显示，这笔债权和民营房企龙光集团深度关联，深圳市龙光房地产有限公司以所持龙光骏荣地产90%股权提供质押；龙光集团同时出具质押担保及连带责任保证，深圳市龙光控股有限公司承担差额补足义务。

中诚信托早在2022年4月14日取得（2022）京长安执字第105号执行证书，并拿到（2023）粤03执327号执行裁定书。不过截至本次挂牌，中诚信托尚未和各被执行人达成有效执行和解，现已向法院申请恢复强制执行。

有知情人士向界面新闻透露，中诚信托与龙光集团之间，目前或仅剩一单存续信托项目仍在推进风险化解。“一般而言，项目登上公开挂牌平台，往往意味着已有潜在意向受让方，双方或正处于关键交易谈判阶段。”

界面新闻关注到，近段时间以来，多家信托机构正在加速处置地产相关的历史存量风险。

京东资产交易平台上，建元信托、长城新盛信托等多笔债权转让也处于挂牌阶段，最新拍卖时间均将于9月21日开启。不过从历史拍卖情况来看，相关债权此前均已历经多次流拍。

其中，建元信托方面，截至目前，三笔债权最新起拍合计已不到4500万元，但此前本息总额合计高达6.8亿元，事涉债权均系公司重组前发行的“安信锐赢”系列信托计划底层风险项目。

其中，建元信托代表的安信锐赢71号和安信锐赢72号持有的深圳市中泰来投资控股股份有限公司两笔债权及相应附属担保从权利，最新起拍价分别为2583.46万元和1845万元，几乎均为原始本息的0.7折左右；代表安信锐赢138号持有的深圳市大唐元亨贸易有限公司债权及相应附属担保从权利起拍价为46.76万元，已为原始本息的0.84折。

长城新盛信托方面，据界面新闻记者梳理，目前共有8笔“北京市朝阳区弘燕山水文园”抵债房产将进行拍卖，起拍价格合计2.97亿元。8笔抵债房产均为长城新盛信托通过抵债方式取得的资产，原权属登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司。

资管研究员袁吉伟在接受界面新闻采访时表示，信托不良资产处置并无统一方案，遵循“一项目一策”，根据底层资产、债务人现金流、抵质押与担保情况灵活选择处置路径。

袁吉伟向界面新闻介绍到，通常，债务重组属于优先协商方案。在融资方仍具备一定运营与资产造血能力时，信托机构与相关方协商调整债务条款，包括延期付息、减免罚息、变更担保，通过债转股、现金流监管等方式换取履约，可规避资产大幅折价，但谈判周期较长，存在再次违约风险。

“此外，资产转让也是信托机构快速出表的一种选择。信托将债权、资产收益权在产权交易所挂牌，由AMC、地方国资等接手，可快速回笼资金，但往往伴随较高折价。”沪上信托机构人士向界面新闻反馈。

“最后，若协商失败，信托机构还可以启动司法诉讼与强制执行，通过保全、拍卖抵押不动产、处置质押股权追偿，确权清晰，但耗时长，资产处置易出现流拍、折价。实务中也会搭配以物抵债、引入第三方盘活资产等组合方式。”袁吉伟指出。

“像中诚信托、建元信托这类走到债权强制执行阶段的项目，后续AMC（资产管理公司）介入的概率相对较高。”北京一家信托机构相关人士向界面新闻记者表示，信托公司自行处置的资源和精力有限，尤其是抵押物分散、债务人配合度低的项目，清收周期较长。AMC在不良资产处置上经验丰富，资金实力雄厚，能够批量接手、专业化运作。

界面新闻查阅公开信息发现，仅9月以来，中国信达北京分公司以及东方资产北京分公司便相继发布相关处置债权资产的竞价拍卖公告，原债权人分别涉及北京信托和雪松信托，拍卖价值分别达到11.72亿元和27.98亿元。

“不管是由信托公司自行推进，还是引入AMC联合处置，最终目的都是一致的——把信托历史项目的风险稳妥化解掉，尽可能保障投资人利益。”信托机构人士称，“就房地产信托来看，短期各家仍以消化存量风险为主。”

毕马威近期发布的《2026年信托业报告》披露，当前，房地产领域信托资金规模已连续三年大幅压降。

截至2025年末，投向房地产的信托资金余额已降至0.66万亿元，较高峰时期（2019年6月末，信托业协会数据）的2.93万亿元已下降接近8成，占资金信托的比重也从15.38%降低至2.7%，行业逐步摆脱传统房地产、通道业务依赖，持续加大对证券市场的资金投放，资产结构持续优化。

值得一提的是，信托业存量房地产项目有序化解的同时，监管对于新的房地产信托业务模式也圈定了新的框架。

8月28日，《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（下称新规）发布。新规开篇厘清房地产信托业务范畴，将其划分为资产服务信托、资产管理信托两大类，并把资产服务信托放在首位；同时从机构准入、风控管理、资金管控、投资范围、投资者保护等多个维度，对过往房地产非标信托业务划定明确约束。

例如，针对机构开展房地产信托的资质，监管要求“信托公司监管评级在2级以上，最近两个会计年度未发生连续亏损，且净资产不低于10亿元人民币或者等值的外币。”

“目前，业内还没有信托公司拿到1级评级，最高只有2级，也即头部几家公司，但目前头部机构新增地产信托的可能性也不高。”一位此前从事非标业务的信托工作人员向界面新闻记者反馈。

风控方面，新规要求建立集中决策与项目管理人制度，实行“一个项目对应一个管理人”；集中度上，监管要求“单只信托产品投向房地产业非标准化资产比例达到50%的，投资者应当全部为非自然人投资者。同时地产信托业务余额不得超过信托业务实收规模的5%，对单一房企集团投资不超地产信托余额20%，地产非标投资不超地产信托业务余额50%。

此外，房地产业未上市股权投资也受到约束，只有“已建成、具备稳定现金流的商业价值的房地产项目未上市股权/物权”才可以获得直接或者通过私募基金等间接投资，且信托资金投资单一已建成房地产项目的规模不得超过该信托产品净资产的25%。

用益信托研究院研究员喻智分析，新规对房地产非标信托不是简单禁止，而是建立一套高门槛、强风控、严资金管控、明投资边界的业务体系。

“过去依赖牌照通道、重放款轻管理、交易结构层层绕监管的地产非标模式将不复存在。未来房地产非标信托业务将呈现‘参与机构少、重视项目本身、风控更加严、投资者机构化’的发展趋势，业务回归“以项目为中心”。喻智向界面新闻表示。

“新规将倒逼信托彻底告别通道与资金利差模式，转向资产服务与资产管理。”喻智认为，新规之下，未来的房地产信托业务可能两大类走向，一是资产服务信托业务，把存量房地产业务盘活，如风险处置服务、资产证券化等，这类业务中信托公司的优势较大，新规约束相对较少，是发展重点；另一类是资产管理信托业务，配置房地产相关的标准化资产，如房地产REITs等，这类业务目前已经有一些类似的资产在交易所上市，发展潜力大，但信托公司参与度还不高。

“牌照红利消退后，房地产信托将从过去的融资通道转为服务中介，信托公司的资产研判与持续服务能力将成为其地产新模式下立足的核心。”喻智向界面新闻表示。