毛利占比近80%！新城控股完成蜕变？

在债务处置策略上，新城控股坚持优先保障公开市场债券兑付，截至目前保持公开市场债务零违约记录，上半年如期兑付境内外债券合计36.43亿元。

出品|中访网

审核|李晓燕

房地产行业深度调整周期里，过去依靠高杠杆、快周转、大规模拿地扩张的房企发展模式，已经难以为继。很多房企在行业下行浪潮中陷入流动性困境，而新城控股选择了一条差异化的自救之路。

以骆驼精神为企业内核，主动收缩住宅开发业务，将吾悦广场商管板块打造为企业稳定现金流的“驼峰储备”，依靠存量商业资产持续造血，探索民营房企从开发销售向资产运营转型的可行样本。

在行业高速发展阶段，住宅开发是房企增长的核心引擎，销售回款决定企业扩张速度。市场风向转变之后，这套逻辑逐渐失效。

新城控股主动按下住宅开发业务的扩张暂停键，进行战略缩表，不再盲目追逐销售规模。今年企业设定全年住宅销售目标仅120亿元，不再以规模论英雄，资源重心全面向商业运营倾斜。

战略调整的背后，是业务结构发生历史性切换。翻阅2026年半年报，新城控股营收结构出现标志性变化：商业运营板块收入规模已经超过住宅开发业务。

上半年，商业运营总收入71.12亿元，其中物业出租及管理业务保持71.15%的高毛利率，商管板块贡献的毛利占企业总毛利接近八成。曾经住宅+商业的双轮驱动格局，正式转变为商业运营作为利润基本盘的全新结构。

遍布全国147座城市的181座在营吾悦广场，是这套经营模式的根基。稳定的客流、出租率构成商业资产的底层底气。上半年吾悦广场累计客流突破10.33亿人次，同比实现8.74%的增长；整体出租率稳定维持在98.35%，多年持续保持高位，会员规模突破6000万，半年会员数量增长超10%。

不同于住宅销售收入随市场冷暖剧烈波动，购物中心租金收入具备较强稳定性。按照企业测算，当前商业持续性经营收入，足以覆盖全部利息支出，经营性现金流持续维持正向。这意味着新城控股拥有了一套独立于楼市涨跌的现金流来源，不再单纯依赖新房销售回款维持债务运转。

盘活存量商业资产，新城控股抓住商业不动产REITs试点的政策窗口，打通资产“投融建管退”闭环。此前，国内商业地产长期存在退出渠道缺失的痛点，优质购物中心沉淀大量资金，资产价值只能依托银行抵押估值，难以获得公开市场定价。

新城控股成为率先落地消费类机构间REITs并完成扩募的民营房企。从上海青浦吾悦首发，到天津津南、南通如皋项目完成扩募，再到常州天宁、南通启东底层资产公募REIT成功注册，一系列操作，让账面千亿级商业资产获得资本市场的公允定价。

REITs的价值不止一次性募资，更建立起一套资产培育、证券化盘活、资金回流再运营的循环机制。资产价值不再沉睡在报表中，成熟商业资产可以持续转化为可动用资金，为企业债务化解提供长期弹药。

资产基本面的改善，也逐步获得国际评级机构与国内券商机构认可。多家国际机构上调信用展望，国内头部券商陆续给出增持、买入评级。

今年7月新城控股成功发行7.5亿元中期票据，市场认购热情充足，认购规模远超发行额度，连续多年获得“第二支箭”政策支持，在民营房企信用普遍偏弱的环境下，守住公开市场融资通道。

在债务处置策略上，新城控股坚持优先保障公开市场债券兑付，截至目前保持公开市场债务零违约记录，上半年如期兑付境内外债券合计36.43亿元。

面对庞大的存量工程应付款，企业没有简单依靠现金一次性清偿，而是采用资产抵债、协商延长账期等多种方式柔性化解，必要时采用项目层面风险隔离方案，将压力分散处理，优先守住保交付、保公开债兑付两大底线。

当然，这场漫长转型路上，挑战同样客观存在。住宅开发板块收缩带来的影响无法忽视，开发业务收入持续下滑，新房去化压力不小，拿地动作基本停滞，过去数千亿销售规模的开发引擎已经明显减速。虽然发力代建业务，新签项目规模稳步增长，但代建业务体量有限，暂时无法弥补住宅销售萎缩带来的收入缺口。

超过300亿元工程应付款，暂无全额现金偿付方案，采用资产抵债、项目风险隔离的方式，会对供应链信心形成考验，也存在项目交付、品牌口碑的潜在连锁风险。账面在手现金75.84亿元，在保交付支出、存量应付款压力之下，资金面依然偏紧。

同时，商业板块增长并非毫无压力，消费大环境之下，租金提升、商场调改、品牌升级都需要持续投入，吾悦广场的租金坪效能否持续上行，将直接决定这套商业模式长期生命力。

对于新城控股而言，当下的核心任务不是短期规模反弹，而是以时间换空间，完成企业底层商业模式重塑。从过去拿地、建房、卖房的开发商，转型持有运营商业资产的资管平台。王晓松提出的骆驼精神，本质就是放弃短期冲刺，持续积蓄现金流储备，耐心穿越行业沙漠。

在房地产行业大变革时代，多数房企困在销售下行、债务重组的循环之中。新城控股走出的路径，提供了一种参考：主动收缩开发业务，依托成熟商业资产打造稳定现金流，借助REITs工具持续盘活存量资产，用经营性收入支撑债务化解。

这场转型的成败，还需要未来2-3年持续验证。公募REITs常态化发行推进效果、境内信用融资修复进度、工程应付款有序化解情况，都是观察其转型成色的关键指标。

骆驼前行，不求短期疾驰，重在持续稳步向前。在行业告别高增长的时代，能守住稳定现金流、持续盘活存量资产，就是民营房企穿越周期的核心底气。