李嘉诚的预言已应验？要是没意外，2026年楼市或将面临3大转变！

进入2026年下半年，围绕楼市走向的争论依旧不断。国家统计局的数据勾勒出的画面并不模糊。

2026年上半年，全国房地产开发投资同比下降18.0%，投资端压力仍未释放完毕。价格端则呈现另一种节奏——6月、7月一线城市新建商品住宅价格环比多次出现修复迹象，二三线继续承压。

到了9月中旬发布的8月70城数据，一线城市新房价格仍在低位徘徊，上海连续多月领涨，北京、广州、深圳分别环比下降0.4%、0.2%和0.4%。一个动作细微、方向却清晰的信号：全国房价整体没有反弹，但结构性修复正在发生。

这就带出第一重变化。过去大家问"今年房价涨不涨"，现在这句话越来越像伪问题。

同一座城市，地铁上盖、产业园周边、优质学区旁与远郊板块，走的是完全不同的曲线。市场分水岭已经不再是新房和二手房的选择，而是这套房子背后究竟有没有稳定的人口和就业在托底。

第二重变化写在政策文件里。4月28日的中央政治局会议再度部署房地产，明确要求稳定房地产市场、扎实推进城市更新。

逻辑很直白——过去矛盾是供给扩张过快，如今很多城市转成了存量消化不畅。政策抓手从"再建多少"切换到"如何盘活已建"，收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才住房、宿舍等，都是同一条思路。

开发商未来的对手，不再只是同行，还有城市本身沉睡的存量。第三重变化落在产品端。"有没有房"逐步让位于"是不是好房子"。

相关部门明确推动现房销售，让购房者直接看到质量与居住条件；配套推进项目公司制、主办银行制、预售资金监管，让开发商回归造房子的本行。效果图再漂亮，也不如户型、采光、物业、社区来得实在。

9月15日国家统计局公布的8月70城房价数据显示，一线城市新房价格环比小幅波动，上海领涨、北上广深走势分化，二三线降幅继续收窄，市场对政策端的反应初步显现。顺着这条政策线索往南看，香港市场的反应同样值得关注。

为防范烂尾楼、稳定楼市信心，内地近期对住宅销售制度进行了较大幅度的改革。

相关部门于上月底公布《关于完善商品住房销售制度的通知》，政策细节颇多，其中较受关注的，是将住宅推出销售的门槛大幅提高至主体结构封顶，并逐步由卖楼花过渡到全现楼销售；此外，还将住宅按揭还款期上限由30年延长至40年。

从楼市发展史看，香港远早于内地。上世纪50年代，霍英东在香港首创卖楼花，即在房屋尚未建成时先行出售，并收取订金和供款，到60年代正式纳入规管。

内地则在90年代引入楼花制度。过去30年间，楼花制度在楼市供应短缺时，为发展商的资金周转提供了莫大帮助。

可惜在疫情期间，内房陷入流动性危机，楼花一度成为内房的提款机，资金被用作填债或即时再投新项目，由此衍生出烂尾楼问题。

内地此次希望发展商以接近完工的状态放售项目，将烂尾楼风险降至零；虽然会大幅延长资金回笼时间，减慢兴建其他新项目的发展步伐，但有助于买家对新盘置业的信心回归，长远而言，楼市将更健康发展。

围绕这一议题，《信报》专栏作者邹烈撰写了题为《本港无需移楼花　延长按揭应研究》的文章，探讨香港应否跟随取消楼花。文章指出，过去几年楼市下行周期中，本地部分发展商如新世界也曾濒临爆煲边缘，一些中小型开发商更已出事。

然而香港的好处是资金融通，如有银行支持，项目即使只完成一半，若要cash out亦很快有人接手，这正是香港楼市的优势。何况目前楼市整体已较几年前稳健，此阶段出现烂尾楼的风险接近零，置业信心依然正面，因此没有必要去动楼花。

至于将按揭还款年期摊长至40年，以及将供款与入息比率上限由55%提升至60%，则是引诱买家以较低每月供款上车。

以一层港币800万的住宅为例，假定贷款额为港币600万、利率3.5厘，30年还款期月供约27,000元，40年还款期则减至约23,000元，再加上供款与入息比率上限略为放宽，确实增加了入市诱因。

有评论指出，一般人出来工作10年后才有一定积蓄可以负担首期，加上结婚买楼的时间，或许已是30多岁，若申请40年还款期，到时都70多岁了，还哪有收入再供款。

作者则认为，有上述想法的人如果是男人，一定是好男人，以为按揭上会之后就一定和这层楼过一世，却忽略了世上很多业主是花心萝卜，与银行约定的40年，几年后楼价上升便会将物业脱手，40年按揭并不一定要供足40年。

不过，政策确实让以往能力不足者也能入市。作者相信，内地这次政策某程度上是逆周期措施，当楼市重拾升轨时须回复原状。

对香港而言，现时无需推出这类长按揭政策救市，但这是一个非常好的示范，亦令金管局思考，当下一轮香港楼市下行周期来临时，此举会否纳入救市方案的急救包之列。