侯硕：制度、金融、市场三重重塑 驱动成都楼市生态迭代丨楼市新生态大会

9月18日，“新政·新局·新未来——‘8·28新政’楼市新生态大会在”成都圆满举办。会上，睿合泰机构总工程师、寻圭云图联合创始人侯硕针对“8·28”楼市新政作出深度解读。他明确提出，此次新政并非行业常规的政策微调，而是一场覆盖销售制度、金融信贷、市场治理的全链条、体系化行业重构。

随着房地产行业正式迈入存量时代，市场告别高周转粗放式发展模式，正式进入产品力、服务力、确定性为主导的全新竞争周期，以“好房子、好服务、好生活”为核心内核的未来人居新生态，正在成都加速成型。

侯硕

制度重构：现房销售优先，确定性成为核心资产

8月28日，多部门发布重磅政策文件，正式搭建起现房销售的制度框架，这也是本次新政最核心的行业变革。侯硕解读表示，新政的核心变量在于楼市销售制度的迭代，文件明确“优先实行现房销售”的核心原则，同时设置合理过渡机制：2026年8月28日前取得工程规划许可证的存量项目，可保留预售模式，避免行业大幅波动。

看似“不一刀切”的柔性调控，已然彻底扭转市场预期。相较于风险未知的期房，购房者更青睐实景可见、配套落地的现房产品。过往楼市中，项目完成竣工备案后，往往还需4至6个月才能实现正式交付，而新政明确要求项目交付时，水、电、气、热等市政配套必须全部达标落地。这意味着“所见即所得”不再是房企营销口号，而是硬性交付考核标准，从根源上规避交付落差、配套缺位等行业痛点。

与此同时，金融信贷体系迎来制度性重塑，全方位平衡房企发展与购房者权益。新政推行主办银行制度，将开发银行与房企深度绑定，对项目土地款缴纳、开发融资、购房者按揭、资金还款、房屋交付全流程实施闭环监管，彻底杜绝项目间现金流违规调拨、资金挪用等问题，大幅降低楼盘烂尾风险。

针对购房者的利好政策同样重磅：新政后取得预售证的新项目，购房者按揭还款周期可后移8至10个月，有效减轻置业初期资金压力。此外，个人住房贷款最长年限延长至40年，1991年及以后出生的购房者均可享受该政策红利。

侯硕分析，长周期贷款模式、叠加市场利率下行趋势，将重构大众购房还款逻辑。而政策遵循“老合同老办法、新合同新办法”的执行准则，让住建监管与金融信贷政策双向联动、互为支撑，保障新政平稳落地、精准起效。

市场重塑：存量时代开启，成都楼市逻辑生变

新政的全面落地，推动成都楼市购房逻辑、价值体系、行业模式发生根本性变革。侯硕判断，楼市正式进入存量时代，购房者置业偏好全面转向现房，房企的核心竞争力从“快速建房、快速卖房”的高周转能力，转变为“高效建设、高品质交付”的综合实力。

全新市场格局下，二手房存量市场成为新房价值定价之“锚”，新房价值不再由房企营销定义，而是对标二手房市场的真实保值、流通表现。其中，新规产品、高居住舒适度的房源，将成为二手市场的保值标杆，也是未来新房开发、定价的核心参考标准。

对于成都楼市未来走势，侯硕给出三大核心判断：短期市场以去库存为核心主线，存量房源加速出清；中期市场价格逐步企稳，行业泡沫持续出清；长期市场集中度提升，资金实力雄厚、产品能力突出的房企将占据市场主导地位。

挑战也同样清晰：楼市回归实用主义，社区会所、泳池等配套不再是营销噱头，其后续可持续运营能力、实际使用价值，将成为购房者收房核验的重要标准；长周期房贷、月供降低的政策红利能否有效激活购房需求，仍需市场持续验证；城市更新模式迎来转型，传统大拆大建的开发模式逐步退场，精细化微更新、存量改造将成为城市人居升级的核心赛道。

未来之新：回归居住本质，让好房子经得起检验

在侯硕看来，新政带给楼市最大的变革，是推动行业彻底回归居住本源，终结粗放式发展，开启品质精耕时代。他强调，存量时代的核心竞争力，是贴合人居真实需求的产品打磨能力。一线营销团队直面终端客户，手握最真实的人居需求数据，应将购房者居住痛点、改善需求、体验反馈零损耗传递至产品设计、工程研发部门，围绕“好住、好用、好体验”打磨产品，适配新时代人居需求。其中，住宅精装修升级、室内空间精细化改造，将成为房企差异化竞争的核心赛道。

行业职能协同模式也迎来全新变革。在“所见即所得”的现房交付硬约束下，设计、工程、成本、运维等后台职能部门，不再是单纯的配套支撑角色，将与营销部门深度协同、直面市场检验，形成以购房者需求为核心的全链条产品打造体系。

从房企端市场反馈来看，新政落地后，成都新房短期入市体量有所收缩，市场去库存节奏加快，项目分化态势持续加剧。但在资金全流程监管、交付标准硬性约束的管控下，楼盘烂尾风险大幅降低，房屋交付质量与交付稳定性显著提升，整体利好购房者置业与楼市健康发展。

封面新闻记者 韩钦清