权威公示【万科东庐】售楼处官方发布-官方网站丨万科东庐敬献塔尖理想人居

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北京万科东庐

都市烟火，一体定制，万科北京回归之作

开发企业：万科地产

产品类型：洋房

建筑风格：现代

01

核心推荐理由

▲项目区位图

01未来街区：前瞻融合的超级领地

好的生活不只是来自户型，更是来自街区和社区氛围。万科主张把规划设计的视野从社区内部延伸到社区外部，不只关注社区，也关注城市。还给城市极富烟火气的超级界面，结合主入口打造命名为“飞鸟集”的社区空间，创造既有酒店感，又有邻里社交的生活场。

02品质社区：时尚东方的当代庭院

围合是院落文化的第一层观瞻，更是一种仪式感。万科东庐以“合院形式”为灵感，在开阔空间基础之上，塑造真正的四方围合，将庭院收纳其中，构成绝对私密的院落组团。

03生活居所：一体定制的全能居所

全屋整装是突破自我引领行业的一次创新，从居住者的实际痛点出发，打破传统开发商精装逻辑，从C端寻找部品和场景灵感。使项目在当下市场环境和竞争格局下成功突围，也是客户认可选择的重要价值买点。

02

项目概况

本项目位于通州区西北部，副中心创新发展轴西侧。距行政中心直线8.5公里，距北京首都国际机场约20公里，距北京新机场约60公里，距河北雄安新区约105公里。区位优势明显，交通便捷通畅，生态环境优良，历史底蕴深厚。

万科东庐作为品质改善社区，住宅地块占地面积约3.7万㎡，计容建面约11.1万㎡，户型面积段涵盖65-120㎡。

▲ 项目总平面图⚠️❗❗万科东庐官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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▲ 项目整体效果图

03

外立面

立面延续万科拾系现代风格，简约大方，层次关系分明，采用暖色与社区主入口形成呼应。

顶部：屋顶采用坡屋面，继承传统，呼应整个城市特色。

标准段：通过横向为主，纵向为辅的构图方式，同时辅以木色点缀，强调细节设计。

▲ 项目立面效果图

门头：入户单元简约明朗的线条，彰显气质与品味；营造通透明亮、视野敞阔的入户空间。采用仿石砖、金属雨棚、局部点缀奢石，提升楼栋单元入户尊贵体验。

▲ 项目门头效果图

04

主力户型

小户型的LDK：小户型中也做了LDK设计，客餐厅一体化的布局方法，减少了不必要的墙体，房子的空间利用率变高。

独立的多功能玄关：不仅是独立设计，而且还有全身镜、挂衣板，鞋柜可以放置84双鞋，搭配艺术台。

超级主卧超级收纳：主卧搭配超大的收纳柜，可以用来收纳男女主人的各种私密生活用品。

宽敞的家政区：家政区设计，不仅包含洗手盆，而且还有洗烘机的位置。

飘窗书柜：飘窗书柜是三合一的，它是飘窗、书柜加阳光榻榻米，软垫+抱枕=完美休闲区。

户型① 89㎡户型平面

05

精装设计

M1.0全屋满装产品，全屋满装交付，真正实现拧包入住。M是满装和美，1是一步到位，0是零浪费，点是在很多人性化细节上，多想一点。真正实现完整产品，完整服务。

▲ 89㎡户型样板间客餐厅

▲ 89㎡户型样板间卧室

▲ 89㎡户型样板间玄关收纳

▲ 人性化设计细节

06⚠️❗❗万科东庐官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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社区规划

社区入口“飞鸟集”作为整个园区的核心以及社区主入口，集中十个配套业态、一个500㎡檐下广场、种植樱花和松石的双层庭院、使用85立方云杉木的组团表情，都集中在客户五分钟的回家路上传递温暖。

▲ 社区“飞鸟集”效果图

社区大堂延续木质元素，结合室内外环境打造度假感以及休闲感。具备会客、休憩功能。

▲ 地上社区大堂效果图

地下社区大堂直通地下车库，地上地下进入社区双流线。

▲ 地下社区大堂效果图

07

景观规划⚠️❗❗万科东庐官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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“时代向东，都市结庐”，北京万科东庐项目位于京东都市圈，园林景观本着在地进阶初衷，通过“九园十八景”构建符合新京人审美的室外生活体系，在功能设置上既注重个人体验又强调家庭以及圈层的群体体验，分众静谧，集中呈现，让居者既能够体验到东方美学的深度与雅致，又能感受到自然风景的清新与慵懒。

