楼市现房销售已是大势所趋，房企投资拿地将有何变化？丨智享解读

“现在来看，现房销售已经是大势所趋。”

9月18日，住房和城乡建设部有关负责人表示，“十五五”时期将加快构建房地产发展新模式，其中一大重点便是：以项目公司制、主办银行制和现房销售制为重点，改革完善房地产基础性制度。

自八月末住房销售等“一揽子”新政出台以来，“推行现房销售、提高预售门槛”成为业内热点话题，各方均在等待地方细则出台。土地市场也开始有所反应：房企拿地溢价率回落，部分地块明确现房销售。

住建部方面表示，下一步，将全力推动房地产项目公司制、主办银行制和现房销售制的落地实施。在商品房销售上，新项目要优先选择现房销售，并统筹用好支持性政策，实行预售的要完善资金监管。

全力推动地产新模式建立

今年8月28日，是房地产行业发展史上的重大转折点。

当日，央行、金融监管总局、住建部等多部委，集中出台一揽子房地产行业相关政策，从住房销售制度、房地产信贷规则、资本市场融资渠道三大维度，重塑房地产行业基础制度。

新政包括三大方向：一是住房销售制度改革——推行现房销售、提高预售准入门槛；二是房地产信贷机制改革——优化房地产开发贷、个人住房贷款等管理规则；三是资本市场融资改革——推动房企融资逻辑由主体信用依赖转向项目信用定价，完善多元化直接融资渠道。

地产发展新框架释出后，业内均在关注新政的落地进展，尤其是现房销售将如何推进。

在9月18日国新办举行的新闻发布会上，住建部有关负责人再次强调：现在来看，现房销售已是大势所趋。下一步，将全力推动房地产三项基础性制度的落地实施。

在房地产开发上，要做实项目公司制，一个房地产项目对应一家项目公司，项目公司依法行使独立法人的权利，严禁企业总部违规抽挪项目公司资金。

在房地产融资上，推行主办银行制。一个项目确定一家银行或者银团作为主办银行，项目的开发建设销售的资金要全部存入主办银行，由主办银行提供项目的融资服务，满足项目的合理融资需求。

在商品房销售上，推行现房销售制，解决项目销售要一手交钱一手交房的问题，实现所见即所得。从根本上防范交付风险。新项目优先选择现场销售，并统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性的政策；实行预售的，要完善预售资金的监管，切实保障购房人的合法权益。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，期房制度下，新房供给更容易出现开发商一套图纸复制，市场同质化供给、低水平竞争突出，很难匹配新时期对于品质和确定性消费、大宗消费的需求。

现房销售以后，一方面行业门槛提高，部分无法满足居民美好人居需求的开发商，将被淘汰出市场；开发商将更注重产品打磨，让供给能匹配需求，改变现在供给效率不高、库存大导致的市场稳定压力。

部分城市挂出现房销售地块

“8·28”新政出台后，已有少数城市的新挂出地块，明确提出要现房销售。

9月1日，丽水发布相关地块出让公告。其中，青田县瓯南街道两宗商住用地，起始总价4.68亿元，计划于9月23日拍卖。根据出让公告，两宗地块明确可售商品住宅实施现房销售。

9月3日，厦门公告两宗地块，位于岛内的2026P13地块实行现售，工程形象进度标准为：已完成项目竣工验收，已办理房屋首次登记。位于岛外的2026XP07地块可实行预售，工程形象进度标准为：项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶。

出让金缴纳方面，2026P13现售地块土地出让金分两期支付，第一期20日内付清总成交价款的50%，第二期24个月内付清，不计利息。2026XP07新预售地块对第一期时间要求为30日内付清50%，第二期同样24个月内付清，不计利息。

9月9日，泉州公告2宗宅地，提到丰2026-13号地块实施项目公司制、主办银行制、现房销售制等3项制度。但泉州自然资源和规划局次日发布补充公告，称该地块内可能存在权属争议，终止拍卖出让活动。

除了上述部分地块，其余城市新挂出的宅地中，大多还未明确提及现房销售，更多是对房企资金提出明确要求。比如苏州明确参与竞拍房企股东不得违规借款、担保、转贷，购地资金不能使用金融机构各类融资、上下游关联借款、自然人或外部法人资金等。

