最高法入库案例：物业纠纷中，这些事不用鉴定也能查清楚

法官现场炒辣椒断案，最高法入库案例：物业纠纷中，这些事不用鉴定也能查清楚

先说一个真实案例。

楼上业主把厨房挪了位置，油烟管接到电梯旁的通风管里。楼下业主说，油烟窜进我家了，熏得受不了。楼上说，不可能，通风口在走廊，门都关着，油烟怎么会跑进你家？

一个说熏到了，一个说不可能。油烟看不见摸不着，怎么证明？

一审法院驳回原告全部诉求，理由是：证据不足。

二审法官想了个办法。他带着双方去了现场，在楼上厨房里现场炒辣椒，打开油烟机。片刻之后，到楼下对应房间里，闻到了明显的辣椒油烟味。

结果：楼上业主必须把厨房恢复原状，封堵洞口。

这个案子，就是最高人民法院案例库入库案例——车某玲诉朱某芳相邻关系纠纷案，入库编号：2024-18-2-053-001。

一、这个案例的核心规则：日常生活经验法则，优先于司法鉴定

裁判要旨写得很清楚：

当事人对相邻损害事实及发生原因难以自行举证证明的，人民法院可以通过现场勘验、实验等方式固定证据。根据日常生活经验法则可以查明案件事实的，无需启动鉴定程序。

翻译一下：有些事，不需要花几万块做鉴定，法官到现场看一眼、试一下，就知道了。

最高法在解读这个案例时特别指出：审判实践中，一些本来通过举证质证就能得出结论的问题，被冠以“专门性问题”去搞鉴定，导致案件审理人为复杂化。在相邻关系纠纷中，如果不恰当地启动司法鉴定程序，不仅不利于减轻当事人诉讼负担，甚至还会激化矛盾。

二、这个规则在物业领域怎么用

虽然这个入库案例本身是相邻关系纠纷，但它确立的裁判规则，同样适用于物业领域的很多纠纷。

物业纠纷里，有一类问题是业主和物业吵得最凶、但法院最难判的：

• 物业说服务到位了，业主说没有
• 业主说设备坏了、没人管，物业说修过了
• 业主说漏水漏了三年，物业说不是我的责任

这些问题，很多都可以通过现场勘验+日常生活经验法则查清楚，不需要动辄几万块的鉴定。

三、物业领域的适用场景

场景一：物业说“修过了”，业主说“没修好”

福建三明有个物业纠纷，业主庄某长期拒缴物业费，理由是：店铺门口下水道、排污管堵塞，都是自己花钱修的，物业不管。物业说，按照合同，我们只负责公共区域，坑地杂乱是开发商的问题。

一审判决后，业主上诉。二审法官没有只看卷宗，而是驱车百里到现场勘验。到现场一看，业主店铺旁边的坑地杂草丛生，下水道确实堵过。法官当场跟双方说：物业费是要交的，但服务确实打了折扣，费用要相应降低。

几轮沟通下来，双方当场达成一致，业主不仅自己交了，还把女儿的欠费一并交了。

这个案子没有做鉴定，靠的是法官到现场，用眼睛看、用常理判断。

场景二：楼上漏水，物业修了又漏，责任在谁

新疆昌吉有个案子，物业浇灌绿化带时水管破裂，水渗入业主负一层，装修受损。物业安排人维修，但没等墙体干透就施工，结果出现二次受损——墙体反碱、壁纸翘起、柜子发霉。

双方对损失金额有争议，物业主张“没做司法鉴定，不能作为定案依据”。

法院的做法是：组织双方各带专业维修人员到场勘查。物业方的维修人员当场表示，业主提出的10440元维修报价合理，柜子拆除重做6000元，双方都没异议。法院直接采信这个金额，判物业赔偿16440元。二审维持原判。

这个案子同样没有做鉴定，靠的是双方专业人员现场共同确认。

场景三：物业费该不该打折，看现场就知道

呼和浩特有个案子，物业起诉业主欠费。业主抗辩说：小区管理混乱，冬天下雪从不清理，化粪池味道大得不能开窗，公共照明维修还要业主另外掏钱。

法院审理后认定：物业确实存在服务不到位、就份内维修义务向业主额外收费的情况。最终判决：物业费按80%收取，也就是给业主打了八折。

这个案子里，法官没有启动鉴定，而是通过审查双方提交的证据，结合日常生活经验，判断物业服务确实存在瑕疵。

四、这对业主意味着什么

第一，不要被“鉴定”吓住。

物业纠纷里，很多问题根本不需要鉴定。油烟有没有窜进你家、设备有没有修好、垃圾有没有清运，这些事眼睛能看、鼻子能闻、常理能判断。如果对方说“你去做鉴定”，你可以反问：这件事需要专门知识吗？法官到现场看一眼不就清楚了吗？

第二，主动申请现场勘验。

《民诉法解释》第124条明确规定，法院认为有必要的，可以根据当事人申请或依职权对物证或现场进行勘验。你可以书面申请法院到现场勘验，把问题当场固定下来。

第三，善用“日常生活经验法则”这个说法。

在法庭上，不要只说“服务不好”，要说：根据日常生活经验法则，这个问题不需要鉴定就能查明。比如，消防通道被堵了，你拍下照片，法官到现场一看就知道堵没堵。电梯坏了，你记录下故障时间和报修记录，法官结合常理就能判断物业有没有及时处理。

五、这对物业意味着什么

第一，别动不动就说“去做鉴定”。

如果问题通过现场勘验就能查清楚，法院不会批准鉴定申请。最高法说得很明白：认为申请鉴定的事项系可以通过生活常识、经验法则认定的事实，不予准许。

第二，服务记录要留好，但现场也很重要。

物业要证明自己服务到位了，不能只靠台账和报告。法官到现场一看，绿化是不是枯死了、垃圾是不是堆积了、设备是不是在运行，一目了然。

第三，服务有瑕疵，物业费可能被打折。

前面提到的呼和浩特案，物业费被打了八折。福建三明那个案子，法官当场就说了“费用要相应降低”。服务不到位，法院不一定判全额。

六、一句话总结

最高法入库案例确立的规则：能靠现场勘验和日常生活经验法则查清楚的事，不用花几万块做鉴定。

对业主来说，这是好消息。 你不需要成为鉴定专家，你只需要让法官到现场，用眼睛看、用常理判断。油烟有没有窜进来，炒个辣椒就知道了；垃圾有没有清，到现场看一眼就清楚了；设备有没有修，开机试一下就行。

对物业来说，这是提醒。 服务到不到位，现场说了算。台账再漂亮，现场一团糟，法院照样不认。