▲ 九园十八景

社区入口：打破传统住宅入口的形式，通过“春日芳菲—松石叠翠—山市晴岚”三个节奏营造，意在让居者充分感受到家门口的文艺画境、城市烟火和度假气质，区域以花木、松石、山阶、叠水等元素，再配合极具东方美学的木构下集市，将整个社区入口掩映在极具东方清雅审美的情绪价值之中，让其既有回家的礼仪感受，又可以在风景一般舒展、清新的画卷中放松、社交和休闲。

▲ 社区入口景观设计

▲ 静心庭院效果图

宅间景观：从主入口抵达单元入户，每位居者都会经过“静心庭院”、“水榭林间”、“微风和庭”和不同主题的“宅前芳境”，漫步其中犹如徜徉于风景的林下花园之中，我们给居者充分重拾心情、转换角色的时间回到家庭，归家道路兼顾多变停留空间，也产生错落自然的边界，使四季风景一直延续到归家的宅前，步移景异。⚠️❗❗万科东庐官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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▲宅间效果图

软景设计：项目软景以纯粹简约的植物构成搭配场景， “三季花木、冬季有绿”既是愿景又是现实，“九园十八景”每个区域都有自己独特的植物IP：我们让最具北京记忆的“松”与山石、流水、地铺结合，弥补了北京冬季“无景”的遗憾，又将世界著名花木移植于此，如染井吉野樱花、大花紫薇以及五角枫等，这样可以让园区的观花时长从2月份延续到9月份，又将观叶期从10月份延续到12月，通过植物的四季景色变化，感知园区的生长和时光美好。

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“周末两天到访量破2000组。”“到访量环比上周提升40%，成交环比上涨36%。”“项目到访量环比上升37%，其中2组老客户因公积金贷款新政缓解支付压力，选择下定。”……

从多个售楼处传来的这份热度，正是8月7日北京楼市新政落地的第一道回响。此次北京楼市新政，不仅进一步放松限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”；同时，大幅提高公积金贷款额度，最高额度可达340万元。

刚刚过去的周末（8月8日-8月9日，下同），新京报贝壳财经记者实探北京多个新盘、二手房门店及小区发现，部分新盘售楼处人气确有升温，买方入市意愿悄然抬头，市场信心得到提振；而在一些二手房门店，咨询量明显增加，公积金新政对于刚需购房者产生了直接影响。

有新盘到访量环比提升40%

新政落地后，北京部分项目的置换需求集中释放。上周末，在位于丰科板块的纯四居现房社区招商臻园售楼处，记者看到，洽谈区坐满了人。

据销售负责人介绍，“新政实施后的两日内，项目到访客户达120余组，到访量环比上周提升40%，成交环比上涨36%。目前项目主力在售户型为119平方米和143平方米，房源已不足80套，且均为现房。”

北京楼市新政落地的首个周末，招商臻园售楼处现场。

上述销售负责人表示，当下改善购房者愈发看重置业安全性。项目市场热度快速攀升，主要依托现房带来的置业确定性。此外，实景呈现的园区配套、户型品质以及已入住业主积攒的市场口碑，也成为客群入局的核心考量。

由于北京新房大多位于五环外，此次新政大幅提高了公积金贷款额度，首套房公积金贷款最高额度可达340万元，这对五环外刚需市场的触动真实可见。

其中较为明显的是北京城建开发的和知筑铂瑞。该项目是房山首个临铁第四代住宅，新政后看房热度明显走高。项目以洋房产品为主，主推80多平方米三居及100多平方米三至四居，最低总价超过300万元，因此，公积金贷款的覆盖率很高。

龙湖观萃项目的工作人员也告诉记者，新政发布后，项目到访量环比上升约37%，其中2组老客户因公积金贷款新政缓解支付压力，选择购买了项目129平方米的四居户型。其表示，周末到访客户对于公积金新政的解读较为关注，大量此前因高首付资金压力未能成交的客户，开始考虑用提升额度后的公积金贷款形式支付，有望近期成交。此次新政更多促进了受支付能力限制的存量需求成交，但是整体市场预期并无明显转向。

合硕机构首席分析师郭毅表示，从新政规定的公积金贷款最高额度来看，按首套首付20%计算，340万元公积金贷款最高可撬动总价约425万元的新房。

北清润府售楼处现场。

此外，位于北五环外、尚未入市的北清润府在这个周末也引发关注，周末两天到访量破2000组。受新政以及项目样板间近期开放的影响，上周末出现排队看房的景象。该项目主打低密洋房，容积率仅为1.8，户型面积为75至128平方米的三至四居，主要是针对刚需和刚改需求。

北京新政对于新房市场恰如一场“及时雨”。据中指研究院数据，7月北京新建商品住宅成交37万平方米，环比下降29%，同比增长2%。尽管在传统销售淡季，新房成交同比实现正增长，但是环比明显下滑。