丁祖昱评楼市表示，从土地供应端来看，多数城市现房销售的落地节奏仍比较温和，一方面地方政策仍在进一步细化；另一方面现房销售的落地并非一刀切，短期内更多城市选择“软着陆”。

中指研究院表示，目前新政对土地市场的影响仍处于逐步传导阶段。新政后首周、第二周成交地块大多在新政前公告，新政后公告地块数量相对有限，现房销售等要求尚未形成清晰、统一的地方执行模式。

从土地市场整体情况看，“8·28”新政后土拍溢价率整体有所回落。

据中指研究院数据，新政落地后的第一周，300城住宅用地成交规划建筑面积为665万平方米，土地出让金450亿元，平均溢价率5.3%，溢价率略低于今年以来周度平均水平（8.9%）。

新政落地后的第二周，300城住宅用地成交规划建筑面积656万平方米，土地出让金229亿元。平均溢价率为7.9%，若剔除深圳优质地块高溢价地块，300城宅地成交平均溢价率为1.1%。

该研究院表示，当前核心城市的稀缺改善型地块仍能获得房企关注，但高溢价成交需要较强的项目基本面、销售确定性，非核心区域或去化支撑不足的地块多以底价成交。现房销售要求、土地款支付安排、资金占用周期等，均在影响房企的投资和报价。

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房企现金流管理受考验

若现房销售后续大力推行，受影响最显著的是各大开发商。

在日前中期业绩会上，华润置地管理层方面称，“8·28”房地产新政是加快构建房地产新发展模式的重要举措，也将成为未来较长一段时期房地产行业的政策主基调，对行业的影响体现在多方面。

一是，有利于改善修复一手住房供求关系与价格预期。目前，全国房地产市场供求关系进入存量提质、结构优化的时期，二手房交易总量全面超过新房，但新房待售和待建的库存总量仍较高。新政要求优化土地供应，合理确定供应规模，鼓励现房销售，将对新房市场企稳、价格修复形成正向效果。

二是有助于系统性维护购房者合法权益，引导开发企业持续强化工程质量意识。三是有助于房地产企业摆脱高负债、高杠杆、高周转模式的传统发展路径依赖。四是有助于各地分类施策，平稳过渡。“不过，新政对开发企业中短期的现金流管理，会形成一定的压力，但有助于建立长期健康的高质量发展状态。”

普睿地产研究表示，现房销售制度的全面推行，将从根本上改变商品房开发的现金流逻辑——开发商不再能依靠前期预售回款覆盖后续建设投入，而需将地价和建安成本全额垫付至项目竣备后，才能回笼资金。行业进一步脱离传统的高周转开发模式，资金占用周期从半年至一年拉长至两年以上。

在此之下，房企的财务成本也将随之调整。普睿地产研究称，样本城市的典型项目测算显示，现房模式较期房新增的财务成本约占总地价的11%。若拿一块地后从6个月开盘变成24个月开盘，多出来的利息和管理费用相当于地价的一成以上。

丁祖昱评楼市表示，未来房企投资拿地会有四方面的变化。第一，进一步向一线城市、强二线城市核心板块集中。第二，产品偏好转向低密宅地，即便现房销售，低密多层产品的工期整体可控，部分房企小高层、多层产品已经能控制在12～18个月完成毛坯竣备，对销售回款的影响相对较小。

第三，利润门槛抬高，合作拿地成为常态。单一主体独立拿地的资金成本上涨、周期拉长，未来项目合作、联合体拿地将成为更为普遍的选择。第四，高溢价地块或大幅减少，土地价格将进入平稳运行状态。政策托底市场、地方主动控地价、房企竞拍谨慎等多重因素之下，稳地价、稳预期将成为长期主旋律。

东方金诚表示，现房销售将助力修复购房信心，供需两端共同作用下，有助于推动实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。长期来看，本轮行业供给侧改革，通过强化项目资金监管、项目风险隔离，筑牢保交楼风险底线。未来，伴随房地产回归居住属性，行业竞争将从规模扩张转向品质服务的综合竞争。

责编：张歆晨

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