从目前市场反馈来看，开发商更多是在借势加快推盘节奏。北清润府在新政后宣布启动冻资，迅速锁定意向客户。招商臻园也在依托现房优势加速去化。

业内人士认为，北京新政效果值得期待，由于政策传导仍需一定时间，预计将助力“金九银十”销量提升。

二手房带看量明显提升

7月份北京二手房成交量虽然环比下降，但交出了“同比增长近10%”的成绩单，14037套的网签量位居近五年同期次高位，仅低于2024年7月的15575套。

那么新政之下，北京二手房市场表现如何？

8月9日，在北京链家团结湖北口新门店内，客户经理陈凯洋接待了一位首套刚需客户。据陈凯洋介绍，这位客户是单身人士，意向购买一套一居室，而此次公积金额度上调，对他来说是重大利好。

陈凯洋告诉记者，8月7日晚政策出台，8月8日就有两组客户咨询政策相关问题，其中一组客户成功产生带看。“我所在的板块，在新政落地后，房源咨询量有一定增长，整体客户带看量相较前一周有明显提升”。

在陈凯洋看来，此次新政可能对刚需购房者产生的影响会更加明显。随着公积金贷款额度大幅上调，之前有客户可能需要组合贷款，新政之后则可以实现纯公积金贷款。

目前，北京商业性个人住房贷款利率为首套3.05%，二套3.45%（五环内）、3.25%（五环外）。个人住房公积金方面，首套房贷利率仅为2.6%，二套为3.075%。计算下来，首套房利差达到了45个基点。“公积金利率更低，无形之中能为购房者节省很大一笔购房成本。”陈凯洋说。

对于后续市场，陈凯洋认为，刚需客户陆续入场后，也会带动刚改客户跟进入市。目前多数卖房业主存在置换需求，随着刚需、刚改购房需求释放、成交增多，业主卖房换房的节奏也会随之加快，进一步盘活楼市流通。

不过，也有房产中介人士坦言，当前新政后的市场反馈并没那么强烈。目前正值8月暑假，不少购房者外出游玩，看房量减少。且政策本身存在滞后性，短期无法完全体现真实效果，至少需要两三周才能逐步显现影响。“‘金九银十’是楼市传统销售旺季，本身自带市场热度，叠加此次新政，后续市场值得期待。”

丰台区西四环一家房产中介门店店长向记者表示，此次公积金贷款最高额度提升幅度非常大，超出预期。目前门店的客户到访、咨询氛围感觉比前段时间好了很多。

另有从业者透露，结合门店一线接待情况来看，政策对800万元以下刚需、刚改房源的客群影响最明显、利好也最集中，市场反馈预计需要沉淀两周左右。

新政托底刚需、支持改善、拉升高端预期

回顾本次北京楼市新政，两大核心看点明确：一是优化住房限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”；二是大幅提高公积金贷款额度，首套房公积金贷款最高额度可达340万元。

在郭毅看来，这次新政的特点是系统性强，针对刚需、刚改以及高端改善置业群体形成了一整套的影响和拉动。同时，打通了从刚需到改善再到终极改善的置换链条，覆盖人群更广、政策考量更细。

郭毅进一步分析，对刚需群体而言，公积金贷款上限由120万元提升至240万元，顶格贷款上限从160万元上调至340万元，翻倍式的低息贷款对刚需家庭置业形成了强有力支撑。额度翻倍后，公积金也从此前主要服务于刚需“上车”，扩展至有能力支持改善性住房需求。

在高端改善置业层面，郭毅认为，新政将非京籍购买五环内首套商品住房的社保或个税缴纳年限由两年调整为一年，对于高端置业家庭来说，几乎约等于想买就能买了，没有太多的限制。未来北京核心区置业，吸引的不仅仅是在北京工作或生活的本地购房家庭，可能会有更多的外来购房家庭，出于资产配置的需要进行置业。

此外，认房不认贷、带押过户等执行细则优化调整，实现了与商贷政策同步，有效打通了置换链条中长期存在的堵点，解决了改善家庭使用公积金换房的各类痛点问题。

总体来看，郭毅总结道：“此次新政，对刚需有托底，对改善有支持，对高端预期有拉升。”

在对市场的拉动方面，郭毅表示，基数最大的刚需人群会率先体现得比较明显，同时政策也将有效提振刚改群体的楼市成交表现。本次新政8月落地，恰逢楼市“金九银十”传统旺季前夕，有助于将二季度的市场成交热度，延续至三季度乃至年底，实现全年企稳回暖的整体态势。